【導(dǎo)讀】月亮灣溫泉度假城。我國一流的熱帶濱海度假、休閑勝地；海南島中部是山地、丘陵和臺地，沿海是堆積平原。是熱帶海岸的標(biāo)志，具有重要的科研意義和旅游價(jià)值。影響和構(gòu)造條件的作用，使海南發(fā)育了良好的熱帶地貌。海南素有"天然溫室、熱帶果園"美稱。全省熱帶作物和熱。海南的五大熱帶森林區(qū)分別是五指山林區(qū)、壩王嶺林區(qū)、海南的森林覆蓋率。％，被國務(wù)院授予"實(shí)現(xiàn)造林綠化規(guī)劃省"的榮譽(yù)稱號。海南島是中國惟一的熱帶島嶼。是未受污染的處女地。海南島海岸線長達(dá)1528公里、其中一半以上為沙灘。況良好，可與世界上其他海濱旅游勝地相媲美。其中，東寨港紅樹林是我國首批被列入“國際重要濕。許多專家學(xué)者把海南稱為中國最大。其中列入國家一級保護(hù)動物。有的代表，被世界稱為“中國之貴”。海南溫泉資源十分豐富，水質(zhì)類型多樣。海南有黎、苗等少數(shù)民族人口136萬。各少數(shù)民族至今保。此外，海南還有火山、巖溶、峰嶺等地質(zhì)地貌旅游資源。之全，在國內(nèi)實(shí)屬罕見。

　　

【正文】 溫泉度假公寓區(qū) 約42 萬平米 （ 4）高檔溫泉度假公寓式酒店項(xiàng)目區(qū) 約15 萬平米 （ 5） TOWN HOUSE 及定制式半山別墅區(qū) 約 5 萬 47 平米 （ 6））國際健身康復(fù)療養(yǎng)中心 約 1 萬平米 項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目區(qū)擬采取“整體規(guī)劃、分步開發(fā)，基礎(chǔ)先行、滾動發(fā)展”的投資開發(fā)原則，初步設(shè)想如下： 開發(fā)周期約五年，預(yù)計(jì) 2021 年完成開發(fā)前期準(zhǔn)備工作， 2021年開工建設(shè)， 2021 年全部竣工，投入運(yùn)營。 第 12 年 完成項(xiàng)目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和項(xiàng)目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)， 為項(xiàng)目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺。 第 23 年 1）項(xiàng)目區(qū)核心基礎(chǔ)配套工程、核心景觀工程項(xiàng)目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進(jìn)入工程施工階段； 2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開工建設(shè)； 3）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10 萬平方米商品住宅主體工程基本封頂，達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，并在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面開盤銷售。 48 第 35 年 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10 萬平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場銷售進(jìn)度的實(shí)際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè) ； 4）公寓式酒店投入試運(yùn)營； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算 基本參數(shù)： 項(xiàng)目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 萬平米 建筑面積 萬平米 預(yù)計(jì)建設(shè)約 8000 套房屋。 土地出讓地價(jià)款 即為取得該項(xiàng)目用地而支付的地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費(fèi)用等。本項(xiàng)目占地 1000 畝， 20 萬元 /畝，地價(jià)款預(yù)計(jì) 20210 萬元。預(yù)計(jì)分兩期支付，每期付 10000 萬元。 49 建安工程成本 (含裝修費(fèi) ) 即建造房屋建筑發(fā)生的建 筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生 131000 萬元。其中： ? “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 70500 萬元； ? 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000 萬元； ? “月亮灣”海濱主題商業(yè)街 4500 萬元 ? TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 20210 萬元。 前期費(fèi)用： 按項(xiàng)目投資總額的 4%估算，預(yù)計(jì)為 6000 萬元。其中： （ 1`）前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性 研究所需費(fèi)用支出按項(xiàng)目總投資額的 2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為 3000 萬元； （ 2）水文、地質(zhì)勘測，以及土地平整等階段性支出按投資總額的 2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為 3000 萬元。 公建配套費(fèi)用： 指本項(xiàng)目內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括商業(yè)設(shè)施、酒店配套、休閑廣場及停車場等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出 2021 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用： 指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、 50 環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各 項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。按本項(xiàng)目擬建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程，預(yù)計(jì)支出 10000 萬元左右。 開發(fā)期稅費(fèi)： 主要指計(jì)入因進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費(fèi)，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項(xiàng)目的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例低于 20%，按國家政策免征土地增值稅。營業(yè)稅按預(yù)計(jì)銷售額的 %估算，為 13230 萬元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計(jì)算，預(yù)計(jì) 5500 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中主要是指借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。本項(xiàng)目累計(jì)投資 額 150000萬元，計(jì)劃外部籌集 45000 萬元，按 7%的年利率計(jì)算，開發(fā)期內(nèi)需資本化的利息為 15750 萬元。 開發(fā)及管理費(fèi)用： 指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、各 51 種攤銷費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失等。本項(xiàng)目按投資總額的 6%預(yù)計(jì)管理費(fèi)用，計(jì) 9000 萬元。 銷售費(fèi)用： 即在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括工資性支出、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷傭金等。本項(xiàng)目按預(yù)計(jì)銷售額的 5%估算，總計(jì) 11250 萬元。 不可預(yù)見費(fèi)用： 指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費(fèi)用 。本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1500 萬元。 投資總額估算表： 項(xiàng)目 單方造價(jià) (元 /平方米 ) 總投資額 (萬元 ) 土地費(fèi)用 300 20, 建筑安裝費(fèi)用 1964 131, 前期費(fèi)用 90 6, 52 公建配套費(fèi)用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 150 10, 開發(fā)期稅費(fèi) 280 18, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 236 15, 開發(fā)及管理費(fèi)用 135 9, 銷售費(fèi)用 184 12, 不可預(yù)見費(fèi)用 22 1, 合計(jì) 3380 225, 六、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 銷售收入的測定 “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 : 53 可售面積 42 萬平 方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 5000 元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 210000 萬元。 TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 : 、 可售面積 5 萬平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 8000 元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 40000 萬元。 : 可售面積 3 萬平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 5700 元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 17000 萬元。 預(yù)計(jì)總銷售收入 : 預(yù)計(jì)累計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 267000 萬元。 項(xiàng)目經(jīng)營管理收入與支出 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期五年， 2021 年開始正式運(yùn)營。 預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)自 營收入 4000萬元，運(yùn)營成本和費(fèi) 900萬元，毛利率估計(jì)為 %。（未計(jì)算資產(chǎn)折舊） 經(jīng)營稅費(fèi) ： 按 %的地方綜合營業(yè)稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政營業(yè)稅及附加 216萬元。 所得稅： 經(jīng)以上測算，預(yù)計(jì)年運(yùn)營利潤總額為 2884 萬元，暫按 16%的稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政所得稅 450 萬元左右。 54 注：國家新的企業(yè)所得稅法于 2021 年 1 月 1 日實(shí)施，但截止目前海南尚無正式的實(shí)施條例出臺，未來的所得稅率不好預(yù)計(jì)。但估計(jì)會高于 15%，本項(xiàng)目中暫按 16%預(yù)計(jì)。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目開發(fā)其累計(jì) 為當(dāng)?shù)刎?cái)政貢獻(xiàn)稅收收入 15500 萬元，以后經(jīng)營期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于 700 萬元，對興隆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了資金支持。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶基本上為島外人士，項(xiàng)目營業(yè)后預(yù)計(jì)可為興隆其他旅游服務(wù)行業(yè)帶來附加消費(fèi) 23 億元，同時(shí)能大大提高興隆的國內(nèi)國際知名度，從而吸收更多的投資。 八、項(xiàng)目盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 : 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 自營收入 20210 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42021 42021 17000 0 0 0 0 運(yùn)營費(fèi)用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 55 銷售費(fèi)用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 財(cái)務(wù)盈利能力分析 : 主要是考察開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。用凈現(xiàn)值、投資回收期和年平均利潤率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)。前兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí) 間價(jià)值。 凈現(xiàn)值（ FNPV）： 按 5%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 6374 萬元，所以原則上本項(xiàng)目可行。 投資收回期 : 56 項(xiàng)目投資回收期 年。 項(xiàng)目投資利潤率 : 項(xiàng)目投資利潤率為 %；項(xiàng)目經(jīng)營年利潤率為 60%。 九、結(jié)論和建議 本項(xiàng)目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析，結(jié)果表明，該項(xiàng)目充分考慮了項(xiàng)目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報(bào) 國際旅游島 、 創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的 功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時(shí)也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的投資實(shí)力，其對興隆新城的開發(fā)建設(shè)，必將促進(jìn)興隆地區(qū)城市建設(shè)的升級換代，同時(shí)推動當(dāng)?shù)亍靶罗r(nóng)村”的建設(shè)和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，具有顯著的社會、經(jīng)濟(jì)、文化效益。 通過以上的分析和策略，海南月亮灣溫泉度假城項(xiàng)目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長期運(yùn)營收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)在市場上、操作上、財(cái)務(wù)計(jì)劃上可行。 就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位， 以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的推廣銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)。 57 本項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作， 其社會效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，將會對興隆鎮(zhèn)帶來一個(gè)翻天覆地的變化。 一個(gè)項(xiàng)目帶動起一個(gè)城市，將會改變興隆在海南的旅游城市的地位。