【正文】 合計(jì)1,1,1,1,1,9,平均1,經(jīng)測(cè)算，，%。詳見(jiàn)表27所示。其營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的變動(dòng)情況如圖所示。利潤(rùn)總額 = 營(yíng)業(yè)收入 – 營(yíng)業(yè)稅金及附加 – 總成本費(fèi)用陽(yáng)西咸水湖溫泉酒店十五年經(jīng)營(yíng)期動(dòng)態(tài)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表（表27）單位：萬(wàn)元人民幣年份營(yíng)業(yè)收入銷售稅金總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額利潤(rùn)率所得稅稅后利潤(rùn)凈利率13,3,%%23,3,%%34,3,%%44,3,%%55,4,%%65,4,1,%%76,4,1,%1,%86,4,1,%1,%96,4,1,%1,%106,4,1,%1,%116,4,1,%1,%126,4,1,%1,%136,5,1,%%146,5,%%156,5,%%合計(jì)87,4,66,15,%3,11,%陽(yáng)西咸水湖溫泉項(xiàng)目動(dòng)態(tài)營(yíng)業(yè)收益趨勢(shì)圖 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析財(cái)務(wù)投資評(píng)價(jià)決策基礎(chǔ)指標(biāo)取定：假設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為15年。假設(shè)建設(shè)期為1年，項(xiàng)目資金在1年內(nèi)均勻投入。假設(shè)在經(jīng)營(yíng)期流動(dòng)資金年折現(xiàn)率為6%。根據(jù)計(jì)算，陽(yáng)西咸水湖溫泉項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表如表28所示。 陽(yáng)西咸水湖溫泉酒店現(xiàn)金流量表（表28）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期123451現(xiàn)金流入　3,3,4,4,5,營(yíng)業(yè)收入　3,3,4,4,5,回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　　　2現(xiàn)金流出19,2,3,3,3,3,建設(shè)投資19,　　　　流動(dòng)資金150　　　　　經(jīng)營(yíng)成本（注）3802,2,3,3,3,營(yíng)業(yè)稅金及附加　所得稅　3凈現(xiàn)金流量19,1,1,1,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量19,19,18,17,15,14,5凈現(xiàn)值（ic=6%） 陽(yáng)西咸水湖溫泉酒店現(xiàn)金流量表（表28）續(xù)上表單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目6789101現(xiàn)金流入5,6,6,6,6,營(yíng)業(yè)收入5,6,6,6,6,回收固定資產(chǎn)余值　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　　2現(xiàn)金流出4,4,4,4,4,建設(shè)投資　　　　　流動(dòng)資金　　　　　經(jīng)營(yíng)成本（注）3,3,3,4,4,營(yíng)業(yè)稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量1,1,1,1,1,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量12,11,9,7,5,5凈現(xiàn)值（ic=6%） 陽(yáng)西咸水湖溫泉酒店現(xiàn)金流量表（表28）續(xù)上表單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目1112131415合計(jì)1現(xiàn)金流入6,6,6,6,6,87,營(yíng)業(yè)收入6,6,6,6,6,87,回收固定資產(chǎn)余值　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　150　2現(xiàn)金流出4,4,4,5,4,12,建設(shè)投資　　　　　　流動(dòng)資金　　　　　　經(jīng)營(yíng)成本（注）4,4,4,4,4,4,營(yíng)業(yè)稅金及附加4,所得稅3,3凈現(xiàn)金流量1,1,1,1,1,74,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量3,2,1,2,76,凈現(xiàn)值（ic=6%） 注：經(jīng)營(yíng)成本 = 總成本費(fèi)用 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi)（1） 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的一項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，通過(guò)與基準(zhǔn)收益率的比較，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。經(jīng)計(jì)算：%，低于6%的基準(zhǔn)收益率，但若考慮土地溢價(jià)，地產(chǎn)升值，則內(nèi)部收益率會(huì)遠(yuǎn)大于6%.（2） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是在不考慮時(shí)間因素情況下，計(jì)算項(xiàng)目回收投資額的期限，與同類型項(xiàng)目做比較，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。經(jīng)計(jì)算：本項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為13年3個(gè)月（不含建設(shè)期），低于國(guó)際高星級(jí)酒店投資回收期標(biāo)準(zhǔn)，也少于五星級(jí)商務(wù)酒店15年左右的投資回收期。而隨著月亮灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，知名度的增長(zhǎng)，客源將得到長(zhǎng)足發(fā)展，相應(yīng)的投資回收期也會(huì)縮短。（3） 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率，又稱投資回報(bào)率，是指項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期年均利潤(rùn)占投資總額的百分比，明了直觀的判斷項(xiàng)目的投資價(jià)值。經(jīng)計(jì)算：%.（4） 投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期年均納稅額占總投資的百分比，計(jì)算項(xiàng)目的納稅貢獻(xiàn)度，以爭(zhēng)取政府、銀行、稅務(wù)等相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的支持力度。經(jīng)計(jì)算：，%，即每投資一百元，社會(huì)貢獻(xiàn)度較高。關(guān)于項(xiàng)目盈利能力說(shuō)明：溫泉度假項(xiàng)目屬于資本沉淀型投資，一般來(lái)說(shuō)回收周期較長(zhǎng)，屬于長(zhǎng)線投資項(xiàng)目，因此單純從溫泉項(xiàng)目的盈利來(lái)看，內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率均較低，盈利能力有限。但由于隨著溫泉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一方面能作為固定資本進(jìn)行融資，另一方面能帶動(dòng)土地價(jià)值的增值，提升項(xiàng)目?jī)?nèi)房產(chǎn)價(jià)格，按每平米提升500元計(jì)，本項(xiàng)目地產(chǎn)總量約為20萬(wàn)方，則地產(chǎn)版塊可多增加1億元的增值收益。（）。%，即可保持盈虧平衡，如圖所示。計(jì)算公式：平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)收入（稅后）= 固定成本247。（1 – 變動(dòng)成本率）=247。（1 – % %）= 變動(dòng)成本率 = 變動(dòng)成本 247。 營(yíng)業(yè)收入 = 247。 = %變動(dòng)成本 = 營(yíng)業(yè)成本 + 變動(dòng)費(fèi)用 = + = 項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目的建設(shè)資金及首期運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源為開(kāi)發(fā)商自己所有資金，后期運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源酒店管理公司經(jīng)營(yíng)酒店收入。8 投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范陽(yáng)西咸水湖溫泉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要可能發(fā)生在以下幾個(gè)方面： 信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目參與方是否有能力和是否愿意履行所承擔(dān)的信用保證責(zé)任。本項(xiàng)目參與方包括投資商、工程建設(shè)公司、原材料供應(yīng)商等。防范措施信用風(fēng)險(xiǎn)的防范重點(diǎn)在于選擇資質(zhì)較好的工程建設(shè)公司及各種材料供應(yīng)商。項(xiàng)目投資商廣東東方月亮灣有限公司實(shí)力雄厚，企業(yè)注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，是由原中山醫(yī)科大學(xué)家庭醫(yī)生集團(tuán)和中國(guó)優(yōu)生優(yōu)育協(xié)會(huì)等部門聯(lián)合成立；同時(shí)本項(xiàng)目又是陽(yáng)江市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，受地方政府重視；再次，陽(yáng)江市溫泉旅游資源豐富，并提出了建設(shè)“溫泉之都”的口號(hào)，從溫泉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和“溫泉之都”旅游品牌的打造上本項(xiàng)目也受到政府的重視。這些因素提高了各方的履約能力。 完工風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式在項(xiàng)目建設(shè)階段，完工風(fēng)險(xiǎn)是主要風(fēng)險(xiǎn)之一，包括拖延工期所帶來(lái)成本超支、市場(chǎng)環(huán)境的變化和完工質(zhì)量；銀行貸款未能及時(shí)到位的情況下造成的資金斷鏈，項(xiàng)目不能及時(shí)投入經(jīng)營(yíng)，直接影響其償還貸款現(xiàn)金流的變化及貸款償還期的變化等。防范措施（1）盡早與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同在自有資金到位的情況下及時(shí)與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取早日落實(shí)貸款。（2）履行交鑰匙建設(shè)合同履行交鑰匙建設(shè)合同是控制完工風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。為保證項(xiàng)目如期竣工，建議與項(xiàng)目承建商簽訂交鑰匙合同。（3）嚴(yán)格控制建設(shè)成本合理選擇建筑材料，不追求高檔材料的堆積，而是在“巧”字上下功夫，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。（4）聘任獨(dú)立的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理為保證項(xiàng)目完工質(zhì)量，建議聘請(qǐng)獨(dú)立監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理，把好質(zhì)量關(guān)，降低施工誤差，并嚴(yán)格按照交鑰匙建設(shè)合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，確?？⒐べ|(zhì)量。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指客源目標(biāo)地宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和周邊國(guó)家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)等等。在這種情況下，休閑度假者的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，溫泉客源減少，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。防范措施（1） 抓住目前中國(guó)和周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，廣東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，千方百計(jì)加快項(xiàng)目建設(shè)速度，使項(xiàng)目盡快投入使用，收回投資；（2） 充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，認(rèn)識(shí)廣東溫泉業(yè)必然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，從而做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備；（3） 項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測(cè)中國(guó)和周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施；（4） 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行精心策劃，同時(shí)堅(jiān)持走營(yíng)業(yè)收入來(lái)自多個(gè)板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)路子，使項(xiàng)目的贏利能力達(dá)到最大化。（5） 堅(jiān)持走以溫泉為核心，營(yíng)業(yè)收入來(lái)自多個(gè)板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)思路；（6） 控制運(yùn)營(yíng)成本。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自陽(yáng)江周邊同業(yè)溫泉度假區(qū)，市場(chǎng)供大于求，彼此之間削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致項(xiàng)目收入減少。防范措施（1）領(lǐng)先效應(yīng)項(xiàng)目的交通條件良好，如果設(shè)計(jì)上依照設(shè)計(jì)指引書，堅(jiān)持小而精的精品項(xiàng)目定位，著力打造生態(tài)環(huán)境，打造廣東省最私密的“隱”泉，最好的生態(tài)“景”房，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格和特點(diǎn)，將為本項(xiàng)目帶來(lái)長(zhǎng)時(shí)間的領(lǐng)先效應(yīng)。（2）品牌效應(yīng)本項(xiàng)目建設(shè)落成后建議引進(jìn)“天沐集團(tuán)”作為經(jīng)營(yíng)管理方，不僅可以充分利用天沐豐富的溫泉度假區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理水平，而且借助“天沐”品牌影響力，廣泛吸引客源，最大程度降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）核心競(jìng)爭(zhēng)力最大限度地突出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，包括養(yǎng)生度假風(fēng)格和精品戰(zhàn)略。項(xiàng)目風(fēng)格不但在設(shè)計(jì)階段突出，在日后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也要不斷延續(xù)和強(qiáng)化，使項(xiàng)目具有不可替代性。 突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式突發(fā)事故包括區(qū)域疫情、交通條件惡化和其他嚴(yán)重危機(jī)事件。此類突發(fā)事件都會(huì)嚴(yán)重影響度假區(qū)經(jīng)營(yíng)。防范措施（1）開(kāi)業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立一套危機(jī)處理機(jī)制；（2）樹(shù)立積極、正面和誠(chéng)信的品牌形象，鞏固客戶的消費(fèi)信心；（3）注重企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)員工的歸屬感和解決問(wèn)題的主觀能動(dòng)性，同時(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力；（4）突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；（5）購(gòu)買必要的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)。 9 可行性研究結(jié)論陽(yáng)西咸水湖溫泉國(guó)際公館，位于南中國(guó)新興旅游度假熱點(diǎn)市場(chǎng)區(qū)域，自有資源獨(dú)特稀缺，與月亮灣濱海度假項(xiàng)目良好互動(dòng)；市場(chǎng)定位中高端休閑度假客戶同時(shí)不排斥普通客戶；開(kāi)發(fā)公司自有資金充足，準(zhǔn)備在原有開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上對(duì)溫泉進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，目前咸水湖溫泉經(jīng)測(cè)算在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中日需水量需要3000噸，以后月亮灣濱海區(qū)域日需水量2000噸左右；經(jīng)專業(yè)公司測(cè)算，溫泉后期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，對(duì)陽(yáng)西的區(qū)域旅游市場(chǎng)有很大的帶動(dòng)效應(yīng)。總之，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，效應(yīng)大；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，一定能把本項(xiàng)目做成陽(yáng)西的名片。54