【正文】 ................................................ 61 財務評價依據(jù) ............................................................. 61 營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 .............................................. 62 營業(yè)收入 ............................................................ 62 營業(yè)稅金及附加 ....................................................... 62 總成本及經(jīng)營成本估算 ...................................................... 62 項目總成本估算 ....................................................... 62 經(jīng)營成本估算 ........................................................ 62 總成本估算 .......................................................... 62 財務效益分析 ........................................................ 63 不確定性分析 ........................................................ 64 財務分析結論 ............................................................. 66 第十四章 項目社會及經(jīng)濟分析 ................................................ 67 社會影響 ................................................................. 67 經(jīng)濟評價 ................................................................. 68 第十五章 結論 ............................................................ 69 總論 1 第一章 總論 XX 國際溫泉度假飯店 建設項目 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 、研究范圍和編制原則 編制依據(jù) （ 1）國家計委審定頒布的《投資項目可行性研究指南》（ 2021年 1 月）； （ 2）國家建設部審定頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標 [2021]205 號）； （ 3）建設單位提供的有關基礎資料。在研究設計過程中堅持實事求是的原則，以經(jīng)濟效益、社會效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進的設計和施工方案，確保項目質量的先進性； （ 2）科學性。 總論 3 綜合技術經(jīng)濟指標表 項目 單位 數(shù)值（比例） 備注 規(guī)劃總用地 平方米 規(guī)劃建筑總面積 平方米 19090 其中 改擴建面積 平方米 11040 新建面積 平方米 8050 容積率 建筑密度 % 15 綠地率 % 42 建設期 月 14 總投資 萬元 資金來源 自籌 本項目為 XX 國際溫泉度假飯店 建設項目 開發(fā)建設工程 ， 總建筑面積 19090 ㎡ ，包括 賓館、飯店 、 洗浴 及設施和工程等。 總論 4 本工程是 XX 市房 產(chǎn) 建設的重點工程，是 帶動 XX 旅游 的重要組成部分，它的建設對 XX 市房 地產(chǎn) 建設以及區(qū)域 旅游 的發(fā)展具有較大的促進作用。項目建設背景及必要性 5 第二章 項目建設背景及必要性 為深入貫徹落實東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略，加快發(fā)展東北地區(qū)旅游業(yè)，根據(jù)《國務院關于進一步實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》（國發(fā) 【 2021】 33號）、《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的若干意見》（國發(fā)【 2021】 41 號）和國家相關規(guī)劃，編制了《 東北地區(qū)旅游業(yè)規(guī)劃》 。以優(yōu)質資源為核心、中心城市為樞紐，構建旅游區(qū)合理分工、旅游軸以線串珠、旅游要素有效組合的空間組織結構。面積 24539 平方公里，占全省的 %，人口 865萬，占全省的 %； GDP 億元 ，是遼西地區(qū)新興的濱海旅游區(qū)。 （ 3） 發(fā)展旅游地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。 2021 年 8 月，國家發(fā)改委聯(lián)合六部委《關于大力發(fā)展旅游業(yè)促進就業(yè)的指導意見》指出：旅游業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是擴大就業(yè)的重要 渠道。旅游消費穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民年均出游超過 2 次，旅游消費相當于居民消費總量的 10%。 意見的第（二）條，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游就業(yè)結構。提高旅游業(yè)創(chuàng)新能力，鼓勵創(chuàng)業(yè)和發(fā)展靈活就業(yè) 。 XX 市轄區(qū)內有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個景區(qū) 50 多個景點，是全國唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色，每年吸引超過 120 萬人項目建設背景及必要性 9 次中外游人前來觀光旅游。不僅有利于經(jīng)濟區(qū)內旅游資源的開發(fā)利用，刺激和保護生態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于改善當?shù)氐淖匀?、生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的協(xié)調發(fā)展。 XX 泳裝業(yè) 知名度較高，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必將帶動 XX 周邊地區(qū)的餐飲業(yè)、住宿業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ， 有利于社會穩(wěn)定 本項目 的建設 ，極大地滿足了逐漸富余起來的人們對新的 生活 形式的要求。現(xiàn)存在如下問題： （ 1） 中高級賓館酒店 總量較少，整體實力差，尤其是 旅游季節(jié)不能滿足市場需求。 服務業(yè) 發(fā)展滯后，制約了 XX 市旅游業(yè)的發(fā)展 。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。旅游 接待能力嚴重不足是制約 XX 市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 XX 市轄區(qū)內有海濱、古城、菊花島、首山、溫泉 5 個景區(qū) 50多個景點，是全國唯一的集城、泉、山、海、島于一體的風景區(qū)，五景區(qū)珠聯(lián)璧合，各具特色， 每年吸引超過 120 萬人次中外游人前來觀光旅游。按照“生態(tài)新城區(qū)”的發(fā)展定位，開展綏中濱海新城建設，積極推進東戴河國際旅游新城整體開發(fā)。以 XX 市各大景區(qū) 目前每年 100 萬旅游客量計算，日均游客接待量 3000 人左右， 并且 XX 國際溫泉度假飯店所處地理位優(yōu)越，緊鄰 XX 市 海邊 ，預計項目投入營業(yè)后，旅游季節(jié)日綜合接待人數(shù)百人以上 。市場需求預測分析 14 第四章 項目建設單位 基本情況 項目建設單位為 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 。 2021年 8月被 XX省城市開發(fā)工作委員會授予 XX 省城市開發(fā)建設優(yōu)秀誠信開發(fā)商榮譽稱號，有的項目被評為城市優(yōu)秀工程。水中含有豐富微量元素，可治療多種疾病。 XX 溫泉，古稱 湯泉 ，位于古城和海濱之間。泉水可以口服、沖洗和浸浴，以浸浴為主。集城、泉、山、海、島于一體。 XX 市交通發(fā)達。 市區(qū)形成了四橫八縱路一環(huán)路網(wǎng)格局，道路通暢，交通便捷，公交每五分鐘一趟，通達市區(qū)主要地點。 （ 1）氣候條件 XX 地區(qū)地處沿海，但渤海為內海，所以大陸性氣候明顯，四季分明。全年降水量主要集中在 78 月份，冬季降不量僅占全年降水量的 34%。 土層分布： 一層：雜填土，厚度 ～ 。目前規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀供水水源有 2 個，分別為東河東 岸的東河水廠和 XX 河河北壩 4 水廠。 （ 3）供電 XX 市由東北電網(wǎng)統(tǒng)一供電。 （ 6）廣播和有線電視工程 近期貫徹廣播電視并重 ,無線有線協(xié)調發(fā)展的原則，在有線網(wǎng)絡建設上，實現(xiàn)廣播共站接收、共纜結播、共同入戶、共同繁榮。 有線電視網(wǎng)絡將發(fā)展雙向寬帶網(wǎng)絡，靈活地實現(xiàn)光纖到路邊、光纖到小區(qū)和光纖到大樓。 （ 2）貫徹“以人為本”的思想，體察“人 的場所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟、設施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設計效果，通過多樣化的場景、綠化、滿足 游客 健身、交往、娛樂等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、 海風習習、 綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內涵底蘊的現(xiàn)代高級 飯 店。 （ 6）沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內函豐富的 海洋 文化環(huán)境。 本項目地處 XX 市 興海南街 ，占地 平方米 ，地勢平坦，其形狀 近似 正 方形 。 建設方案 24 酒店的整體造型主要是以現(xiàn)代簡約的幾何形體組合，特有的“ Y”字型造型，無論從哪個角度看都 會給人以很好的展開面，既體現(xiàn)了酒店的整體感，更很好地展示了酒店群的體量感。 XX 國際溫泉度假飯店的設計不僅為 XX 市民和政府提供了高端商務住宿、會議、餐飲等需求，更為 XX 市乃至 XX 增添了一道新的亮麗風景線。 在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進行了有效、合理的設計：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設有消防環(huán)形通道，內部交通暢通無阻；酒店人流出入口設在酒店入口廣場，有效地減少了交通的影響，酒店車行入口和地下車庫入口分別設置，減少了相互的干擾，使酒店內部交通流暢、方便。充分利用 海岸線走向 ，結合道路進行整治，并 在出入口兩側 采用 草皮鋪設，增添自然氣息 。 通過實施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設施等相互配合，與四周建筑構成一幅亮麗城市景觀，同時提供人們散步、休憩。整體造型力求簡潔統(tǒng)一，含蓄而不張揚。 飯店后面的湖水及湖面景色恬靜優(yōu)美，與飯店交相輝映 使整個建筑精美如詩。 酒店地處 風景秀麗的 XX 市 ，是集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的 溫泉度假 酒店。 建筑裝飾：整個建筑按星級賓館標準裝飾。 (一年按 365 日計算） 給水系統(tǒng) 項目 內生活用水取自市政給水管，通過 DN200 管道送入生活水本項目內 。小區(qū)內設置 1 座消防泵站（與生活加壓泵站合一）和 1 座 300 立方米消防儲水池。生活污水管徑 DN400，雨水管徑 DN600 接入市政排水管。全年耗熱量計算公式如下： 采暖系統(tǒng)采用雙管式系統(tǒng)，采暖供回水管道敷設在樓板下，供回水溫度按 8060℃計算，散熱器選用 TZY26008/70 型散熱器，采用落地安裝方式并設手動排氣閥。排氣閥選用 ZP1。 設計范圍 本工程電氣設計包括供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、各種設備的控制系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及接地系統(tǒng)。各建筑物進戶線距變電房距離大于 50 米的均設置重復接地裝置。場區(qū)動力及照明均采用三相四線（ 380V/220V），供給電源進入場區(qū)后，經(jīng)總配電柜、各分配電柜引至各用電設備，用電點一般采用放射樹干式供電方式，對大容量的用電設備采用降壓起動的方式以減少起動電流對線路電壓質量的影響。各建筑物照明采用 PZ30JR 型配電箱，照 明配線系統(tǒng)均為放射 —— 樹干混合系統(tǒng)。 ●潮濕場所，采用防潮型熒光燈。大面積的場地照明控制開關分片集中布置。 電話系統(tǒng)主要完成對各中心內語音、數(shù)據(jù)、圖像進行交換和傳輸，實現(xiàn)本地和遠距離的多媒體綜合業(yè)務通信，為中心的通信自動化和辦公自動化服務。 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)作為中心智能化管理系統(tǒng)實現(xiàn)的軟硬件平臺，包括計算機網(wǎng)絡設備、服務器，操作系統(tǒng)軟件和相關的數(shù)據(jù)庫軟件等。設監(jiān)控中心，內置主控制器、主監(jiān)控器、錄像機和若干監(jiān)視器。水消耗主要用于 餐飲、住宿 用水 及 場地。 節(jié)能 35 電氣設備用電 電氣設備采用酒店式建筑普通標準為 20w/m2，按平均每天滿負荷使用 4 小時、全年工作日 365 天計算，電氣設備年耗電標準為。 不可預計用電量取上述總用電量的 5%計。 采用市政集中供暖。h 煤 Kg kgce/kg 能源消費總量（噸標準煤） 節(jié)能 36 耗能工質種類 計量單位 年需要實物量 參考折標系數(shù) 年耗能量 kgce/t （噸標準煤） 水 t 耗能工質總量（噸標準煤） 項目年耗能總量（噸標準煤） 該項目全年消耗標準煤 噸。 門窗 適當控制窗墻比，以提高建筑物維護結構的熱工性能；使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、使用壽命長的節(jié)能型中空雙玻塑鋼窗；采用密閉材料對門窗縫隙進行封閉，提高門窗的氣密性，減少空氣對流造成的熱損失；安排好門窗相對位置及開啟方式，節(jié)能 37 組織穿堂風通過； 設置可調節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。室外照明原則上使用金屬鹵化物燈具。 節(jié)能 38 ? 制定并實施節(jié)能節(jié)水管理制度，制定并實施節(jié)約與浪費的獎勵和懲罰措施。計劃在衛(wèi)生間安裝節(jié)水裝置，有效杜絕工作人員隨意浪費用水的行為，培養(yǎng)節(jié)約意識。建設期間產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)主要是地基打樁平整、配制混凝土及水泥砂漿、土建施工和設備安裝調試 等。 固廢