【導(dǎo)讀】項(xiàng)目地處四川盆地邊緣龍門山脈具有獨(dú)特的溫泉資源和稀少的自然景觀，項(xiàng)目位于成都以北，綿竹以西，四川盆地邊緣近龍門山地區(qū)，距離成都市。區(qū)直線距離約70KM，區(qū)位優(yōu)越、交通便利。項(xiàng)目總占地482畝，總建筑面積。南領(lǐng)先的溫泉度假小鎮(zhèn)”。項(xiàng)目將打造成國內(nèi)一流、西南領(lǐng)先的溫泉度假小鎮(zhèn)，具有濃烈歐洲山地風(fēng)格。的、兼具觀賞性和實(shí)用性的溫泉度假示范區(qū)。根據(jù)整體定位，項(xiàng)目將圍繞溫。溫泉產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)商務(wù)、休閑、居住的復(fù)合功能體驗(yàn)。同時(shí)，本項(xiàng)目通過資源整合，打造一流的品質(zhì)及齊備的功能填補(bǔ)區(qū)域度。千人就業(yè)，促進(jìn)城市發(fā)展。項(xiàng)目進(jìn)度：啟動(dòng)區(qū)將在2020年1月開工。項(xiàng)目退讓紅線長度約25米。胃及十二指腸炎等10多種慢性疾病具有顯著療效。建，預(yù)計(jì)2020年通車。屆時(shí)綿竹到九寨僅2小時(shí)車程。08年地震后，綿竹經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，隨著時(shí)間推移，綿竹已擺脫地震影響，從2020年到2020年，綿竹市總體經(jīng)濟(jì)不斷促進(jìn)和擴(kuò)大內(nèi)外需求，拉動(dòng)

　　

【正文】 端企業(yè) /私人客群休閑需求。 ?? 養(yǎng)生會(huì)所 配合溫泉養(yǎng)生主題，引入國內(nèi)知名體檢機(jī)構(gòu)，為旅游度假人群和小鎮(zhèn)居民服 務(wù)。 ????引入資質(zhì)可靠、服務(wù)到位、環(huán)境舒適的品牌體檢機(jī)構(gòu)入駐養(yǎng)生會(huì)所； 會(huì)所提供全程健康咨詢專業(yè)服務(wù)，咨詢師依據(jù)體檢報(bào)告制定個(gè)性化的健康 療程； ??????營造溫馨雅致的健檢環(huán)境，讓客戶體驗(yàn)在尊享中進(jìn)行健康養(yǎng)生的感受； 針對(duì)不同人群提供個(gè)性化體檢套餐，各健檢環(huán)節(jié)銜接流暢； 將維持健康體系度假化，讓客戶享受一站式的先進(jìn)健康管理服務(wù)，從而為 高端客戶身體全程保駕護(hù)航。 ?? 養(yǎng)生湯 house 利用坡地地形，打造最大化親近自然、最大化私享資源的養(yǎng)生度假生活區(qū) ????利用坡地地形，因地制宜，零散排布物業(yè)，打造建筑與環(huán)境充分融合的山 居特色生活； 根據(jù)地塊價(jià)值，排布不同物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資源最大化利用，暢享愜意溫泉度假 生活。 （ 3）小鎮(zhèn)休閑組團(tuán) 小 鎮(zhèn)休閑組團(tuán)以歐式風(fēng)情商業(yè)街為核心，打造豐富的娛樂休閑配套，營造閑 適、健康而富有情調(diào)的環(huán)境氛圍。 38 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 圖 44 小鎮(zhèn)休閑組團(tuán)布局圖 ?? 歐式商業(yè)休閑街 以此為中心實(shí)現(xiàn)人氣聚集打造兼具小鎮(zhèn)生活及度假配套雙重功能的歐式休閑 商業(yè)中心。 ??????歐式休閑商業(yè)街主要作為溫泉小鎮(zhèn)的生活配套和休閑、購物配套，兼具雙 重功能； 通過公共空間設(shè)特色小品展示歐洲風(fēng)情文化，利用室外空間增強(qiáng)休閑商業(yè) 氛圍； 在商業(yè)街中售賣綿竹當(dāng)?shù)靥厣幕a(chǎn)品，滿足客戶需求，延長產(chǎn)品價(jià)值鏈。 ?? 休閑廣場 提供休閑、小憩的空間 ，使小鎮(zhèn)更具備人文情懷和生活居住氣息。 ??????休閑廣場主要為度假客戶和小鎮(zhèn)居民提供休憩娛樂的空間，增添項(xiàng)目人文 休閑氣息； 通過打造自然生態(tài)的環(huán)境及人性化的公共空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)造宜居的生活環(huán)境 和宜人的度假氛圍； 整合政府資源，在廣場舉行豐富多彩的文化活動(dòng)，推廣健康、生態(tài)、和諧 39 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 的小鎮(zhèn)生活風(fēng)情。 ?? 展示中心 結(jié)合綿竹本土酒文化、年畫文化、雕刻文化，設(shè)臵文化展示中心，突出地方 文化沉淀，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)感。 ?? 可結(jié)合酒文化、年畫、雕刻展示，彰顯綿竹本土文化特色，打造酒文化展 廳，展示釀酒過 程和各類名酒，增強(qiáng)體驗(yàn)感，可舉辦各類品酒活動(dòng)、酒類 品鑒講座等，讓酒店客戶充分體會(huì)傳統(tǒng)文化。 ?? 企業(yè)會(huì)所 打造私密、尊貴的企業(yè)會(huì)所，結(jié)合餐廳、咖啡廳、洽談室、酒窖等，為未來 業(yè)主和商務(wù)客群提供尊享私密的空間。 ??????臨近廟子河的企業(yè)會(huì)所擁有絕佳水景，清幽的環(huán)境和周到的服務(wù)將為業(yè)主 和高端商務(wù)客群提供尊享私密的空間； 會(huì)所內(nèi)含有洽談室、餐吧、酒窖、茶道室等，滿足客群商務(wù)洽談和商務(wù)休 閑雙重需求； 會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)結(jié)合小鎮(zhèn)歐式風(fēng)格，與小鎮(zhèn)歐式風(fēng)格相符，彰顯優(yōu)雅、高貴 的氣質(zhì)。 ?? 公建配套 完善公共配套 ，引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源及幼兒教育機(jī)構(gòu)，弱化陌生區(qū)域抗性，提 升項(xiàng)目品質(zhì)感。 ?? 本項(xiàng)目需以社區(qū)增值為基礎(chǔ)，引入品牌幼兒園，定制化修建，提升項(xiàng)目整 體形象； 40 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) ?? 可針對(duì)業(yè)主提供完備的醫(yī)療設(shè)施和服務(wù)，全面監(jiān)控和保障業(yè)主的健康。 6. 發(fā)展設(shè)想 表 42 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 分項(xiàng) 指標(biāo) 482畝 占地面積 容積率 總建筑面積 分組團(tuán)指標(biāo) 約 占地面積 溫泉體驗(yàn)區(qū) 商務(wù)酒店區(qū) 會(huì)議酒店區(qū) 酒店高端區(qū) 小計(jì) 15畝 25畝 17畝 35畝 92畝 20畝 10畝 50畝 溫 泉酒店組團(tuán) 養(yǎng)生會(huì)所 禪修會(huì)所 半山養(yǎng)生公園 玫瑰養(yǎng)生莊園 養(yǎng)生湯 HOUSE 小計(jì) 養(yǎng)生度假組團(tuán) 30畝 100畝 210畝 40畝 20畝 10畝 90畝 20畝 180畝 歐式風(fēng)情商業(yè)街 休閑廣場 展示中心 小鎮(zhèn)休閑組團(tuán) 企業(yè)會(huì)所 幼兒園等公建配套 小計(jì) 按照以上項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目將能憑借優(yōu)質(zhì)溫泉資源，通過精心策劃、 科學(xué)規(guī)劃和高品質(zhì)建設(shè)，以龍門山沿山帶打造 “ 東方阿爾卑斯 ” 為契機(jī)，整合周邊資源，打造成為 國內(nèi)一流、西南領(lǐng)先的溫泉度假小鎮(zhèn)。 41 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效 益評(píng)價(jià)是評(píng)判整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的核心內(nèi)容，我們可以從 經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)當(dāng)中，得出項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出情況，用以判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)方 面的可行性，項(xiàng)目是否值得投資，投資如何獲利，獲利水平如何、項(xiàng)目存在 哪些風(fēng)險(xiǎn)是其中的關(guān)鍵問題。 （一）項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)分期綜合考慮以下原則： ??????分組團(tuán)開發(fā)：分組團(tuán)開發(fā)有利于項(xiàng)目整體的統(tǒng)籌規(guī)劃。項(xiàng)目先進(jìn)行溫泉度 假組團(tuán) 92畝地塊，再取養(yǎng)生度假組團(tuán)和小鎮(zhèn)休閑組團(tuán) 390畝地塊。 核心價(jià)值點(diǎn)：為保證每一期的開發(fā)都具有核心的價(jià)值點(diǎn)，以使項(xiàng)目具有穩(wěn) 健的現(xiàn)金流，項(xiàng)目各特 色物業(yè)、配套設(shè)施分期開發(fā)。 項(xiàng)目計(jì)劃于 2020年 1月啟動(dòng)，預(yù)計(jì) 2019年全部開發(fā)完畢 。 圖 51 項(xiàng)目開發(fā)分期示意圖 43 20202020 20202018 20172019 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) （二）測算前提 ?? 本項(xiàng)目麓棠溫泉酒店、自駕游中心、停車場、旅游接待中心、會(huì)議中心、 溫泉小鎮(zhèn)的商業(yè)、企業(yè)會(huì)所接待中心作為持有經(jīng)營物業(yè)，停車場、旅游接 待中心、職工宿舍等作為項(xiàng)目的配套設(shè)施。 ????????本項(xiàng)目建安成本及各種稅費(fèi)參考成都行業(yè)一般水平計(jì)算。 不考慮折舊及其他成本攤銷等情況。 土地增值稅按照超率累進(jìn)稅率方法計(jì)算。 在財(cái)務(wù)測算中，基準(zhǔn)折現(xiàn) 率（基準(zhǔn)收益率）取 I=10%。 （三）投資估算 根據(jù)測算，詳見 附 表 1(單位成本：元 /平方米） 表 51 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 1 項(xiàng)目名稱 土地費(fèi)用 總額（萬元） 9114 2591 單位成本 2 開發(fā)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi) 配套 設(shè)施 費(fèi) 公共設(shè)施費(fèi) 開發(fā)成本 3 36551 5601 4 5 7421 61279 6 開發(fā)期間費(fèi)用 稅費(fèi)及附加 6943 7 7543 8 稅收返還 0 75766 0 合 計(jì) （四）項(xiàng)目收益預(yù)測 ： 44 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 詳 見 附表 2 單位：萬 項(xiàng)目利潤估算表 項(xiàng) 收入 目 合計(jì) 104594 0 61477 8272 3387 1046 2311 房產(chǎn)調(diào)整 營業(yè)成本 稅金及附加 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營業(yè)利潤 利潤總額 28098 28098 7024 所得稅 費(fèi)用 凈利潤 21074 45 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 80,000 60,000 40,000 20,000 0 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 累計(jì)凈現(xiàn)值 圖 52 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析圖 ?? 經(jīng)測算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為約 億元，項(xiàng)目擁有比較良好 的總體盈利能力。 ?? 經(jīng)測算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為 11%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和 銀行貸款利率，初步具備經(jīng)濟(jì)上的可行性。 期 ?? 據(jù)測算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 ，動(dòng)態(tài)投資回收期為 5年，投資回 收期在一個(gè)比較理想的年限，便于項(xiàng)目的操控，減少各種因開發(fā)周期變長 而產(chǎn)生的不確定因素，減小各種潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。 ?? 本項(xiàng)目稅后利潤率約 40%，具有一定的投資回報(bào)水平。其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大 于 0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，動(dòng)態(tài)投資回收期 5年，綜 上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，并且擁有較高的盈利水平。 46 麓棠溫泉度假區(qū)項(xiàng)目 仟坤房產(chǎn) 第六章 社會(huì)效益意義評(píng)估 本項(xiàng)目以 “ 振區(qū)域、興旅游、惠民生、促就業(yè) ” 為社 會(huì)目標(biāo)，通過產(chǎn)業(yè)鏈整 合和自身資源的深度挖掘，打造龍門山以北養(yǎng)生度假溫泉區(qū)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為地方創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益；同時(shí)， 本項(xiàng)目通過資源整合，打造一流的品質(zhì)及齊備的功能填補(bǔ)區(qū)域度假旅游市場 空白，形成區(qū)域名片和川北新興旅游集群，建成后將帶動(dòng)近千人就業(yè)，促進(jìn) 城市發(fā)展。 ?? 產(chǎn)業(yè)：本項(xiàng)目通過資源整合和產(chǎn)業(yè)鏈打造，能夠有效帶動(dòng)旅游業(yè)、服務(wù)業(yè) 等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比的調(diào)整； ????接待游客人數(shù)：本項(xiàng)目運(yùn)營成熟后，預(yù)計(jì)年游客接待能力可達(dá) 10萬人次； GDP收入：項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)對(duì)當(dāng)?shù)? GDP貢獻(xiàn)約 56億，能有效促進(jìn) 地方經(jīng)濟(jì)飛躍； ?? 整合周邊資源：有效整合周邊玫瑰谷、三溪寺、龍門山等旅游資源，形成 龍門山以北的旅游集群，與龍門山以南（成都段）形成呼應(yīng)； ?? 打造旅游集核：集合本土文化、自然觀光、宗教旅游、紅色旅游等項(xiàng)目， 并整合外部川內(nèi)精品旅游資源，如九寨溝、三星堆等，形成功能復(fù)合、資 源多樣的文化旅游休閑度假帶，帶動(dòng)川北區(qū)域旅游品質(zhì)的