【正文】 VIP溫泉各類SPA別墅經(jīng)營收入預(yù)測基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表14）項(xiàng)目1號別墅2號別墅溫泉庭院SPA套房容　量1棟1棟5棟8棟出租率5%20%50%70%均價(jià)1280．00680日 收 入3200．003808．00日收入合計(jì)9, VIP二次消費(fèi)VIP二次消費(fèi)項(xiàng)目一覽表（表1 5）亞健康檢測自動(dòng)心血管功能測試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測儀 骨密度測定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測量儀 微量元素分析儀 MONARK自行車測功器顯微鏡高端SPA 面部水療護(hù)理 香薰水療護(hù)理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強(qiáng)腎保養(yǎng) 超時(shí)空柔美白緊致護(hù)理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護(hù)理 均價(jià)：500元/90分鐘功夫茶、紅酒等人均消費(fèi)100元由于VIP部分二次消費(fèi)項(xiàng)目價(jià)格較高，因此日收益按照別墅收入的35%計(jì)提。餐飲日收入合計(jì)：33,：本項(xiàng)目共設(shè)置5個(gè)會(huì)議室，由于會(huì)議量難以控制，故其收入根據(jù)天沐溫泉管理的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估計(jì)，會(huì)議收入按3。宴會(huì)廳300平米，可置12張臺，因宴會(huì)的不確定性，按每月50000元估算，平均每日收入以1。參照陽江地區(qū)高檔次溫泉度假區(qū)住房率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，考慮價(jià)格增長因素，取定本項(xiàng)目的酒店標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià)1160元/間?日，?日(不含溫泉門票)，平均住房率為60%；溫泉度假套房是本項(xiàng)目與其他高星級拉開差距的重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)國際慣例，取定本項(xiàng)目的溫泉度假套房的平均房價(jià)為980元/晚（不含溫泉門票），平均住房率為60%。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測本項(xiàng)目溫泉日平均接待量為400人。在本項(xiàng)目的經(jīng)營中，VIP會(huì)所和政商務(wù)接待等高端接待是極為重要的市場賣點(diǎn)，將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為真正的盈利點(diǎn)是經(jīng)營的重點(diǎn)課題。 市場定位 通過客源分析，我們認(rèn)為陽西溫泉項(xiàng)目既滿足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿足大眾市場需求。在園區(qū)內(nèi)客人不僅可旅游觀光，還可親自動(dòng)手采摘各類蔬果、田間耕作、推石磨、垂釣等活動(dòng)。“土”菜——廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 以“隱”作為切入點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)修身養(yǎng)性，這與溫泉休閑養(yǎng)生文化不謀而合。對客源的獨(dú)特認(rèn)識打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。（1）以陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞地區(qū)為核心市場。，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當(dāng)前各種主流溫泉產(chǎn)品類型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國溫泉發(fā)展的潮流，因此對本項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。公路：從大的交通區(qū)位來看，隨著沈海高速瓊州海峽通道的貫通將改變粵西的區(qū)位劣勢，因此本項(xiàng)目將是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，也是重要節(jié)點(diǎn)。 由于溫泉產(chǎn)品進(jìn)入廣東省內(nèi)比中國其他地區(qū)早，廣東省消費(fèi)者對溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知度要早于國內(nèi)其他地區(qū)的消費(fèi)者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢必成為一種生活習(xí)慣，私家車的保有量的提升，將帶來高密度的自駕車出游，市場容量的增加已成定勢。陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，粵西人均消費(fèi)不高，市場容量有限。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來看，本項(xiàng)目溫泉資源極具優(yōu)勢。 項(xiàng)目地周邊有3條高速公路穿境而過，離廣湛高速新圩出口僅5公里，陽西溫泉度假區(qū)所在陽西縣毗鄰325國道，同時(shí)廣湛高鐵即將于2014年左右開通，將大大縮短時(shí)空距離。其具有耗資大、投資回收期長、難出精品的特點(diǎn)。 通過競爭對手和客源市場的分析可得出如下結(jié)論：廣東省是中國溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最大的地區(qū)，其溫泉產(chǎn)品成熟，產(chǎn)品類型多樣，涵蓋當(dāng)今國內(nèi)多種主流產(chǎn)品類型，并引領(lǐng)中國溫泉發(fā)展的潮流。（2）旅行社市場： 陽江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團(tuán)隊(duì)為主，其他地區(qū)的團(tuán)隊(duì)為輔。（1）一級客源市場：一小時(shí)可達(dá)，陽江市、茂名市、湛江市。溫泉區(qū)擁有近40余個(gè)特色各異獨(dú)具東南亞園林風(fēng)格的露天的溫泉池，有全國規(guī)模最大的2500平方米人造海浪常溫池?？头咳堪此男羌墭?biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)，共420間并以不同的檔次、不同的類型設(shè)計(jì)，錦江賓館、雍歐陸別墅、木屋別墅和錦江會(huì)所。從規(guī)模、檔次、經(jīng)營、景觀營造來看，陽江溫泉在粵西溫泉中最具代表性。陽江溫泉露天溫泉區(qū)共58個(gè)泡池，室外標(biāo)準(zhǔn)游泳池、戲水池，溫泉區(qū)園林景觀營造較好，泡池設(shè)計(jì)較為私密。大量的湯屋和別墅式客房是其一大亮點(diǎn)，但泡池部分的打造缺乏私密性，房間檔次不高，建筑外觀無特色。陽西咸水礦溫泉位于陽西縣城東湖生態(tài)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地900畝，整體檔次偏向于中低檔，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，但缺乏主題和文化內(nèi)涵。廣州市民出游率達(dá)197%，深圳達(dá)243%，%。2008年，廣東溫泉接待量超過1000萬人次，產(chǎn)值達(dá)到100億，從投資總量、市場總量、企業(yè)數(shù)量、接待人數(shù)、創(chuàng)造產(chǎn)值、管理水平、從業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)鏈的完善等方面，廣東都領(lǐng)先全國，正從溫泉大省向溫泉強(qiáng)省目標(biāo)邁進(jìn)。本項(xiàng)目交通便利，但區(qū)位欠佳，旅游資源豐富，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場容量有限，因此在溫泉度假的規(guī)模上建議不宜過大。 （1）高速公路3條：陽江境內(nèi)有開陽（開平——陽江）高速公路、陽茂（陽江——茂名）高速公路、西部沿海高速公路穿境而過。對研究“海上絲綢之路”歷史、造船史、陶瓷史、航海史、對外貿(mào)易史等而下之都是有極為重要的科學(xué)價(jià)值，成為世界考古界和探險(xiǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。 南宋古船“南海一號”，“南海一號”是目前世界上發(fā)現(xiàn)的年代最久遠(yuǎn)、船體最大、保存最完整的沉船，對研究我國古代造船工藝、航海技術(shù)等都提供了典型標(biāo)本。溶洞的第二層是一個(gè)有60米高的熔巖大廳，19根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周圍，這些石柱，有的如高達(dá)數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺”，現(xiàn)在，這個(gè)大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。在與另一條名叫玉溪的河水匯合后，又返回河朗，從此一直向南，一百八十公里之后，進(jìn)入南中國海。大角灣成功舉辦了國際沙灘排球邀請賽、亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、全國九運(yùn)會(huì)沙灘排球賽、全國翻波板錦標(biāo)賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國沙灘排球培訓(xùn)基地。其中開設(shè)了大傅祠、書畫館、陶藝館、漁俗風(fēng)情館、金鸞殿、螺館、茶藝館等觀賞項(xiàng)目以及工藝品市場、超市、酒樓、古園林式賓館等服務(wù)設(shè)施。銀灘古韻——十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積6000畝，三面環(huán)山，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國最大的仿宋建筑群—宋城、民族別墅、銀海山莊等景點(diǎn)。景區(qū)海邊奇石密布，氣勢雄渾，常受強(qiáng)海浪沖激，濤聲陣陣；東接十里銀灘，海面波浪層層，金黃色的沙灘十分壯觀。景區(qū)2005年建成并對外開放。 陽江市是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源豐富，類型多樣，有具有國際影響力的海上絲綢之路博物館“南海Ⅰ號” ，“中國十大最美海島”——海陵島，國家AAAA級旅游區(qū)——大角灣和陽春國家地質(zhì)公園春灣景區(qū)，逐步形成了“浪漫銀灘、宋船古韻、溫泉之都、水墨陽江、休閑綠城”的旅游品牌。年平均氣溫23℃。即將開建陽云(陽江港—云浮)高速公路。2個(gè)開發(fā)區(qū)(海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))。41′02〞， 東經(jīng)111176。 按經(jīng)營15年計(jì)算，%，按靜態(tài)值估算，成本回收期為13年3個(gè)月（從試營業(yè)日起計(jì)算），年投資利潤率為4%.陽西咸水湖溫泉國際公館具有先天獨(dú)特的溫泉水質(zhì)，資源優(yōu)勢明顯，本身地理交通非常便利，加上精準(zhǔn)的迎合高端客戶的市場需求，與月亮灣濱海地塊的有效互動(dòng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定，對區(qū)域旅游度假市場有很大的帶動(dòng)作用。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對度假環(huán)境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產(chǎn)品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。本項(xiàng)目的研究依據(jù)為陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，廣東省溫泉發(fā)展現(xiàn)狀，陽江旅游市場分析，陽江周邊溫泉項(xiàng)目競爭情況，陽西工程造價(jià)信息。項(xiàng)目所在地的交通十分便利，同時(shí)地處溫泉旅游強(qiáng)省，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力雄厚，消費(fèi)者有多次溫泉消費(fèi)的習(xí)慣，市場規(guī)模較大。本項(xiàng)目毗鄰陽西月亮灣海濱度假區(qū)，同屬于廣東東方月亮灣有限公司，從二者的關(guān)系來看，本項(xiàng)目是月亮灣海濱度假區(qū)的組成部分。月亮灣項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂、購物、休閑、地產(chǎn)于一體。但同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)位較差，處于廣東西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，又遠(yuǎn)離珠三角中心城市圈，因此市場容量又受限制。建設(shè)區(qū)域?yàn)闇厝燃侔鍓K，面積近200畝，約130000㎡，總建筑面積20450㎡，客房100間。本項(xiàng)目定位面向中高端消費(fèi)群體，打造廣東省主題文化最鮮明、最生態(tài)、最私密的養(yǎng)生精品溫泉；打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。2 宏觀環(huán)境分析陽江市概況表地理位置陽江市地處粵西，位于漠陽江下游，距離珠三角中心城市圈較遠(yuǎn)。16′35〞─112176。面積。項(xiàng)目地位于國道G325與S282交匯處，距離廣湛高速(G15)新圩出口約5公里。年份指標(biāo)20062007200820092010生產(chǎn)總值GDP（億元）城市居民人均可支配收入（元）11116119331307514644數(shù)據(jù)表明，陽江市生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，且2010年得到了快速增長，同比增長17%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入持續(xù)增加，消費(fèi)需求持續(xù)走旺，呈現(xiàn)投資、消費(fèi)共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的良好態(tài)勢。 位于海陵島南部大角山岬角。占地總面積12萬平方米。向北沿山勢拾級而上，海蝕地貌一步一景，觀景設(shè)施依山就勢而建，別出心裁。 十里銀灘空氣清新，沙質(zhì)潔凈均勻，水質(zhì)清澈透明?！蠼菫筹L(fēng)景區(qū)大角灣位于海陵島閘坡鎮(zhèn)內(nèi)，三面群峰環(huán)抱，面向浩瀚南海，寬100米，因狀似牛角，故名“大角灣”。 陽春凌霄巖國家地質(zhì)公園,位于陽江陽春市北部河朗鎮(zhèn)境內(nèi)，洞分四層，總高度達(dá)一百七十七米，長三百零四米，總面積約三萬平方米，洞底有一條四百多米長的巖底河，是中國最具代表性的喀斯特溶洞地質(zhì)遺跡之一，素有“南國第一洞府”之稱。凌霄巖的外貌與其他相鄰的山峰并沒有太大差異，但是隨著河水走進(jìn)山洞，再爬上三十多米高的一個(gè)陡坡，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)神奇的熔巖世界。 廣東海上絲綢之路博物館位于陽江海陵島“十里銀灘”風(fēng)景區(qū)西面，是一個(gè)以“南海I號”宋代沉船及其船上文物為主的大型博物館，其船上文物價(jià)值連城，國家一級文物之多為世界罕見。其搭載的文物也有可能解開‘海上絲綢之路’的諸多秘密，其文物考古價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 近五年來，旅游成為陽江市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，%%，旅游總體運(yùn)行呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。即將開建陽云（陽江港—云?。└咚俟?。溫泉項(xiàng)目及月亮灣項(xiàng)目依托豐富的溫泉及海濱旅游資源和便利的交通條件，將成為廣東富足人群在城區(qū)外二次置業(yè)的備選地區(qū)之一。就市場環(huán)境來看，廣東省溫泉市場容量相對較大，但競爭十分激烈，相對而言，對市場的新進(jìn)入者來說，產(chǎn)品的差異化打造難度大，要求高，經(jīng)營壓力也較大?；诖?，廣東溫泉消費(fèi)者具有以下行為特征：（1） 溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣；（2） 自駕車出游方式高；（3） 喜歡求新求異；（4） 喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品；（5） 對度假環(huán)境的要求較高。其中溫泉區(qū)建有50多個(gè)溫泉泡池、室外標(biāo)準(zhǔn)游泳池、戲水池。按三星級標(biāo)準(zhǔn)建成的張飛大酒店，集餐飲、卡拉OK廳、多功能商務(wù)會(huì)議廳于一體，能接待1000多人同時(shí)就餐。客房共470間，按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，漢唐風(fēng)格，擁有260套豪華商務(wù)客房及37棟帶私家溫泉、私家庭院的豪華別墅。陽江溫泉注重度假環(huán)境的營造與景觀的打造，從建筑外觀來看屬于漢唐風(fēng)