【導讀】惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究報告。廣東惠州群峰溫泉投資有限公司。深圳中原物業(yè)顧問有限公司。策略中心—顧問事業(yè)部

　　

【正文】 石化新城。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 19 惠陽三和經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖 大亞灣經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖 ? 中海信工業(yè)園 該項目位于三和經 濟開發(fā)區(qū)（ 三和經濟開發(fā)區(qū)位于惠陽區(qū)南部，始建于 1992年， 1997年 3月經廣東省人民政府批準設立，屬省級經濟開發(fā)區(qū)，總面積 8平方公里 ） ，由深圳中洲集團有限公司投資，重點發(fā)展電子、生物制藥、納米材料等高新技術產業(yè)。項目分兩期建設，首期投資 5億元，用 3年時間建成較大型工業(yè)園區(qū)；第二期用 35年時間累計完成投資 10億元建成大型工業(yè)園區(qū)。項目建成后，預計企業(yè)用工 3萬人，年工業(yè)產值 30億元以上。 ? 榮信電器生產基地 該項目位于三和經濟開發(fā)區(qū)，由香港凱杰電機有限公司投資，主要生產電風扇等機電產品。項目計劃總投資 20億元， 首期投資 5億元，項目建成后用工人數(shù)約 人，年產值 4億美元，出口創(chuàng)匯 2億美元，現(xiàn)項目前期準備就緒，近期投產。 ? 中海煉油項目 投資 160億、占地約 2萬平方公里，年煉油能力達 1200萬噸的中國海洋石油總公司南海煉油項目總投資 169億人民幣，占地 ， 2020年 7月經國務院批準。截至 05年 8月底，項目組有 82人上崗。整個項目計劃 2020年 6月建成投產。 伴隨著惠陽三和開發(fā)區(qū)和大亞灣石化產業(yè)區(qū)招商和開發(fā)的深入，各大項目開工建設和投產，經濟的不斷發(fā)展和人口的持續(xù)增多對惠陽房地產的發(fā)展是良好的契機。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 20 惠州市區(qū)高速公路網規(guī)劃調整方案 主要是對已建成和規(guī)劃的高速公路提出局部走向的調整和出入口優(yōu)化布局方案，主要涉及四條高速公路。 ? 惠深高速 改建目前國道 G205與惠深高速出入口立交及相關連接道路，使陳江仲愷中心城進出高速更為便捷，并改善陳江仲愷中心城路網骨架結構。 ? 深汕高速 在深汕高速與惠陽外環(huán)路東、西兩側相交處設置新的高速公路出入口，現(xiàn)狀設在人民路的出入口在遠期東、西兩個新出入口建成后予以取消，以避免高速公路出入交通與城區(qū)內部交通的相互干擾。 ? 廈深 高速 鐵路 廈深 高速 鐵路專線從深圳至廈門，橫穿 惠州、汕頭，其中惠州段將從惠陽區(qū)域內橫跨，并設新橋站。 ? 惠州港疏港高速 將惠州港疏港高速在大亞灣城區(qū)段改為城市快速路，以避免對大亞灣城區(qū)路網骨架產生難以接受的結構性破壞。 惠城－惠陽－大亞灣軌道走廊規(guī)劃布局 考慮到未來發(fā)展的不確定性及從引導城市新區(qū)建設的需要，對惠大輕軌線路在惠城區(qū)河南岸片區(qū)和惠陽新橋片區(qū)的走向進行優(yōu)化，將其作為惠大輕軌線路的備選方案，可以根據實際情況采用地下或高架形式。 惠陽城區(qū)加強對外聯(lián)系 ：具體措施包括惠澳大道改建高速；惠淡大道入城段擴建；新建惠州港疏港高速與深汕高速立交；新建惠州港 疏港高速惠陽北出入口及連接道路。 逐步網化骨架道路：具體措施包括新建惠淡大道與秋寶路連接路；新建人民路與惠淡大道連接路；擴建河背路；新建內環(huán)路西段；新建內環(huán)路東段；新建內環(huán)路南段。 ? 惠陽會展中心 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 21 該項目位于淡水鎮(zhèn)白云路，由惠陽海岸實業(yè)有限公司投資，項目計劃總投資１億元，將建成兩棟分別占地ｌ０００多平方米的３２層商務大廈，預計2020年竣工。 ? 惠陽 文化體育公園 投資將達 8000 萬元，以文化、教育為主體，由美國知名的設計公司 —— 美國 SWA 設計公司概念規(guī)劃設計，北京清華城市規(guī) 劃設計研究院整體設計，公園一期 15 萬平方米 已經 竣工 ，二期正在籌建中 。 整個公園的建成，將進一步完善惠陽的文化、體育配套，增添新的景觀。 ? 其他建設項目 隨著 惠陽世貿中心、淡水商貿中心、泗水湖濱公園等一批文化商貿市政設施建設 ， 繼續(xù)抓好城市美化、綠化和亮化工程，啟動疏港大道東門出口至立交橋的道路路面改造維修工程和城區(qū)五大出口亮化工程，逐步規(guī)范城區(qū)交通秩序，使之成為環(huán)境優(yōu)美 、經濟發(fā)達的 濱海城市 。 三、 惠陽城市輻射力研究 ? 惠州市整體城市定位 ? 惠州城市區(qū)域定位：“世界級石化基地，華 南地區(qū)重要的電子信息業(yè)、臨港產業(yè)聚集地，廣東風景旅游城市和歷史文化名城，區(qū)域重要的休閑度假基地，珠江三角洲東部次中心城市及地區(qū)性中心城市，向內陸地區(qū)傳遞區(qū)域輻射帶動力的重要門戶，重要的區(qū)域交通運輸樞紐” ? 規(guī)劃將惠州市城鎮(zhèn)分為 6 個城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，分別為“南部城鎮(zhèn)密集區(qū)、博西城鎮(zhèn)密集區(qū)、稔平半島發(fā)展區(qū)、北部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、東部山區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和西北部山區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)” ? 惠州市域空間格局 ? 規(guī)劃市域空間格局為“一區(qū)四核五軸七節(jié)點”的“核心 網絡 放射”狀 :惠城 惠陽 (市區(qū) )為全市城鎮(zhèn)核心區(qū)；惠城 (城區(qū)及博羅縣城 )、惠陽城區(qū) (含 大亞灣 )、惠惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 22 東縣城為市一級主核心，龍門縣城為山區(qū)發(fā)展核心。 ? 其中，惠城組團為地區(qū)性主中心，是惠州主城區(qū)；惠陽 大亞灣地區(qū)為地區(qū)性副中心；陳江 仲愷組團為加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強產業(yè)升級和空間整合；淡水湖 (數(shù)碼園 )片區(qū)是惠城組團的組成部分，以高新技術、教育和體育產業(yè)發(fā)展為重點，是城市遠景發(fā)展的戰(zhàn)略性地區(qū)。 ? 惠陽在惠州城市體系中的定位與作用 ? 惠陽城市定位： 惠州濱海二類大城市和廣東現(xiàn)代石化數(shù)碼產業(yè)名城重要組團、中海殼牌南海石化項目后勤服務基地 。 ? 惠陽在惠州城區(qū)向開發(fā)區(qū)延伸的區(qū)位，惠城 惠陽（城區(qū)）共同組成惠州市市鎮(zhèn)的核心區(qū)；從區(qū)域組團而言，惠陽 — 大亞灣共同構成惠州城市體系的副中心； ? 從惠州整體城市定位考慮：惠陽主要承擔了 城市副中心、重要石化數(shù)碼產業(yè)區(qū)以及石化區(qū)后勤服務基地的功能， 在整個惠州市的產業(yè)體系以及城市功能中起到非常重要的作用。 ? 影響惠陽城市輻射力的主要因素 1) 城市產業(yè)集聚程度 2) 城市發(fā)展功能 3) 城市認同效應 ? 影響因素的具體體現(xiàn) 影響因素 具體體現(xiàn) 對惠陽城市輻射力的影響 城市產業(yè) 集聚 ? 城市產業(yè)的集聚程度越高，城市輻射能力越強； ? 城市產業(yè)集聚程度越 弱，城市輻射能力越低； ? 從行政區(qū)域來看，惠陽產業(yè)聚集度較弱，城市總體輻射能力較低； ? 惠陽休閑娛樂業(yè)發(fā)達，起到區(qū)域中心的作用，對周邊區(qū)域輻射較弱； ? 惠陽 大亞灣區(qū)域未來是石化、港口運輸、工業(yè)企業(yè)的高度集中區(qū)域，未來產業(yè)集聚的“榕樹”效應，會加強城市的輻射能力。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 23 城市 發(fā)展功能 ? 惠陽城市總體發(fā)展現(xiàn)狀； ? 惠陽城市功能定位 ? 由于歷史原因，惠陽城市總體發(fā)展現(xiàn)狀較差，城市影響力受限； ? 大亞灣經濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展對區(qū)域城市發(fā)展起著重大的推動作用，惠陽石化數(shù)碼重要組團、后勤服務基地重要組團的定位對區(qū)域城市發(fā)展起到重要的推動作用，惠陽城市發(fā)展面臨升級。 城市 認同效應 ? 惠陽未來的發(fā)展前景將加大城市認同效應 ? 中短期內，受歷史因素、發(fā)展水平的限制，惠陽在區(qū)域城市競爭中處于弱勢地位； ? 但區(qū)域產業(yè)經濟的發(fā)展，城市發(fā)展定位目標的實現(xiàn)，惠陽城市功能的升級，居住、消費環(huán)境的改善，旅游度假業(yè)的興起，區(qū)域、周邊人群城市的認同效應將為城市發(fā)展帶來機會。 ? 從現(xiàn)狀分析，惠陽城市輻射能力有限，但從長遠發(fā)展來看，隨著大亞灣 惠陽開發(fā)的啟動，未來惠陽城市將面臨巨大的發(fā)展機會； ? 各因素在惠陽 大亞灣城市發(fā)展過程中綜合發(fā)揮作用， 以大亞灣發(fā)展為契機，強勁的產業(yè) 鏈條，滾雪團式的開發(fā)效應，帶動惠陽 大亞灣城市整體發(fā)展。 對城市發(fā)展的影響模型 ? 惠陽城市輻射的范圍主要在惠陽本地以及大亞灣區(qū)域，但未來隨著大亞灣中心區(qū)的建設形成，以及惠陽城市功能的完善，惠陽 大亞灣區(qū)域城市輻射力在未來將會有較大的提升。 ? 城市輻射能力的強弱是個相對的概念 ，總體而言惠陽在珠三角東岸城市群中的輻射能產業(yè) 聚集 推動城市發(fā)展 城市功能完善 增強 城市認同效應 推 動 城市整體輻射能力增強 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 24 力相對較弱；對惠陽而言，城市輻射能力的強弱主要體現(xiàn)在城市服務功能的強弱 。 四、 惠陽房地產發(fā) 展政策環(huán)境研究 中央政府出臺的政策 2020年 3月 5日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告表明了中央政府對今年房地產宏觀調控的一個主要政策指向 ，那就是 要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題 。 2020年 4月 28日， 中國人民銀行 全面上調各檔次貸款利率 , 金融機構存款利率保持不變 。 此次加息主要是為了進一步鞏固宏觀調控成果，保持國民經濟持續(xù)、快速、協(xié)調、健康發(fā)展的良好勢頭，抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產價格。 2020年 5月 17日，國務院總理溫家寶主持召開國務 院常務會議。會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施 (既所說的 “ 國六條 ”) ，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。業(yè)內人士認為這六條措施拉開了 2020年房地產調控序幕。 2020年 5月 29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，人稱九部委 “ 十五條 ” ，對 “ 國六條 ” 進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面 做 出了量化規(guī)定，提出 90平方米、雙 70%的標準。 2020年 5月 31日，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》，對 “ 國六 條 ” 中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。 2020年 7月 6日，建設部頒發(fā) 165號文件《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了九部委 “ 十五條 ” 中 90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。 2020年 7月 6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在 10日內開始銷售商品房。 2020年 7月 11日，建設部聯(lián)合其他 5部委下發(fā) 171號文件 《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內稱為 “ 外資限炒令 ” ，加強了對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營、境外機構和個人購房的管理。 2020年 9月 5日國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 25 2020年 7月 24日國務院辦公廳發(fā)布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》九個國家土地督察局派駐地方全國省（區(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入嚴格監(jiān)管之下。 2020年 8月 1日，國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī) 范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》正式施行。 2020年 9月 5日新華社受權全文播發(fā)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》 ,《通知》明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。 2020年 7月 26日，國稅總局發(fā)布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，宣布從 8月 1日起，各地稅局將在全國范圍內統(tǒng)一 強制性征收二手房轉讓個人所得稅。 2020年 8月 4日 ， 中國銀監(jiān)會 發(fā)布 銀監(jiān)會 54號文 提示銀行信貸風險，并提高房地產股權信托門檻。 2020年 8月 19日，中國人民銀行 決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率 。金融機構一年期存款基準利率上調 ，一年期貸款基準利率上調 分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。 未來政策趨勢及走向 征收保有環(huán)節(jié)稅費政策可能出臺 政府工作會議的精神表明，房地產市場可能還會有新的調控政策出臺，物權法中也有提到過可能要征收房地 產保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和消費稅。如果有相關政策的出臺的話，那房地產市場將改變以往的只有交易環(huán)節(jié)征稅，保有環(huán)節(jié)稅費空白的現(xiàn)象，加強征稅保有環(huán)節(jié)的稅費，將增加投資客的持有物業(yè)的成本，改變原來“零成本”持有物業(yè)的現(xiàn)象。直接抑制房地產投資性的需求，對抑制房價起到重要的作用。具體何時出臺相關的政策成為樓市懸念之一。 可能加大經濟適用房的土地供應比例 建設部發(fā)出“最后通牒”，要求務必在 2020年底建立并實施廉租住宅制度。從該信息中，可以猜測 07年國家可能會出臺相關措施加大經濟適用房的土地供應比例，以緩解供需結構不對稱的矛盾 。 惠州群峰惠陽溫泉項目可行性研究 報告 26 “銀根”緊縮政策有望出臺 自 04年加息以來，央行方面已經有 5次的加息措施了，今年就分別在 4月和 8月調整了信貸基準利率，相關人士預測，央行加息進入了一個新的周期， 07年新的加息政策有望進一步出臺，