【正文】 游度假區(qū)評價標準》等相關法規(guī)，通過旅游開發(fā)條件、旅游市場開發(fā)條件、度假區(qū)定位、項目布局、容量控制、生態(tài)保護規(guī)劃、游憩系統(tǒng)、服務設施、基礎工程、土地協(xié)調、投入產出等方面的分析和研究，從技術、經濟、財務和政策四個方面提出本項目的開發(fā)可行性結論。 研究期限。地勢東南高，西北 低，地貌景觀奇特。地下水主要來源于大氣降水，通過孔隙、裂隙等補給。溫泉水量充足，壓力大，水面廣，近 2 公頃地面冬季不結冰。 日照 年平均日照總時數(shù) 小時，光照條件比較優(yōu)越，尤其在農作物生長期，除七、八月份日照偏少外，其余時間均能滿足作物對光照的要求。生理 輻射量為 千卡 /厘米 178。最高月出現(xiàn)在 7月，月平均 ℃，最低月出現(xiàn)在 1 月，月平均 ℃。 濕度與蒸發(fā) 年平均相對濕度為 67%。全年 5 月份蒸發(fā)量最大，其值為 毫米； 1 月蒸發(fā)量最小，其值為 毫米。 4月份風 速最大，月平均風速為 米 /秒。 5．動植物資源 植物資源 山林植被茂密，林木產品豐富，樹木種類包括喬木、灌木和木質藤木等；主要樹種有柞樹、水曲柳、胡桃楸、黃檗、樺、榆、花、柳、椴和落葉松、油松、紅松 等 240 余種；山體以針闊混交林、闊葉林為主；靠近村莊的平坦地段開辟為農田；水域周圍有少量落葉喬木，主要為絳柳、槭樹、榆樹、槐樹等。 （二）人文社會條件 1．社會情況 本項目涉及農戶 477 戶，共 1865 人。 起居， XX 地區(qū) XX 人民的房屋結構多數(shù)是五檁四臼，石砌黃泥心墻，內外拌泥的草房。道家養(yǎng)生文化也是本項目可利用的文化資 源。進一步細分自然資源，分為綜合自然旅游地、地質地貌過程形跡、河段、天然湖泊與池沼、瀑布、泉、樹木、草原與草地草場、花卉地、花卉地、野生動物棲息地、光現(xiàn)象、天氣與氣候現(xiàn)象。 山林： XX 動物資源種類繁多，有野生動物共 493 種。 湯泉山澗，峰巒疊彩 溫泉： XX 溫泉水溫高、水質佳，在 XX 省內都是數(shù)一數(shù)二的好湯。 滿韻基底，淳樸民風 XX 風情： XX風情的文化涵蓋了衣食住行各個方面。 度假區(qū)范圍內缺乏必要的接待設施，不具備基本的旅游接待能力。 政府加大對旅游項目開發(fā)的支持力度， 20xx 年 12月 1日國務院發(fā)布了《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，隨后 XX提出建設“溫泉大省”的戰(zhàn)略計劃。 較獨特的旅游資源優(yōu)勢。 第三章 旅游市場與開發(fā)條件評價 一、市場需求分析 XX 國際溫泉旅游度假區(qū)主體包括近 22 平方公里的山地溝谷，溝內瀑布、溪水潺潺，自然植被極其豐富，且有出水溫度高達 76 度的溫泉水資源。吉林省、黑龍江省、北京、天津則處于 700km 的二級交通圈層中，是項目地的潛力市場。本區(qū)應將會議培訓市場作為核心開拓市場，不斷加強設施配套、提高服務質量。以高品質會議設施、便捷舒適接待設施、山水意境度假設施形成商務會議功能的集聚。鑒于此趨勢，以溫泉作為項目地一級產品打造的作法，將面對嚴峻的競爭。再次，休閑度假和體育健身也是游客主要的出游意圖。 游客對住宿高端性要求不高，有相當比例游客選擇親近自然的農家樂和露營地住宿。即避暑度假市場、會議培訓市場、知青懷舊市場、商貿旅游市場、自駕車市場、夏令營市場。主要為以傳統(tǒng)旅游觀光市場和具有開拓性的運動休閑市場。 三級市場：吉林和黑龍江沈哈高速公路沿線城市以外的其他地區(qū)，以及北京、天津、河北、內蒙古、山東等省市。因此參考 XX 市旅游經濟指標的整體預測。 XX 游客規(guī)模預測表 年份 XX 游客規(guī)模（萬人次） 增長率 XX 到訪率 XX游客規(guī)模（萬人次） 可游天數(shù)（天） 平均游覽時間（天） 日游客規(guī)模（人次） 旅游高峰期人口參數(shù) 5 20xx 270 % —— —— —— —— — — 20xx 320 % 20% 64 200 2 6400 90000 2025 450 % 40% 180 200 2 18000 90000 2030 600 % 40% 200 200 18000 90000 第四章 度假區(qū)定位與功能布局方案 一、度假區(qū)定位 以道家文化為靈魂，以山水峽谷為支撐，聯(lián)動生態(tài)觀光、溫泉養(yǎng)生、商務會議、運動休閑四大功能，打造集真山真水的生態(tài)意境、豐富多元的產品項目、高端舒適的服務配套于一體，構建國內一流、國際知名的山水溫泉度假旅游目的 地。 三、規(guī)劃布局 方案 依據(jù) XX旅游度假區(qū)以及國家 5A 級標準的總體定位，依托度假區(qū)資源條件，并結合目前市場需求，將 XX 的空間結構歸納總結為“一心集聚、十字延伸、雙區(qū)聯(lián)動”。 按照動態(tài)開發(fā)思路，分階段的實施 XX 國際溫泉旅游度假區(qū)的建設工程： 近期 —— 建設期（ 20xx— 20xx年）： 重點建設會議酒店區(qū)，初步完成景區(qū)項目建設，并做好必要配套，使得景區(qū)分區(qū)布局方案 地域范圍與依托資源 主要功能 建設項目 一 心 XX國際旅游港 XX龜脖子山北部平地；山水資源 一站式旅游服務中心 。同時完成酒店服務區(qū)的建設，初步形成游客咨詢服務、住宿接待、餐飲、交通轉換、休閑 娛樂的服務網(wǎng)絡。完成濕地公園及地質奇觀公園的建設。 （二）景觀特色與功能定位 充分依托 XX 豐富的旅游資源，發(fā)揮項目所在地交通區(qū)位優(yōu)勢，構建商務、服務相結合的一站式旅游服務中心。 旅游交通中心 提供機場、火車站 —— 旅游港擺渡專線服務。 設可同時容納 500 輛大轎車的生態(tài)停車場、容納 5 架飛機的停機坪。提供酒店預訂服務。 為景區(qū)提供展示平臺。 旅游商業(yè)中心 設置湖景餐廳、山水餐廳，提供特色商品售賣服務，提供旅游餐飲服務； （四）環(huán)境影響引導規(guī)劃 XX 國際旅游港建筑要與周邊環(huán)境相協(xié)調，盡可能依山就勢，避免大面積的土地平整對地表植被、水系、土壤的負面影響，造成地理環(huán)境的破壞。 （二）景觀特色與功能定位 根據(jù)地形要素和資源景觀特征的不同，將 XX 國際溫泉度假區(qū)劃分為旅游度假區(qū)和森林生態(tài)旅游區(qū)。 — 溫泉小鎮(zhèn)區(qū)，在酒店會議區(qū)東側建設溫泉小鎮(zhèn)，強調溫泉文化氛圍的營造，溫泉入戶，配套酒吧、主題餐廳、茶館、咖啡廳等特色休閑業(yè)態(tài)。包括雪池廣場、雪具大廳、索道站等設施，提供餐飲、購物娛樂、宣講咨詢、衛(wèi)生保健、旅游管理、滑雪服務等綜合性旅游服務。在花子洞附設置局固定式營地、腰段至四平街設置帳篷式營地。 — 溫泉體驗區(qū)，共分三個層次、三重境界 —— “養(yǎng)生、悅心、怡神”。野奢酒店是以山野、鄉(xiāng)野、森林等為背景，以生態(tài)建筑為外觀，內部豪華奢侈的接待酒店，是近幾年來在國際范圍內流行的針對 高端消費階層的一種新的旅游住宿方式。 分區(qū) 項目編號 項目名稱 用地性質 用地面積 建筑面積（萬m2） 容積率 建筑密度(上限 ) 綠地率（下限） 建筑限高（米） 汽車泊位 (下限 ) 入口區(qū) 3 混合住宅 居住用地 20 6 15% 45% 12 1 輛/100m2 4 濕地公園 綠地 3% 75% 12 6 溫泉中心 公共設施用地 30% 40% 12 1 輛/90m2 7 停車場用地 道路廣場用地 10 40% 12 8 綜合服務區(qū) 公共設施用地 30% 40% 12 1 輛/90m2 9 廣場用地 道路廣場用地 40% 12 10 管理中心 公共設施用地 25% 40% 12 1 輛/90m2 29 生態(tài)農場 綠地 3% 75% 12 12 酒店會議區(qū) 13 會所 公共設施用地 25% 40% 12 1 輛/90m2 14 溫泉度假酒店 公共設施用地 25% 40% 12 1 輛/90m2 24 地質奇觀公園 綠地 3% 75% 12 25 商業(yè) 公共設施用地 20% 35% 12 1 輛/90m2 12 溫泉小鎮(zhèn)區(qū) 15 商業(yè) 公共設施用地 4 25% 35% 12 1 輛/90m2 16 住宅 居住用地 1 30% 40% 12 1 輛/100m2 17 中心綠地 綠地 3% 75% 12 19 商業(yè) 公共設施用地 25% 40% 12 20 多層住宅 居住用地 30% 40% 20 1 輛/80m2 21 獨棟別墅 居住用地 20% 40% 12 1 輛/100m2 22 住宅（院落） 居住用地 20% 50% 12 1 輛/100m2 23 溫泉滑雪酒店 公共設施用地 20% 40% 12 12 頭道溝低密度旅游地產區(qū) 18 獨棟別墅 居住用地 20% 50% 12 1 輛/100m2 26 獨棟別墅 居住用地 15% 50% 12 1 輛/100m2 12 安置區(qū) 11 獨棟別墅 居住用地 15% 40% 20 1 輛/80m2 12 戶外休閑運動及露營區(qū) 7 停車場用地 道路廣場用地 10 50% 12 31 溫泉SPA 公共設施用地 20% 40% 12 32 溫泉別墅 居住用地 20% 50% 12 1 輛/100m2 33 溫泉滑雪 公共設施用地 15% 50% 12 1 輛/100m2 34 獨棟別墅 居住用地 20% 50% 12 1 輛/100m2 35 高端接待 公共設施用地 25% 50% 12 1 輛/100m2 36 獨棟別墅 居住用地 20% 50% 12 1 輛/100m2 39 戶外運動林地 水域及其它用地 75% 12 12 旅游地產區(qū) 1 混合住宅 居住用地 20% 40% 12 1 輛/80m2 2 混合住宅 居住用地 20% 40% 12 1 輛/80m2 12 獨棟別墅 居住用地 19 15% 50% 12 1 輛/100m2 30 預留用地 居住用地 25% 40% 12 1 輛/80m2 水域及其它用地 155 75% 總計 （四）環(huán)境影響引導規(guī)劃 停車場的修建過程中需避免大面積的土地平整，少使用水泥、地磚等建筑材料，提高場地的綠化率，增強停車場地面的滲水性與吸熱性。 （二）景觀特色與功能定位 XX 作為我國 XX 地區(qū)典型山體的代表，山體 巍峨雄壯，巖石陡峭突兀，歷史上長期受到冰雪侵蝕，形成獨特的地質地貌結構，極具科考價值。 — 利用規(guī)劃區(qū)良好的森林生態(tài)，建設生態(tài)樹屋、 Green pod 生態(tài)營地等，滿足游客對不同生態(tài)型住宿產品的需求。 — 建設景區(qū)入口、駝峰屹立、三佛鼎、四平街、松林夕 照、曲柳之王、七彩鹿苑、玉泉峰、莊周夢蝶等 9個旅游綜合服務點，為游客提供旅游解說、休息、小賣山泉泡、淋浴和廁所服務設施。優(yōu)化樹種景觀，道路兩側種植梨樹、核桃樹、山里紅，梨樹林和核桃樹林后規(guī)劃楓樹帶，楓樹帶至河道規(guī)劃紅松林帶，形成三層林帶景觀。 — 八仙齊聚，后大湖山頂，三級瀑布附近 景點以八棵樹同長于一個石頭上的奇觀為淵源，創(chuàng)意八仙齊聚，齊樂湯山的主題。結果老人從兩樹中間穿過后，脫去著裝，原來是這兩位年輕人的師傅。 — 雄獅嶺 遠眺的最佳位置，在雄獅嶺設懸空觀景平臺，游客可感受落日余暉 的壯觀。三佛鼎賦有佛法永存、世代不息之意。 停車場的修建過程中需避免大面積的土地平整，少使用水泥、地磚等建筑材料，提高場地的綠化率，增強停車場地面的滲水性與吸熱性。 森林生態(tài)旅游景區(qū)門區(qū)是森林旅游的門戶，在此設立旅游服務中心，即可以服務整個風景旅游區(qū)，也是遠期深度旅游的服務核，如溫泉 SPA、高端接待、露宿帳篷。 腰段重要旅游服務點，位于景區(qū)內機動車主路盡端，為風景旅游區(qū)提供旅游服務功能。 地質公園重要旅游服務點，位于國際旅游港和森 林生態(tài)旅游景區(qū)門區(qū)之間，主要為天鼓地響、奇溫異帶、尋楊問石等景區(qū)服務。 （ 3）一般旅游點 地點：遍布于景區(qū)內主要步行 游覽線上（ 42 個） 職能：小規(guī)模餐飲、解說、交通轉換 一般旅游服務點是最低層級的旅游接待服務設施，規(guī)模小，數(shù)量多，主要為步行等慢速交通游客提供餐飲、解說、交通換乘等簡單旅游服務。 小東溝重要旅游服務點，位于入口服務區(qū)外東側，主