【正文】 （含溫泉門票） 客房數(shù) 開房率 GDP GOP 門市價(jià) 協(xié)議價(jià) 陽江溫泉 108元 68元 最高3500人/日 15萬人次/年淡380元/間 旺480元/間 470間 50% 5000萬元 微利 溫泉區(qū)：客房：餐飲、會(huì)議：恩平錦江溫泉度假村位于廣東恩平市大田鎮(zhèn)，景區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好，綠野滿目，占地720畝，集旅游、飲食、娛樂、保健、商務(wù)、會(huì)務(wù)、休閑和大型露天溫泉融為一體?？头咳堪此男羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)，共420間并以不同的檔次、不同的類型設(shè)計(jì)，錦江賓館、雍歐陸別墅、木屋別墅和錦江會(huì)所。錦江溫泉經(jīng)營(yíng)情況表 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門票 接待人數(shù) 平均房?jī)r(jià) （含溫泉門票） 客房數(shù) 開房率 GDP GOP 門市價(jià) 協(xié)議價(jià) 錦江溫泉 98元 50元 最高3500人/日 16萬人次/年380元/間 420間 60% 5000萬元 1200萬元 溫泉區(qū)：客房：餐飲、會(huì)議 度假村座落在風(fēng)景秀麗，樹木蒼翠的廣東清遠(yuǎn)市佛岡縣湯塘鎮(zhèn)，離廣州半小時(shí)車程，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。溫泉區(qū)擁有近40余個(gè)特色各異獨(dú)具東南亞園林風(fēng)格的露天的溫泉池，有全國(guó)規(guī)模最大的2500平方米人造海浪常溫池。餐廳可同時(shí)容納近千人用餐；11個(gè)大、中、小型會(huì)議室可接待各類高檔會(huì)議，最大可容納800人。（1）一級(jí)客源市場(chǎng)：一小時(shí)可達(dá)，陽江市、茂名市、湛江市。（3）三級(jí)客源市場(chǎng)：三小時(shí)以上區(qū)域的城市，如惠州、韶關(guān)、肇慶、廣西等。（2）旅行社市場(chǎng)： 陽江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團(tuán)隊(duì)為主，其他地區(qū)的團(tuán)隊(duì)為輔。（4）家庭度假市場(chǎng)：具有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有自駕車和度假愿望的家庭也是不可忽視的新興市場(chǎng)，來源上以陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞為主。 通過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客源市場(chǎng)的分析可得出如下結(jié)論：廣東省是中國(guó)溫泉旅游發(fā)展最早、最快，規(guī)模最大的地區(qū)，其溫泉產(chǎn)品成熟，產(chǎn)品類型多樣，涵蓋當(dāng)今國(guó)內(nèi)多種主流產(chǎn)品類型，并引領(lǐng)中國(guó)溫泉發(fā)展的潮流。由于南方特殊的亞熱帶氣候條件，廣東省溫泉區(qū)綠植豐茂，度假氛圍營(yíng)造較好。其具有耗資大、投資回收期長(zhǎng)、難出精品的特點(diǎn)。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對(duì)度假環(huán)境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產(chǎn)品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。 項(xiàng)目地周邊有3條高速公路穿境而過，離廣湛高速新圩出口僅5公里，陽西溫泉度假區(qū)所在陽西縣毗鄰325國(guó)道，同時(shí)廣湛高鐵即將于2014年左右開通，將大大縮短時(shí)空距離。目前本項(xiàng)目地的日出水量為：5000噸/日，水溫為78℃，長(zhǎng)年噴涌自流。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來看，本項(xiàng)目溫泉資源極具優(yōu)勢(shì)。這將是投資方的寶貴財(cái)富。陽江經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，粵西人均消費(fèi)不高，市場(chǎng)容量有限。隨著陽西海域的不斷開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，必將為項(xiàng)目帶來更大的發(fā)展機(jī)遇和促進(jìn)帶動(dòng)作用。 由于溫泉產(chǎn)品進(jìn)入廣東省內(nèi)比中國(guó)其他地區(qū)早，廣東省消費(fèi)者對(duì)溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知度要早于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的消費(fèi)者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢(shì)必成為一種生活習(xí)慣，私家車的保有量的提升，將帶來高密度的自駕車出游，市場(chǎng)容量的增加已成定勢(shì)。月亮灣項(xiàng)目是本項(xiàng)目的大后方，二者互為一體。公路：從大的交通區(qū)位來看，隨著沈海高速瓊州海峽通道的貫通將改變粵西的區(qū)位劣勢(shì)，因此本項(xiàng)目將是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，也是重要節(jié)點(diǎn)。 鐵路:廣湛高鐵即將于2014年左右開通，將大大縮短時(shí)空距離。，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當(dāng)前各種主流溫泉產(chǎn)品類型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國(guó)溫泉發(fā)展的潮流，因此對(duì)本項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。市場(chǎng)分析（1）廣東溫泉優(yōu)勢(shì)：溫泉產(chǎn)品成熟，引領(lǐng)中國(guó)溫泉發(fā)展潮流；市場(chǎng)總量大；由于南方特殊的氣候條件，園區(qū)的綠植豐茂。（1）以陽江、茂名、湛江、江門、廣州、佛山、深圳、珠海、澳門、中山、東莞地區(qū)為核心市場(chǎng)。（3）滿足追求高生活品質(zhì)，具有高支付能力的高端客源，但不排斥普通客源。對(duì)客源的獨(dú)特認(rèn)識(shí)打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源?？驮捶治鰪拇蟮慕煌▍^(qū)位來看，本項(xiàng)目地處廣州到海南的中點(diǎn)，是G15（沈海高速）的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是廣東、湖南、福建自駕車去海南的必經(jīng)之地，因此隨著月亮灣項(xiàng)目的開發(fā)，未來本項(xiàng)目一定能發(fā)展成為這條黃金旅游線路上的中點(diǎn)站，憑借月亮灣的資源條件及開發(fā)深度而發(fā)展成為終點(diǎn)站。 以“隱”作為切入點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)修身養(yǎng)性，這與溫泉休閑養(yǎng)生文化不謀而合?！熬啊狈俊獜V東最好的生態(tài)“景”房一窗一世界，一房一洞天 “景”房分為兩個(gè)層面，一是內(nèi)景，二是外景。“土”菜——廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 VIP溫泉定位 私家溫泉——廣東最高端、最私密、最奢華的私家庭院溫泉VIP溫泉面向高端政商務(wù)市場(chǎng)推出，其產(chǎn)品定位強(qiáng)調(diào)私家溫泉的概念，硬件設(shè)施的高檔次，軟件服務(wù)的個(gè)性化、專屬性，環(huán)境的舒適性與私密性，硬件、服務(wù)、環(huán)境都是區(qū)別于大眾溫泉產(chǎn)品。在園區(qū)內(nèi)客人不僅可旅游觀光，還可親自動(dòng)手采摘各類蔬果、田間耕作、推石磨、垂釣等活動(dòng)。生態(tài)農(nóng)莊既可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也是溫泉度假和旅游地產(chǎn)的配套。 市場(chǎng)定位 通過客源分析，我們認(rèn)為陽西溫泉項(xiàng)目既滿足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿足大眾市場(chǎng)需求。項(xiàng)目真正的客源是具有休閑度假愿望的人士。在本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)中，VIP會(huì)所和政商務(wù)接待等高端接待是極為重要的市場(chǎng)賣點(diǎn)，將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為真正的盈利點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)課題。陽江及周邊主要溫泉度假區(qū)門票及接待量一覽表（表1 1）分項(xiàng)散客價(jià)團(tuán)體價(jià)年接待量陽西咸水礦溫泉13萬陽江溫泉15萬錦江溫泉16萬聚龍灣溫泉18萬由表1 – 1可以發(fā)現(xiàn)陽江及周邊大部分的溫泉門票在60元左右，價(jià)格偏低，這是由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引起的。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目溫泉日平均接待量為400人。二次消費(fèi)日收入：3,溫泉日收入：38, 根據(jù)整體規(guī)劃，酒店設(shè)置100間客房。參照陽江地區(qū)高檔次溫泉度假區(qū)住房率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，考慮價(jià)格增長(zhǎng)因素，取定本項(xiàng)目的酒店標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià)1160元/間?日，?日(不含溫泉門票)，平均住房率為60%；溫泉度假套房是本項(xiàng)目與其他高星級(jí)拉開差距的重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)際慣例，取定本項(xiàng)目的溫泉度假套房的平均房?jī)r(jià)為980元/晚（不含溫泉門票），平均住房率為60%。溫泉酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表13）項(xiàng)目酒店客房普通套房容　量95間5套出租率60%60%均價(jià)日 收 入33,2,日收入合計(jì)36,由于考慮到與地產(chǎn)的配套，餐飲在度假區(qū)的比重銷大，其收益主要分為兩塊，度假酒店和生態(tài)農(nóng)莊，度假酒店餐飲定位以高檔餐飲為主，生態(tài)農(nóng)莊則定位為農(nóng)家樂，中低檔消費(fèi)。宴會(huì)廳300平米，可置12張臺(tái)，因宴會(huì)的不確定性，按每月50000元估算，平均每日收入以1。生態(tài)農(nóng)莊設(shè)約30個(gè)包廂，包廂按平均消費(fèi)800元/餐計(jì)，保守估計(jì)每天20間房，則每日可貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16，000元。餐飲日收入合計(jì)：33,：本項(xiàng)目共設(shè)置5個(gè)會(huì)議室，由于會(huì)議量難以控制，故其收入根據(jù)天沐溫泉管理的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估計(jì)，會(huì)議收入按3。會(huì)議及其他日收入：13， VIP會(huì)所收益預(yù)測(cè)VIP會(huì)所是區(qū)別于其他溫泉度假項(xiàng)目的標(biāo)志性產(chǎn)品，以其良好的私密性和尊貴的專屬感接待高端客人，其產(chǎn)品包括單獨(dú)通道的大小共16棟帶有私密泡池的各類型別墅，從高端客人的消費(fèi)心理出發(fā)提供了相應(yīng)的服務(wù)。依照保守預(yù)估的原則，對(duì)本區(qū)域的收益估算如下： 別墅收入VIP溫泉各類SPA別墅經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表14）項(xiàng)目1號(hào)別墅2號(hào)別墅溫泉庭院SPA套房容　量1棟1棟5棟8棟出租率5%20%50%70%均價(jià)1280．00680日 收 入3200．003808．00日收入合計(jì)9, VIP二次消費(fèi)VIP二次消費(fèi)項(xiàng)目一覽表（表1 5）亞健康檢測(cè)自動(dòng)心血管功能測(cè)試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測(cè)儀 骨密度測(cè)定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測(cè)量?jī)x 微量元素分析儀 MONARK自行車測(cè)功器顯微鏡高端SPA 面部水療護(hù)理 香薰水療護(hù)理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強(qiáng)腎保養(yǎng) 超時(shí)空柔美白緊致護(hù)理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護(hù)理 均價(jià)：500元/90分鐘功夫茶、紅酒等人均消費(fèi)100元由于VIP部分二次消費(fèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，因此日收益按照別墅收入的35%計(jì)提。費(fèi)用總額為3002萬元。本項(xiàng)目的開辦費(fèi)用包括開業(yè)宣傳所需的廣告宣傳費(fèi)、籌建期的經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備費(fèi)及籌建期其他費(fèi)用。本項(xiàng)目的流動(dòng)資金包括經(jīng)營(yíng)物資準(zhǔn)備和備用金所需的資金。項(xiàng)目總投資估算表（表21）投資分類總額（萬元）均價(jià)/平米（元）面積（平方米）1酒店建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備） 精裝修家具和陳設(shè)廚房、洗衣房和后勤區(qū)域設(shè)備布草、瓷器、玻璃器皿酒店特殊系統(tǒng)小計(jì) 2溫泉建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備）精裝修家具和陳設(shè)布草、瓷器、玻璃器皿室外情侶湯屋、SPA湯屋小計(jì)3 VIP會(huì)所建筑成本（建筑主體，包括基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，外墻，主要機(jī)電設(shè)備）精裝修家具和陳設(shè)布草、瓷器、玻璃器皿小計(jì)4園林景觀（按50%綠化率計(jì)）露天溫泉園林景觀、泡池、主體景觀、綠化、燈光5生態(tài)農(nóng)莊農(nóng)家餐廳5技術(shù)費(fèi)用 勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用6開辦費(fèi)用7流動(dòng)資金3528225411761961188759396995603002113411064550560380150360023001200540320200816036002300120030040003600280015003207002800160980098009800980098009800980033003300330033001400315039503950395065000200019650合計(jì)以上數(shù)據(jù)為天沐集團(tuán)根據(jù)行業(yè)報(bào)告及天沐自身項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)總結(jié)而成。業(yè)主應(yīng)在擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)完成后聘請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)貴司項(xiàng)目進(jìn)行精密準(zhǔn)確的測(cè)算。收入基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)一覽表（表22）序號(hào)經(jīng)營(yíng)明細(xì)日均收入（元）結(jié)構(gòu)比1總收入133,　2溫泉板塊收入38,29%門票收入35,二次消費(fèi)收入3,