【導(dǎo)讀】某某溫泉旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 溫泉文化、打造世界 ****”的“ 1234”規(guī)劃，即 確立一個(gè)目標(biāo)：建設(shè)寧靜、溫馨、自然、生態(tài)的現(xiàn)代溫泉城和國際旅游度假區(qū)；堅(jiān)持二個(gè)定位：把 ****建設(shè)成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的次中心， ****乃至中部地區(qū)最具影響力的旅游目的地和集散地；構(gòu)建三個(gè)中心：商務(wù)會(huì)議中心、健身康體中心、休閑度假中心；打造四大品牌：溫泉文化、生態(tài)湖泊、森林氧吧、風(fēng)情小鎮(zhèn)。 ****區(qū)位良好，交通便利，與毛澤東故居韶山、劉少奇故居花明樓成“品” 字形排列，各相距 3040km。東距長沙火車站 90km，黃花國際機(jī)場(chǎng) 110km，石長鐵路、洛湛鐵路交錯(cuò)其旁，交通便利。從長沙出發(fā)，沿長常高速公路、寧灰公路 19 到 ****共 477km，只有 90 分鐘的車程。目前正在修建長花灰韶高等級(jí)公路 ,將著名旅游景點(diǎn)韶山、花明樓、 ****連成一體 ,從長沙出發(fā)只需要 40分鐘。 結(jié)論： 政策的支持、 區(qū)位的優(yōu)勢(shì)、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的缺位、市場(chǎng)需求的推動(dòng)為項(xiàng)目實(shí)施提供了良好的外部條件。 旅游 市場(chǎng) 分析 2021 年國內(nèi)旅游收入從 1996 年的 1375 億元提高到 10200億元，年均增幅達(dá) %，超過了 GDP 增長速度 ；國內(nèi)旅游人次從 1996年的 億人次增長為 億人次 ,年均增幅為 %；人均旅游花費(fèi)從 1996 年的218元 /人次，上升為 /人次，年均增幅達(dá) %。國內(nèi)旅游市場(chǎng)總體規(guī)模及增長情況如下圖： 有資料顯示： ****旅游資源總體居全國前 8 位。 2021 年 ****省實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 ，占全國旅游 20 收入的 %；接待國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，人均旅游消費(fèi)達(dá) 662元 /人次 ； ****旅游占全國 12位。 2021年 全年 ****城鎮(zhèn)居民人均旅游消費(fèi) 219元 。 根據(jù) ****省旅游發(fā)展目標(biāo)，到 2021年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 2021億元 （ 相當(dāng)于全省 GDP 的 15%左 右 ） ，年均增幅 將達(dá) 20%，旅游排名力爭(zhēng)上升至全國前 10 位 。 2021 年 ****縣實(shí)現(xiàn)旅游總收 入 25 億 元，游客量 達(dá) 550萬人次 。 預(yù)計(jì)2020年游客量將達(dá)到 2121萬人次， 游客規(guī)模 年均目標(biāo)增長率為 26%； 旅游收入達(dá) 85億元 ，旅游收入年均目標(biāo)增長率 %。 ****旅游資源豐富，旅游發(fā)展形勢(shì)喜人。但依然存在景區(qū)景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)合力不強(qiáng)、整體形象模糊、核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、旅游購物偏低（游客人均購物消費(fèi)不到 100元， 旅游購物僅為旅游總收入的 16％，比全國水平低 10 個(gè)百分點(diǎn)。國際上，許多國家旅游業(yè)中購物收入占旅游總收入的 60％以上。 ）等問題。因而，在發(fā)展大旅游背景下， 突出 ****特色，抓大旅游品牌建設(shè)，放眼全球定位，打造高品質(zhì)復(fù)合型世界知名旅游品牌，完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)配套功能， 強(qiáng)化旅游購物 環(huán)節(jié)，提升休閑度假品質(zhì)，增加高端客源市場(chǎng)是發(fā)展 ****旅游市場(chǎng)的客觀需要。 中國是個(gè)多溫泉的國家，全世界已發(fā)現(xiàn)溫泉 6000 多處，我國已探明的有 2600 多處，占五分之二，居世界首位 。 ****共有溫泉旅游資源 85處（ 30度以上溫泉），是全國溫泉資源最為豐富的省份之一，其中 ********溫泉為全國 著名 三大高溫復(fù)合溫泉之一。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全國溫泉企業(yè)總接待人數(shù) 2100 萬人次，年銷售收入 40 億人民幣，產(chǎn)業(yè)鏈值 500多億元。 2021年我國溫泉企業(yè)一共接待游客 2130 多萬人次，銷售收入近 億 元，其產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值為 510多億元。 21 從客源來看， ****省溫泉旅游客大多數(shù)是省內(nèi)游客。從分布地區(qū)來看，長沙 ****縣 ****溫泉的游客大多數(shù)來至長株潭、常德、益陽等周邊地區(qū)；張家界的客源源以張家界、長沙、常德、益陽等地為主；郴州則以省外的廣東、江西客源為主。從旅游的空間結(jié)構(gòu)來看，溫泉旅游的旅游空間結(jié)構(gòu)比較單一，以單純泡溫泉為主，停留時(shí)間短，旅游消費(fèi)低 。 目前， ****溫泉的開發(fā)比較零亂，沒有形成自己的品牌，更談不上規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化態(tài)勢(shì) ， “ 近而不暢 ” 是制約 ****溫泉大規(guī)模開發(fā)的首要瓶頸 。 因而， ****溫泉度假旅 游業(yè) 的輻射力、吸引力、客源規(guī)模與檔次 還有待 高品質(zhì) 的整體 開發(fā)，進(jìn)而更好的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 ********溫泉 ****旅游產(chǎn)業(yè)中心（ ****城）一期項(xiàng)目以 溫泉度假、 體育旅游和會(huì)務(wù)旅游經(jīng)濟(jì)為主題，以 “打造溫泉?jiǎng)俚?，建設(shè)中部博鰲”為戰(zhàn)略定位，依托獨(dú)特的溫泉資源，以發(fā)展體育旅游的群眾體育綠地公園建設(shè)為主體， 打造中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)， 完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè) 白金五星級(jí)國際會(huì)議度假中心 、酒店公寓、溫泉商業(yè)小鎮(zhèn)，形成復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)集群中心，構(gòu)筑吃、住、行、游、購、娛完整的旅游產(chǎn) 業(yè)鏈，打造中部地區(qū)最具影響力的高端國際會(huì)議中心 和世界溫泉度假勝地 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位為“中部第一”，在放大溫泉資源效應(yīng)的同時(shí)成為比肩博鰲的區(qū)域旅游標(biāo)志，強(qiáng)化 ****溫泉國際旅游度假區(qū)的高端定位 。 項(xiàng)目 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1)功能與目標(biāo) 滿足項(xiàng)目及周邊 30分鐘車程范圍內(nèi)居民日常性體育消費(fèi)、長株潭市民周末休閑體育消費(fèi)、國內(nèi)外游客度假型體育旅游消費(fèi)以及群眾體育賽 22 事、老中青少體育俱樂部賽事等多元化體育需求，帶動(dòng)市民參加體育健身運(yùn)動(dòng)的熱情，提高大眾體育參與率和忠誠度，活躍大眾體育消費(fèi)，推進(jìn)全民健身革命熱潮。同時(shí)，作為 ********溫泉 ****旅游產(chǎn)業(yè)中心（ ****城）一期啟動(dòng)項(xiàng)目，通過資源的協(xié)調(diào)互補(bǔ)和完善、高品質(zhì)的配套服務(wù)，提升項(xiàng)目的后續(xù)價(jià)值和整體競(jìng)爭(zhēng)力，通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。 2)市場(chǎng)分析與定位 產(chǎn)品定位以高端產(chǎn)品為引領(lǐng)，發(fā)展中端客戶市場(chǎng)，形成有層次，覆蓋面廣同時(shí)又具備競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系。從項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，客源市場(chǎng)重點(diǎn)以面向長株潭城市群及周邊地區(qū)的大眾消費(fèi)層與滿足 ****省內(nèi)及國內(nèi)外旅游市場(chǎng)的高端消費(fèi)層相結(jié)合，形成大眾體育消費(fèi)產(chǎn)品與高端體育消費(fèi)產(chǎn)品合理配置，“以近為主、以遠(yuǎn)為輔，綜合發(fā)展”的合理客源市場(chǎng)格局。 3)環(huán) 境容量計(jì)算 環(huán)境容量是指在保證旅游資源質(zhì)量不下降和生態(tài)環(huán)境不退化的前提下滿足游客舒適、安全、衛(wèi)生、方便等需求，一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，允許容納游客的最大承載能力。研究環(huán)境容量是為了尋求和闡述游客數(shù)量與環(huán)境規(guī)模之間適度的量化關(guān)系，合理的環(huán)境容量是旅游景區(qū)進(jìn)行科學(xué)經(jīng)營管理、確定景區(qū)發(fā)展規(guī)模的重要依據(jù)。 本項(xiàng)目采用面積容量測(cè)算方法： 面積容量法： C＝ A D／ a 式中： C日環(huán)境容量，單位：人次； a每位游客應(yīng)占有的合理游覽面積，單位： 300平方米／人； A可游覽面積，單位 ：平方米／人； 23 D周轉(zhuǎn)率（ D＝ 公園 開放時(shí)間 12小時(shí)／ 鍛煉及瀏覽 時(shí)間 3 小時(shí) ）。 C 日 ＝ 819124 4/300=10921 人次 C 年（全年游客最大接納量）＝ C日 N B N全年適宜旅游健身的天數(shù) ； B游人飽和系數(shù)； 從當(dāng)?shù)貙?shí)際氣候出發(fā)，確定全年適宜出行健身天數(shù) N為 330天，游人飽和系數(shù) B取 ，則計(jì)算結(jié)果為 252萬人次， 全年理論容量為 252萬人次， 即 ********溫泉群眾體育綠地公園的最大年游客接待量為 252萬人次。 4)客源規(guī)模預(yù)測(cè) 群眾體育公園建成后，實(shí)際客源規(guī)模大小 由多種因素決定。例如，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及旅游業(yè)的總體水平、政府對(duì)全民健身運(yùn)動(dòng)的推進(jìn)程度、鄰近旅游景點(diǎn)的開發(fā)狀況、體育公園的建設(shè)情況、項(xiàng)目的開發(fā)狀況等。 ****溫泉 輻射長株潭 城市群 2400萬人口，近十年游客人數(shù)年均遞增11%， 2021年已達(dá) 70多萬人次 ，預(yù)計(jì)至 2018年游客量將突破 2021萬人次，旅游收入將達(dá) 20億元 。 按平均 11%的增長率，預(yù)計(jì) 2021 年 ****游客規(guī)模為 97 萬人次，考慮50%游客將進(jìn)入體育公園，即 2021 年體育公園游客規(guī)模為 49萬人次。根據(jù)體育公園的環(huán)境容量指標(biāo)，將客源規(guī)模預(yù)測(cè)分為 兩 個(gè)階段： 增長 期（ 2021年 2020 年），以 2021年的客源 49萬人次為基礎(chǔ)，按每年 20%的增長率，到 2020 年達(dá)到 251萬人次； 穩(wěn)定期 （ 2020年 2030 年），到 2020 年 以后每年 達(dá)到 251 萬人次的穩(wěn)定水平，達(dá)到最大客源承載限度。 24 5)盈利模式與價(jià)格預(yù)測(cè) 體育公園采取自主經(jīng)營的盈利模式，價(jià)格按 ****省 城鎮(zhèn)居民 人均旅游消費(fèi)支出 219元 /人次 估算 。 白金 五星級(jí)國際會(huì)議度假中心酒店 實(shí)踐證明，旅游業(yè)和酒店業(yè)是兩個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)， ****旅游業(yè) 推動(dòng)了酒店業(yè)的發(fā)展，而酒店業(yè)反過來又完善了旅游的配套服務(wù)功能。 1)功能與目 標(biāo) 國際會(huì)議中心酒店，按照白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，目標(biāo)定位為打造具有世界影響力的永久性國際會(huì)議及論壇會(huì)址 ，填補(bǔ)中部地區(qū)缺乏國際商務(wù)會(huì)議中心的空白，將在放大溫泉資源效應(yīng)的同時(shí)成為比肩博鰲的區(qū)域旅游標(biāo)志，將跨越式地提打造出“會(huì)務(wù)湘軍”的知名旅游品牌。 2)市場(chǎng)分析與定位 定位于 世界級(jí)溫泉 休閑度假型酒店和國際會(huì)展中心， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力定位為中部第一 。 長沙高檔酒店主要分布在長沙市河?xùn)|，主要以商務(wù)型酒店為主。然而這些酒店提供的服務(wù)呈現(xiàn)出“同質(zhì)化”的特點(diǎn)，其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈。本項(xiàng)目采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，定位于高檔溫泉度假酒店，符合市場(chǎng)基本競(jìng)爭(zhēng)策略。 “品牌酒店”與“特色溫泉”相攜手，主打溫泉度假牌，高端國際標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)定位， 具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 3)接待規(guī)模 根據(jù)長沙市旅游網(wǎng)官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至 2021年 12月，長沙共有 23家五星級(jí)酒店。 本項(xiàng)目國際會(huì)議中心酒店 擁有一個(gè)能容納 2500余人的大型國際會(huì)議中心 、 794間客房、 10間總統(tǒng)套房 和 36個(gè)餐飲包廂、 500人西餐廳、 200人咖啡廳、 5000平米商場(chǎng)以及室內(nèi)、室外大型溫泉項(xiàng)目與配套康樂設(shè)施。 25 長沙市現(xiàn)有主要五星級(jí)酒店情況表 序號(hào) 酒店名稱 管理模式 房間數(shù) 床位數(shù) 區(qū)劃 1 ********大酒店 業(yè)主自行管理 642 850 芙蓉區(qū) 2 長沙通程國際大酒店 業(yè)主自行管理 452 768 芙蓉區(qū) 3 ****佳程大酒店 國際管理 238 331 天心區(qū) 4 長沙芙蓉國際豪庭大酒店 國際管理 320 天心區(qū) 5 長沙神農(nóng)大酒店 國際管理 375 605 雨花區(qū) 6 長沙同升湖通程山莊 業(yè)主自行管理 220 380 雨花區(qū) 7 ****華雅國際大酒店 業(yè)主自行管理 865 1200 雨花區(qū) 8 ****國際影視會(huì)展中心酒店 國內(nèi)管理 208 446 開福區(qū) 9 長沙皇冠假日大酒店 國際 管理 431 開福區(qū) 10 長沙運(yùn)達(dá)喜來登酒店 國際管理 385 開福區(qū) 11 長沙明城國際大酒店 國內(nèi)管理 359 551 星沙鎮(zhèn) 12 ****普瑞溫泉酒店 國內(nèi)管理 222 484 望城縣 4)盈利模式與價(jià)格預(yù)測(cè) 長沙市星級(jí)酒店經(jīng)營情況 單位：萬元 酒店 平均房價(jià) 出租率 平均每間房收益（元） 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 神農(nóng)大酒店 372 325 59 70 219 228 通程國際大酒店 365 470 69 63 321 296 ****大酒店貴賓樓 565 520 75 68 424 354 華雅大酒店 430 460 65 52 280 239 運(yùn)達(dá)喜來登酒店 693 730 40 50 277 365 瀟湘 ****大酒店 490 430 85 40 417 172 皇冠假日大酒店 440 35 154 平均 485 475 64 53 310 252 2021年 19月平均房價(jià)比較 單位：萬元 平均房價(jià) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 年累積 長沙運(yùn)達(dá)喜來登 746 720 716 778 753 768 748 748 758 ********大酒店 487 455 454 473 448 476 488 472 474 長沙通程國際大酒店 509 502 491 484 488 500 492 489 503 495 長沙皇冠假日大酒店 500 493 510 505 508 538 546 541 518 26 2021年 19月客房收入比較 單位：萬元 客房收入 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 年累積 長沙運(yùn)達(dá)喜來登 401 439 505 541 505 495 569 485 530 4470 ********大酒店 594 506 611 664 606 589 682 582 633 5467 長沙通程國際大酒店 341 285 343 360 357 350 369 348 371 3124 長沙