【正文】 標(biāo)方式 ............................................................ 55 第十一章 建設(shè)進(jìn)度安排 ..................................................... 56 建設(shè)工期 ................................................................. 56 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .......................................................... 56 第十二章 投資估算和資金籌措 ................................................ 57 估算范圍 ................................................................. 57 投資估算依據(jù) ............................................................. 58 建筑工程 ............................................................ 58 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) ..................................................... 58 工程建設(shè)其他費(fèi) ....................................................... 58 預(yù)備費(fèi) .............................................................. 59 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 .......................................................... 59 工程投資估算 ........................................................ 59 資金來(lái)源與籌措 ............................................................ 60 第十三章 財(cái)務(wù)分析及預(yù)期效益 ................................................ 61 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ............................................................. 61 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金和附加估算 .............................................. 62 營(yíng)業(yè)收入 ............................................................ 62 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ....................................................... 62 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 ...................................................... 62 項(xiàng)目總成本估算 ....................................................... 62 經(jīng)營(yíng)成本估算 ........................................................ 62 總成本估算 .......................................................... 62 財(cái)務(wù)效益分析 ........................................................ 63 不確定性分析 ........................................................ 64 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 ............................................................. 66 第十四章 項(xiàng)目社會(huì)及經(jīng)濟(jì)分析 ................................................ 67 社會(huì)影響 ................................................................. 67 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ................................................................. 68 第十五章 結(jié)論 ............................................................ 69 總論 1 第一章 總論 XX 國(guó)際溫泉度假飯店 建設(shè)項(xiàng)目 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 、研究范圍和編制原則 編制依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委審定頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2021年 1 月）； （ 2）國(guó)家建設(shè)部審定頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo) [2021]205 號(hào)）； （ 3）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 研究范圍 （ 1）項(xiàng)目提出的理由與建設(shè)的必要性； （ 2）市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模； （ 3）建設(shè)方案； （ 4）投資估算及資金籌措； （ 5）財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)。在研究設(shè)計(jì)過(guò)程中堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進(jìn)的設(shè)計(jì)和施工方案，確保項(xiàng)目質(zhì)量的先進(jìn)性； （ 2）科學(xué)性。在設(shè)計(jì)研究過(guò)程中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計(jì)。 總論 3 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目 單位 數(shù)值（比例） 備注 規(guī)劃總用地 平方米 規(guī)劃建筑總面積 平方米 19090 其中 改擴(kuò)建面積 平方米 11040 新建面積 平方米 8050 容積率 建筑密度 % 15 綠地率 % 42 建設(shè)期 月 14 總投資 萬(wàn)元 資金來(lái)源 自籌 本項(xiàng)目為 XX 國(guó)際溫泉度假飯店 建設(shè)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建設(shè)工程 ， 總建筑面積 19090 ㎡ ，包括 賓館、飯店 、 洗浴 及設(shè)施和工程等。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。 總論 4 本工程是 XX 市房 產(chǎn) 建設(shè)的重點(diǎn)工程，是 帶動(dòng) XX 旅游 的重要組成部分，它的建設(shè)對(duì) XX 市房 地產(chǎn) 建設(shè)以及區(qū)域 旅游 的發(fā)展具有較大的促進(jìn)作用。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 為深入貫徹落實(shí)東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，加快發(fā)展東北地區(qū)旅游業(yè)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā) 【 2021】 33號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【 2021】 41 號(hào)）和國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，編制了《 東北地區(qū)旅游業(yè)規(guī)劃》 。 規(guī)劃范圍： XX 省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的呼倫貝爾市、興安盟、通遼市、赤峰市和錫林郭勒盟（蒙東地區(qū)），土地總面積約 145 萬(wàn)平方公里。以優(yōu)質(zhì)資源為核心、中心城市為樞紐，構(gòu)建旅游區(qū)合理分工、旅游軸以線串珠、旅游要素有效組合的空間組織結(jié)構(gòu)。旅游交通設(shè)施進(jìn)一步完善，重點(diǎn)景項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 6 區(qū)接待能力顯著提高，旅游服務(wù)中心規(guī)模和覆蓋面不斷擴(kuò)大，質(zhì)量安全保障體系進(jìn)一步健全。面積 24539 平方公里，占全省的 %，人口 865萬(wàn)，占全省的 %； GDP 億元 ，是遼西地區(qū)新興的濱海旅游區(qū)。 關(guān)于旅游住宿業(yè)及旅游餐飲業(yè)的規(guī)劃為： （ 1） 建設(shè)一批星級(jí)酒店品牌 積極引進(jìn)國(guó)際知名酒店投資集團(tuán)或管理集團(tuán)參與 XX 旅游酒店業(yè)的建設(shè)和管理，鼓勵(lì)建設(shè)世界一流的具有 XX 標(biāo)志性的超星級(jí)大型酒店，提升 XX 旅游酒店業(yè)發(fā)展層次； 在沈陽(yáng)、大連規(guī)劃建設(shè) 510家五星級(jí)酒店，按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) “超五星”酒店， 在主要旅游城市、重點(diǎn)旅游度假區(qū)，根據(jù)市場(chǎng)需要，規(guī)劃建設(shè)一批高星級(jí)酒店，在各地市分別建設(shè)五星級(jí)酒店和家四星級(jí)酒店。 （ 3） 發(fā)展旅游地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。 旅游消費(fèi)作為直接層次上的最終消費(fèi)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)居民消費(fèi)等方面作用明顯，并且對(duì)內(nèi)需的刺激具有放大效應(yīng)。 2021 年 8 月，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合六部委《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出：旅游業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是擴(kuò)大就業(yè)的重要 渠道。意見(jiàn)的第（ 3）條，確定了旅游業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。旅游消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民年均出游超過(guò) 2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的 10%。每年新增旅游就業(yè) 50 萬(wàn)人。 意見(jiàn)的第（二）條，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游就業(yè)結(jié)構(gòu)。繼續(xù)發(fā)展旅游住宿、景區(qū)、餐飲、旅行社服務(wù)和交通服務(wù)等相關(guān)企業(yè)。提高旅游業(yè)創(chuàng)新能力，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展靈活就業(yè) 。 項(xiàng)目交通區(qū)位良好 ， XX 具有良好的旅游發(fā)展資源。 XX 市轄區(qū)內(nèi)有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個(gè)景區(qū) 50 多個(gè)景點(diǎn)，是全國(guó)唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風(fēng)景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色，每年吸引超過(guò) 120 萬(wàn)人項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 9 次中外游人前來(lái)觀光旅游。 、社會(huì)效益、生態(tài)效益協(xié)調(diào)發(fā)展 項(xiàng)目所在地 XX 旅游資源十分豐富，項(xiàng)目既有巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值又有景觀價(jià)值。不僅有利于經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，刺激和保護(hù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于改善當(dāng)?shù)氐淖匀?、生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展?？梢酝苿?dòng)商業(yè)發(fā)展，為 XX 居民以及全國(guó)各地來(lái)此度 假的游客提供休閑、娛樂(lè)服務(wù)。 XX 泳裝業(yè) 知名度較高，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必將帶動(dòng) XX 周邊地區(qū)的餐飲業(yè)、住宿業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？纱龠M(jìn) XX 的深度開(kāi)發(fā)，從而帶動(dòng) XX旅游業(yè)的發(fā)展。 ， 有利于社會(huì)穩(wěn)定 本項(xiàng)目 的建設(shè) ，極大地滿足了逐漸富余起來(lái)的人們對(duì)新的 生活 形式的要求。 旅游業(yè) 是一種服務(wù)性極強(qiáng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展 旅游業(yè) ，需要一整套服務(wù)設(shè)施，不僅需要導(dǎo)游、管理人員、服務(wù)人員，還需要有住宿、飲食、商場(chǎng)、 交通、文化行業(yè)等，因此能有力地帶動(dòng)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而 吸納大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 ,有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建 ?，F(xiàn)存在如下問(wèn)題： （ 1） 中高級(jí)賓館酒店 總量較少，整體實(shí)力差，尤其是 旅游季節(jié)不能滿足市場(chǎng)需求。 （ 3）大多數(shù) 酒店 營(yíng)銷(xiāo)手段落后。 服務(wù)業(yè) 發(fā)展滯后，制約了 XX 市旅游業(yè)的發(fā)展 。 旅游業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。 近年來(lái)， XX 市交通狀況有了根本改觀，龍興路的全線開(kāi)通大大市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 12 縮短了 XX 市至 XX 市的路程，且 102 國(guó)道、京沈高速、濱海公路全線貫穿 XX 市。旅游 接待能力嚴(yán)重不足是制約 XX 市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 XX 具有良好的旅游發(fā)展資源。 XX 市轄區(qū)內(nèi)有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個(gè)景區(qū) 50多個(gè)景點(diǎn)，是全國(guó)唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風(fēng)景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色， 每年吸引超過(guò) 120 萬(wàn)人次中外游人前來(lái)觀光旅游?？茖W(xué)修編城市總體規(guī)劃，調(diào)整城市區(qū)劃，構(gòu)筑城市發(fā)展新格局。按照“生態(tài)新城區(qū)”的發(fā)展定位，開(kāi)展綏中濱海新城建設(shè)，積極推進(jìn)東戴河國(guó)際旅游新城整體開(kāi)發(fā)。 XX 國(guó)際溫泉度假飯店 按 現(xiàn)代 風(fēng)格建造，內(nèi)部裝 修豪華高檔，其特色為 親海、 綠色、環(huán)保、生態(tài)型酒店，該酒店將為海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的旅游度假休閑場(chǎng)所，使海內(nèi)外游客在飽覽文化遺產(chǎn)和 XX市 美景時(shí)免除乘車(chē)往返勞頓之苦，為他們提供一個(gè)欣賞和品味 海 文化內(nèi)涵的又一個(gè)場(chǎng)所并能 緩解 XX 市 旅 游接待能力的不足。以 XX 市各大景區(qū) 目前每年 100 萬(wàn)旅游客量計(jì)算，日均游客接待量 3000 人左右， 并且 XX 國(guó)際溫泉度假飯店所處地理位優(yōu)越，緊鄰 XX 市 海邊 ，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后，旅游季節(jié)日綜合接待人數(shù)百人以上 。 本項(xiàng)目建成后可很好的解決住宿場(chǎng)地不足，基礎(chǔ)設(shè)施不完善等問(wèn)題。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 14 第四章 項(xiàng)目建設(shè)單位 基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位為 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 。 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是 XX 省建設(shè)廳批準(zhǔn)的國(guó)家三級(jí)企業(yè)，企業(yè)資信為 3A 級(jí)，注 冊(cè)資本 億元，資產(chǎn)總額 億元。 2021年 8月被 XX省城市開(kāi)發(fā)工作委員會(huì)授予 XX 省城市開(kāi)發(fā)建設(shè)優(yōu)秀誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，有的項(xiàng)目被評(píng)為城市優(yōu)秀工程。 XX溫 泉 ， 古稱(chēng)湯泉，距今已有 1300 年歷史。水中含有豐富微量元素，可治療多種疾病。自元代以來(lái)，溫泉水就被廣為利用，人們?cè)谶@里建有致爽亭、湯泉寺。 XX 溫泉，古稱(chēng) 湯泉 ，位于古城和海濱之間。泉水清澈透明，無(wú)色無(wú)臭，水溫 67℃左右，酸堿度為 ，泉水比重為 ，屬于高 溫弱堿性食鹽礦泉。泉水可以口服、沖洗和浸浴，以浸浴為主。 建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件 16 地理位置 XX 省 XX 市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中部，