【導(dǎo)讀】惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究報告。廣東惠州群峰溫泉投資有限公司。深圳中原物業(yè)顧問有限公司。策略中心—顧問事業(yè)部

　　

【正文】 石化新城。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 19 惠陽三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖 大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖 ? 中海信工業(yè)園 該項目位于三和經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)（ 三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于惠陽區(qū)南部，始建于 1992年， 1997年 3月經(jīng)廣東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，屬省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 8平方公里 ） ，由深圳中洲集團(tuán)有限公司投資，重點(diǎn)發(fā)展電子、生物制藥、納米材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。項目分兩期建設(shè)，首期投資 5億元，用 3年時間建成較大型工業(yè)園區(qū)；第二期用 35年時間累計完成投資 10億元建成大型工業(yè)園區(qū)。項目建成后，預(yù)計企業(yè)用工 3萬人，年工業(yè)產(chǎn)值 30億元以上。 ? 榮信電器生產(chǎn)基地 該項目位于三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，由香港凱杰電機(jī)有限公司投資，主要生產(chǎn)電風(fēng)扇等機(jī)電產(chǎn)品。項目計劃總投資 20億元， 首期投資 5億元，項目建成后用工人數(shù)約 人，年產(chǎn)值 4億美元，出口創(chuàng)匯 2億美元，現(xiàn)項目前期準(zhǔn)備就緒，近期投產(chǎn)。 ? 中海煉油項目 投資 160億、占地約 2萬平方公里，年煉油能力達(dá) 1200萬噸的中國海洋石油總公司南海煉油項目總投資 169億人民幣，占地 ， 2020年 7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。截至 05年 8月底，項目組有 82人上崗。整個項目計劃 2020年 6月建成投產(chǎn)。 伴隨著惠陽三和開發(fā)區(qū)和大亞灣石化產(chǎn)業(yè)區(qū)招商和開發(fā)的深入，各大項目開工建設(shè)和投產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人口的持續(xù)增多對惠陽房地產(chǎn)的發(fā)展是良好的契機(jī)。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 20 惠州市區(qū)高速公路網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整方案 主要是對已建成和規(guī)劃的高速公路提出局部走向的調(diào)整和出入口優(yōu)化布局方案，主要涉及四條高速公路。 ? 惠深高速 改建目前國道 G205與惠深高速出入口立交及相關(guān)連接道路，使陳江仲愷中心城進(jìn)出高速更為便捷，并改善陳江仲愷中心城路網(wǎng)骨架結(jié)構(gòu)。 ? 深汕高速 在深汕高速與惠陽外環(huán)路東、西兩側(cè)相交處設(shè)置新的高速公路出入口，現(xiàn)狀設(shè)在人民路的出入口在遠(yuǎn)期東、西兩個新出入口建成后予以取消，以避免高速公路出入交通與城區(qū)內(nèi)部交通的相互干擾。 ? 廈深 高速 鐵路 廈深 高速 鐵路專線從深圳至廈門，橫穿 惠州、汕頭，其中惠州段將從惠陽區(qū)域內(nèi)橫跨，并設(shè)新橋站。 ? 惠州港疏港高速 將惠州港疏港高速在大亞灣城區(qū)段改為城市快速路，以避免對大亞灣城區(qū)路網(wǎng)骨架產(chǎn)生難以接受的結(jié)構(gòu)性破壞。 惠城－惠陽－大亞灣軌道走廊規(guī)劃布局 考慮到未來發(fā)展的不確定性及從引導(dǎo)城市新區(qū)建設(shè)的需要，對惠大輕軌線路在惠城區(qū)河南岸片區(qū)和惠陽新橋片區(qū)的走向進(jìn)行優(yōu)化，將其作為惠大輕軌線路的備選方案，可以根據(jù)實際情況采用地下或高架形式。 惠陽城區(qū)加強(qiáng)對外聯(lián)系 ：具體措施包括惠澳大道改建高速；惠淡大道入城段擴(kuò)建；新建惠州港疏港高速與深汕高速立交；新建惠州港 疏港高速惠陽北出入口及連接道路。 逐步網(wǎng)化骨架道路：具體措施包括新建惠淡大道與秋寶路連接路；新建人民路與惠淡大道連接路；擴(kuò)建河背路；新建內(nèi)環(huán)路西段；新建內(nèi)環(huán)路東段；新建內(nèi)環(huán)路南段。 ? 惠陽會展中心 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 21 該項目位于淡水鎮(zhèn)白云路，由惠陽海岸實業(yè)有限公司投資，項目計劃總投資１億元，將建成兩棟分別占地ｌ０００多平方米的３２層商務(wù)大廈，預(yù)計2020年竣工。 ? 惠陽 文化體育公園 投資將達(dá) 8000 萬元，以文化、教育為主體，由美國知名的設(shè)計公司 —— 美國 SWA 設(shè)計公司概念規(guī)劃設(shè)計，北京清華城市規(guī) 劃設(shè)計研究院整體設(shè)計，公園一期 15 萬平方米 已經(jīng) 竣工 ，二期正在籌建中 。 整個公園的建成，將進(jìn)一步完善惠陽的文化、體育配套，增添新的景觀。 ? 其他建設(shè)項目 隨著 惠陽世貿(mào)中心、淡水商貿(mào)中心、泗水湖濱公園等一批文化商貿(mào)市政設(shè)施建設(shè) ， 繼續(xù)抓好城市美化、綠化和亮化工程，啟動疏港大道東門出口至立交橋的道路路面改造維修工程和城區(qū)五大出口亮化工程，逐步規(guī)范城區(qū)交通秩序，使之成為環(huán)境優(yōu)美 、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 濱海城市 。 三、 惠陽城市輻射力研究 ? 惠州市整體城市定位 ? 惠州城市區(qū)域定位：“世界級石化基地，華 南地區(qū)重要的電子信息業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)聚集地，廣東風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，區(qū)域重要的休閑度假基地，珠江三角洲東部次中心城市及地區(qū)性中心城市，向內(nèi)陸地區(qū)傳遞區(qū)域輻射帶動力的重要門戶，重要的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐” ? 規(guī)劃將惠州市城鎮(zhèn)分為 6 個城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，分別為“南部城鎮(zhèn)密集區(qū)、博西城鎮(zhèn)密集區(qū)、稔平半島發(fā)展區(qū)、北部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、東部山區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和西北部山區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)” ? 惠州市域空間格局 ? 規(guī)劃市域空間格局為“一區(qū)四核五軸七節(jié)點(diǎn)”的“核心 網(wǎng)絡(luò) 放射”狀 :惠城 惠陽 (市區(qū) )為全市城鎮(zhèn)核心區(qū)；惠城 (城區(qū)及博羅縣城 )、惠陽城區(qū) (含 大亞灣 )、惠惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 22 東縣城為市一級主核心，龍門縣城為山區(qū)發(fā)展核心。 ? 其中，惠城組團(tuán)為地區(qū)性主中心，是惠州主城區(qū)；惠陽 大亞灣地區(qū)為地區(qū)性副中心；陳江 仲愷組團(tuán)為加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級和空間整合；淡水湖 (數(shù)碼園 )片區(qū)是惠城組團(tuán)的組成部分，以高新技術(shù)、教育和體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，是城市遠(yuǎn)景發(fā)展的戰(zhàn)略性地區(qū)。 ? 惠陽在惠州城市體系中的定位與作用 ? 惠陽城市定位： 惠州濱海二類大城市和廣東現(xiàn)代石化數(shù)碼產(chǎn)業(yè)名城重要組團(tuán)、中海殼牌南海石化項目后勤服務(wù)基地 。 ? 惠陽在惠州城區(qū)向開發(fā)區(qū)延伸的區(qū)位，惠城 惠陽（城區(qū)）共同組成惠州市市鎮(zhèn)的核心區(qū)；從區(qū)域組團(tuán)而言，惠陽 — 大亞灣共同構(gòu)成惠州城市體系的副中心； ? 從惠州整體城市定位考慮：惠陽主要承擔(dān)了 城市副中心、重要石化數(shù)碼產(chǎn)業(yè)區(qū)以及石化區(qū)后勤服務(wù)基地的功能， 在整個惠州市的產(chǎn)業(yè)體系以及城市功能中起到非常重要的作用。 ? 影響惠陽城市輻射力的主要因素 1) 城市產(chǎn)業(yè)集聚程度 2) 城市發(fā)展功能 3) 城市認(rèn)同效應(yīng) ? 影響因素的具體體現(xiàn) 影響因素 具體體現(xiàn) 對惠陽城市輻射力的影響 城市產(chǎn)業(yè) 集聚 ? 城市產(chǎn)業(yè)的集聚程度越高，城市輻射能力越強(qiáng)； ? 城市產(chǎn)業(yè)集聚程度越 弱，城市輻射能力越低； ? 從行政區(qū)域來看，惠陽產(chǎn)業(yè)聚集度較弱，城市總體輻射能力較低； ? 惠陽休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，起到區(qū)域中心的作用，對周邊區(qū)域輻射較弱； ? 惠陽 大亞灣區(qū)域未來是石化、港口運(yùn)輸、工業(yè)企業(yè)的高度集中區(qū)域，未來產(chǎn)業(yè)集聚的“榕樹”效應(yīng)，會加強(qiáng)城市的輻射能力。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 23 城市 發(fā)展功能 ? 惠陽城市總體發(fā)展現(xiàn)狀； ? 惠陽城市功能定位 ? 由于歷史原因，惠陽城市總體發(fā)展現(xiàn)狀較差，城市影響力受限； ? 大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展對區(qū)域城市發(fā)展起著重大的推動作用，惠陽石化數(shù)碼重要組團(tuán)、后勤服務(wù)基地重要組團(tuán)的定位對區(qū)域城市發(fā)展起到重要的推動作用，惠陽城市發(fā)展面臨升級。 城市 認(rèn)同效應(yīng) ? 惠陽未來的發(fā)展前景將加大城市認(rèn)同效應(yīng) ? 中短期內(nèi)，受歷史因素、發(fā)展水平的限制，惠陽在區(qū)域城市競爭中處于弱勢地位； ? 但區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展定位目標(biāo)的實現(xiàn)，惠陽城市功能的升級，居住、消費(fèi)環(huán)境的改善，旅游度假業(yè)的興起，區(qū)域、周邊人群城市的認(rèn)同效應(yīng)將為城市發(fā)展帶來機(jī)會。 ? 從現(xiàn)狀分析，惠陽城市輻射能力有限，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著大亞灣 惠陽開發(fā)的啟動，未來惠陽城市將面臨巨大的發(fā)展機(jī)會； ? 各因素在惠陽 大亞灣城市發(fā)展過程中綜合發(fā)揮作用， 以大亞灣發(fā)展為契機(jī)，強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè) 鏈條，滾雪團(tuán)式的開發(fā)效應(yīng)，帶動惠陽 大亞灣城市整體發(fā)展。 對城市發(fā)展的影響模型 ? 惠陽城市輻射的范圍主要在惠陽本地以及大亞灣區(qū)域，但未來隨著大亞灣中心區(qū)的建設(shè)形成，以及惠陽城市功能的完善，惠陽 大亞灣區(qū)域城市輻射力在未來將會有較大的提升。 ? 城市輻射能力的強(qiáng)弱是個相對的概念 ，總體而言惠陽在珠三角東岸城市群中的輻射能產(chǎn)業(yè) 聚集 推動城市發(fā)展 城市功能完善 增強(qiáng) 城市認(rèn)同效應(yīng) 推 動 城市整體輻射能力增強(qiáng) 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 24 力相對較弱；對惠陽而言，城市輻射能力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在城市服務(wù)功能的強(qiáng)弱 。 四、 惠陽房地產(chǎn)發(fā) 展政策環(huán)境研究 中央政府出臺的政策 2020年 3月 5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向 ，那就是 要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題 。 2020年 4月 28日， 中國人民銀行 全面上調(diào)各檔次貸款利率 , 金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變 。 此次加息主要是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 2020年 5月 17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù) 院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施 (既所說的 “ 國六條 ”) ，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了 2020年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 2020年 5月 29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，人稱九部委 “ 十五條 ” ，對 “ 國六條 ” 進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面 做 出了量化規(guī)定，提出 90平方米、雙 70%的標(biāo)準(zhǔn)。 2020年 5月 31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，對 “ 國六 條 ” 中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。 2020年 7月 6日，建設(shè)部頒發(fā) 165號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了九部委 “ 十五條 ” 中 90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實責(zé)任。 2020年 7月 6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開始銷售商品房。 2020年 7月 11日，建設(shè)部聯(lián)合其他 5部委下發(fā) 171號文件 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為 “ 外資限炒令 ” ，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理。 2020年 9月 5日國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 25 2020年 7月 24日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》九個國家土地督察局派駐地方全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入嚴(yán)格監(jiān)管之下。 2020年 8月 1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī) 范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。 2020年 9月 5日新華社受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ,《通知》明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 2020年 7月 26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從 8月 1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一 強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 2020年 8月 4日 ， 中國銀監(jiān)會 發(fā)布 銀監(jiān)會 54號文 提示銀行信貸風(fēng)險，并提高房地產(chǎn)股權(quán)信托門檻。 2020年 8月 19日，中國人民銀行 決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。 未來政策趨勢及走向 征收保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策可能出臺 政府工作會議的精神表明，房地產(chǎn)市場可能還會有新的調(diào)控政策出臺，物權(quán)法中也有提到過可能要征收房地 產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和消費(fèi)稅。如果有相關(guān)政策的出臺的話，那房地產(chǎn)市場將改變以往的只有交易環(huán)節(jié)征稅，保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)空白的現(xiàn)象，加強(qiáng)征稅保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，將增加投資客的持有物業(yè)的成本，改變原來“零成本”持有物業(yè)的現(xiàn)象。直接抑制房地產(chǎn)投資性的需求，對抑制房價起到重要的作用。具體何時出臺相關(guān)的政策成為樓市懸念之一。 可能加大經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)比例 建設(shè)部發(fā)出“最后通牒”，要求務(wù)必在 2020年底建立并實施廉租住宅制度。從該信息中，可以猜測 07年國家可能會出臺相關(guān)措施加大經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)比例，以緩解供需結(jié)構(gòu)不對稱的矛盾 。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 26 “銀根”緊縮政策有望出臺 自 04年加息以來，央行方面已經(jīng)有 5次的加息措施了，今年就分別在 4月和 8月調(diào)整了信貸基準(zhǔn)利率，相關(guān)人士預(yù)測，央行加息進(jìn)入了一個新的周期， 07年新的加息政策有望進(jìn)一步出臺，