【導(dǎo)讀】月亮灣溫泉度假城。我國一流的熱帶濱海度假、休閑勝地；海南島中部是山地、丘陵和臺地，沿海是堆積平原。是熱帶海岸的標(biāo)志，具有重要的科研意義和旅游價值。影響和構(gòu)造條件的作用，使海南發(fā)育了良好的熱帶地貌。海南素有"天然溫室、熱帶果園"美稱。全省熱帶作物和熱。海南的五大熱帶森林區(qū)分別是五指山林區(qū)、壩王嶺林區(qū)、海南的森林覆蓋率。％，被國務(wù)院授予"實現(xiàn)造林綠化規(guī)劃省"的榮譽稱號。海南島是中國惟一的熱帶島嶼。是未受污染的處女地。海南島海岸線長達(dá)1528公里、其中一半以上為沙灘。況良好，可與世界上其他海濱旅游勝地相媲美。其中，東寨港紅樹林是我國首批被列入“國際重要濕。許多專家學(xué)者把海南稱為中國最大。其中列入國家一級保護(hù)動物。有的代表，被世界稱為“中國之貴”。海南溫泉資源十分豐富，水質(zhì)類型多樣。海南有黎、苗等少數(shù)民族人口136萬。各少數(shù)民族至今保。此外，海南還有火山、巖溶、峰嶺等地質(zhì)地貌旅游資源。之全，在國內(nèi)實屬罕見。

　　

【正文】 溫泉度假公寓區(qū) 約42 萬平米 （ 4）高檔溫泉度假公寓式酒店項目區(qū) 約15 萬平米 （ 5） TOWN HOUSE 及定制式半山別墅區(qū) 約 5 萬 47 平米 （ 6））國際健身康復(fù)療養(yǎng)中心 約 1 萬平米 項目開發(fā)周期 項目區(qū)擬采取“整體規(guī)劃、分步開發(fā)，基礎(chǔ)先行、滾動發(fā)展”的投資開發(fā)原則，初步設(shè)想如下： 開發(fā)周期約五年，預(yù)計 2021 年完成開發(fā)前期準(zhǔn)備工作， 2021年開工建設(shè)， 2021 年全部竣工，投入運營。 第 12 年 完成項目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、報批和項目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)， 為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺。 第 23 年 1）項目區(qū)核心基礎(chǔ)配套工程、核心景觀工程項目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進(jìn)入工程施工階段； 2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開工建設(shè)； 3）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10 萬平方米商品住宅主體工程基本封頂，達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，并在年內(nèi)實現(xiàn)全面開盤銷售。 48 第 35 年 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10 萬平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場銷售進(jìn)度的實際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè) ； 4）公寓式酒店投入試運營； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項目投資構(gòu)成、總投資估算 基本參數(shù)： 項目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 萬平米 建筑面積 萬平米 預(yù)計建設(shè)約 8000 套房屋。 土地出讓地價款 即為取得該項目用地而支付的地價款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費用等。本項目占地 1000 畝， 20 萬元 /畝，地價款預(yù)計 20210 萬元。預(yù)計分兩期支付，每期付 10000 萬元。 49 建安工程成本 (含裝修費 ) 即建造房屋建筑發(fā)生的建 筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用、裝修費用等。本項目預(yù)計發(fā)生 131000 萬元。其中： ? “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 70500 萬元； ? 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000 萬元； ? “月亮灣”海濱主題商業(yè)街 4500 萬元 ? TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 20210 萬元。 前期費用： 按項目投資總額的 4%估算，預(yù)計為 6000 萬元。其中： （ 1`）前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性 研究所需費用支出按項目總投資額的 2%估算，本項目預(yù)計為 3000 萬元； （ 2）水文、地質(zhì)勘測，以及土地平整等階段性支出按投資總額的 2%估算，本項目預(yù)計為 3000 萬元。 公建配套費用： 指本項目內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括商業(yè)設(shè)施、酒店配套、休閑廣場及停車場等。本項目預(yù)計支出 2021 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施費用： 指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、 50 環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各 項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。按本項目擬建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程，預(yù)計支出 10000 萬元左右。 開發(fā)期稅費： 主要指計入因進(jìn)行本項目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項目的增值額占扣除項目金額的比例低于 20%，按國家政策免征土地增值稅。營業(yè)稅按預(yù)計銷售額的 %估算，為 13230 萬元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計算，預(yù)計 5500 萬元。 財務(wù)費用： 指為籌集資金而發(fā)生的各項費用。在本項目中主要是指借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費等。本項目累計投資 額 150000萬元，計劃外部籌集 45000 萬元，按 7%的年利率計算，開發(fā)期內(nèi)需資本化的利息為 15750 萬元。 開發(fā)及管理費用： 指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、各 51 種攤銷費用、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失等。本項目按投資總額的 6%預(yù)計管理費用，計 9000 萬元。 銷售費用： 即在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括工資性支出、差旅費、銷售機構(gòu)折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷傭金等。本項目按預(yù)計銷售額的 5%估算，總計 11250 萬元。 不可預(yù)見費用： 指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費用 。本項目預(yù)計 1500 萬元。 投資總額估算表： 項目 單方造價 (元 /平方米 ) 總投資額 (萬元 ) 土地費用 300 20, 建筑安裝費用 1964 131, 前期費用 90 6, 52 公建配套費用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費用 150 10, 開發(fā)期稅費 280 18, 財務(wù)費用 236 15, 開發(fā)及管理費用 135 9, 銷售費用 184 12, 不可預(yù)見費用 22 1, 合計 3380 225, 六、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 銷售收入的測定 “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 : 53 可售面積 42 萬平 方米，預(yù)計銷售單價 5000 元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 210000 萬元。 TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 : 、 可售面積 5 萬平方米，預(yù)計銷售單價 8000 元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 40000 萬元。 : 可售面積 3 萬平方米，預(yù)計銷售單價 5700 元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 17000 萬元。 預(yù)計總銷售收入 : 預(yù)計累計可實現(xiàn)銷售收入 267000 萬元。 項目經(jīng)營管理收入與支出 本項目預(yù)計開發(fā)周期五年， 2021 年開始正式運營。 預(yù)計每年可實現(xiàn)自 營收入 4000萬元，運營成本和費 900萬元，毛利率估計為 %。（未計算資產(chǎn)折舊） 經(jīng)營稅費 ： 按 %的地方綜合營業(yè)稅率計算，每年可上交地方財政營業(yè)稅及附加 216萬元。 所得稅： 經(jīng)以上測算，預(yù)計年運營利潤總額為 2884 萬元，暫按 16%的稅率計算，每年可上交地方財政所得稅 450 萬元左右。 54 注：國家新的企業(yè)所得稅法于 2021 年 1 月 1 日實施，但截止目前海南尚無正式的實施條例出臺，未來的所得稅率不好預(yù)計。但估計會高于 15%，本項目中暫按 16%預(yù)計。 七、項目經(jīng)濟效益分析 本項目開發(fā)其累計 為當(dāng)?shù)刎斦暙I(xiàn)稅收收入 15500 萬元，以后經(jīng)營期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于 700 萬元，對興隆的經(jīng)濟發(fā)展提供了資金支持。由于本項目的目標(biāo)客戶基本上為島外人士，項目營業(yè)后預(yù)計可為興隆其他旅游服務(wù)行業(yè)帶來附加消費 23 億元，同時能大大提高興隆的國內(nèi)國際知名度，從而吸收更多的投資。 八、項目盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 : 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 自營收入 20210 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42021 42021 17000 0 0 0 0 運營費用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 55 銷售費用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財務(wù)費用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計費 用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 財務(wù)盈利能力分析 : 主要是考察開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力水平。用凈現(xiàn)值、投資回收期和年平均利潤率三個指標(biāo)進(jìn)行評價。前兩個指標(biāo)考慮了資金的時 間價值。 凈現(xiàn)值（ FNPV）： 按 5%的折現(xiàn)率計算，本項目的凈現(xiàn)值為 6374 萬元，所以原則上本項目可行。 投資收回期 : 56 項目投資回收期 年。 項目投資利潤率 : 項目投資利潤率為 %；項目經(jīng)營年利潤率為 60%。 九、結(jié)論和建議 本項目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析，結(jié)果表明，該項目充分考慮了項目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實現(xiàn)了項目所在地區(qū)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報 國際旅游島 、 創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的 功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的投資實力，其對興隆新城的開發(fā)建設(shè)，必將促進(jìn)興隆地區(qū)城市建設(shè)的升級換代，同時推動當(dāng)?shù)亍靶罗r(nóng)村”的建設(shè)和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，對促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，具有顯著的社會、經(jīng)濟、文化效益。 通過以上的分析和策略，海南月亮灣溫泉度假城項目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長期運營收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測的風(fēng)險雖然較大，但可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)在市場上、操作上、財務(wù)計劃上可行。 就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位， 以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的推廣銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)。 57 本項目的實施運作， 其社會效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟效益，將會對興隆鎮(zhèn)帶來一個翻天覆地的變化。 一個項目帶動起一個城市，將會改變興隆在海南的旅游城市的地位。