【正文】 。 57 本項目的實施運作， 其社會效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟效益，將會對興隆鎮(zhèn)帶來一個翻天覆地的變化。 通過以上的分析和策略，海南月亮灣溫泉度假城項目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長期運營收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測的風(fēng)險雖然較大，但可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)在市場上、操作上、財務(wù)計劃上可行。 九、結(jié)論和建議 本項目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析，結(jié)果表明，該項目充分考慮了項目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實現(xiàn)了項目所在地區(qū)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。 投資收回期 : 56 項目投資回收期 年。前兩個指標(biāo)考慮了資金的時 間價值。 八、項目盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 : 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 自營收入 20210 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42021 42021 17000 0 0 0 0 運營費用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 55 銷售費用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財務(wù)費用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計費 用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 財務(wù)盈利能力分析 : 主要是考察開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力水平。 七、項目經(jīng)濟效益分析 本項目開發(fā)其累計 為當(dāng)?shù)刎斦暙I(xiàn)稅收收入 15500 萬元，以后經(jīng)營期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于 700 萬元，對興隆的經(jīng)濟發(fā)展提供了資金支持。 54 注：國家新的企業(yè)所得稅法于 2021 年 1 月 1 日實施，但截止目前海南尚無正式的實施條例出臺，未來的所得稅率不好預(yù)計。（未計算資產(chǎn)折舊） 經(jīng)營稅費 ： 按 %的地方綜合營業(yè)稅率計算，每年可上交地方財政營業(yè)稅及附加 216萬元。 項目經(jīng)營管理收入與支出 本項目預(yù)計開發(fā)周期五年， 2021 年開始正式運營。 : 可售面積 3 萬平方米，預(yù)計銷售單價 5700 元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 17000 萬元。 投資總額估算表： 項目 單方造價 (元 /平方米 ) 總投資額 (萬元 ) 土地費用 300 20, 建筑安裝費用 1964 131, 前期費用 90 6, 52 公建配套費用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費用 150 10, 開發(fā)期稅費 280 18, 財務(wù)費用 236 15, 開發(fā)及管理費用 135 9, 銷售費用 184 12, 不可預(yù)見費用 22 1, 合計 3380 225, 六、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 銷售收入的測定 “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 : 53 可售面積 42 萬平 方米，預(yù)計銷售單價 5000 元 /平方米，可實現(xiàn)銷售收入 210000 萬元。 不可預(yù)見費用： 指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費用 。主要包括工資性支出、差旅費、銷售機構(gòu)折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷傭金等。本項目按投資總額的 6%預(yù)計管理費用，計 9000 萬元。 開發(fā)及管理費用： 指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。在本項目中主要是指借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費等。營業(yè)稅按預(yù)計銷售額的 %估算，為 13230 萬元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計算，預(yù)計 5500 萬元。 開發(fā)期稅費： 主要指計入因進(jìn)行本項目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、 50 環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各 項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。本項目預(yù)計支出 2021 萬元。 公建配套費用： 指本項目內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。 前期費用： 按項目投資總額的 4%估算，預(yù)計為 6000 萬元。本項目預(yù)計發(fā)生 131000 萬元。預(yù)計分兩期支付，每期付 10000 萬元。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費用等。 48 第 35 年 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10 萬平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場銷售進(jìn)度的實際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè) ； 4）公寓式酒店投入試運營； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項目投資構(gòu)成、總投資估算 基本參數(shù)： 項目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 萬平米 建筑面積 萬平米 預(yù)計建設(shè)約 8000 套房屋。 第 12 年 完成項目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、報批和項目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)， 為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺。 平面布局以自由式布局為主，為游客提供 良好的度假空間。在設(shè)計上應(yīng)以分散的布局和環(huán)境緊密融為 46 一體。綠化景觀區(qū)分為山地綠化景觀區(qū)；濱河綠化景 觀區(qū)；農(nóng)田觀光區(qū)。這三條綠化走廊分別以水面為景觀構(gòu)成要素，結(jié)合一定寬度的綠地、建筑小品、小島、開敞空間等設(shè)施，構(gòu)造 45 一個流動的游覽空間。 ．基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程： 主要包括： （ 1）項目區(qū)道路、步行街 （ 2）綠化帶、生態(tài)保護(hù)系統(tǒng)工程 綠化系統(tǒng)以軸線的構(gòu)圖方法，形成連續(xù)的空間綠化景觀視廊，給游客一個連續(xù)流動的空間體驗。 綠地率：≥ 60％。 總建筑面積：約 萬平方米。善用充裕的中央低地、蜿蜒的水系和周圍山脈的強烈對比，構(gòu)筑“有山、有水、有豐富的熱帶植物”為特色的環(huán)境特征。 “月亮灣”海濱度假公寓定位： 以溫泉為主體，配合太陽河水系開發(fā)，充分利用興隆依山傍水的地理特色，打造全國人民的“第二居所” ，建設(shè)以面向國內(nèi)外成功人士、高收入階層、高端老年人士和中小型投資商為主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的近海河景度假公寓項目群。 項目定位細(xì)分 商業(yè)街定位： 主要服務(wù)于國內(nèi)外旅游度假客戶群體、具有產(chǎn)權(quán)投資與休閑娛樂度假服務(wù)功能，是項目核心區(qū)，同時做為項目休閑度假公寓生活區(qū)的社區(qū)部分配套，承擔(dān)部分社區(qū)服務(wù)功能，并使其成為帶動旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售和提高項目品質(zhì)的配套工程。 43 根據(jù)現(xiàn)狀用地布局特點和發(fā)展需求，規(guī)劃以兩條主干道路形成的十字交叉區(qū)域為中心，組織娛樂、演出、餐飲、購物等功能，形成整個休閑度假區(qū)有吸引力的活動中心區(qū)。 規(guī)劃布局特點 以賓館酒店、度假村為核心，通過構(gòu)建新的水系，將區(qū)域內(nèi)部景觀和濱水景觀結(jié)合，力求從整體環(huán)境上提升旅游區(qū)的環(huán)境品位，達(dá)到整治的最終目的 —— 建設(shè)一個具有獨特風(fēng)光的休閑度假區(qū)。 采取“適當(dāng)集中”和“分散隔離”的規(guī)劃布局策略，將能有效聚集“人氣”的娛樂、餐飲、商業(yè)購物集中在相對中心的區(qū)域，將對環(huán)境、噪音有較高控制要求的酒店、度假村以綠化或景觀水面隔離的方式安排在較為寧靜的區(qū)域。 以東線高速和東環(huán)鐵路快速通道依托 海南東線高速目前已經(jīng)成為海南生命線，是旅游客流和城際客流的主通道，隨著 07 年 9 月 29 日東環(huán)鐵路開工建設(shè)，依托東線高速和東環(huán)鐵路快速通道，以興隆新區(qū)建設(shè)為契機，通過完善、擴展新區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施和啟動新區(qū)濱海溫泉旅游度 42 假項目群，帶動整個興隆的快速發(fā)展。 興隆溫泉 號稱 “ 世界少有，海南無雙 ” ，富含礦物成分，水中含有豐富的礦物質(zhì)，蒸騰的水氣帶有淡淡的清香。 興隆名片 — 溫泉 海南的溫泉資源豐富，平均每 1000平方公里就有 1處溫泉，現(xiàn)已探明的溫泉有 34 處。島上人均壽命 80 余歲， 41 有“健康之島”、“長壽之島”之稱，許多中老年性疾病在海南都會得到不同程度的減緩，因此海南又有“天然大氧吧”之稱。 陽光、海水、沙灘、森林構(gòu)筑的海南島富含負(fù)離子層。 興隆鎮(zhèn) 星級飯店名錄（ 2021/3） 序號 名 稱 星級 地 址 評定時間 1 興隆康樂園大酒店 五星 興隆溫泉旅游城 2 興隆明珠溫泉酒店 四星 興隆明珠大道 107 興隆金銀島大酒店 四星 興隆溫泉旅游城 108 興隆金葉桃源溫泉度假村 四星 興隆溫泉旅游城 109 萬寧銀湖溫泉假日酒店 四星 興隆溫泉旅游城 38 110 興隆明陽山莊 四星 興隆溫泉旅游城 111 海南興隆明月假日酒店 四星 興隆溫泉旅游城 112 萬寧正昊壽仙溫泉大酒店 四星 興隆溫泉旅游城 113 興隆鑫橋溫泉度假酒店 四星 興隆溫泉旅游城 114 興隆港隆酒店 四星 興隆溫泉旅游城 115 興隆溫泉賓館 四星 萬寧興隆農(nóng)場 116 興隆溫泉金日酒店 四星 萬寧市興隆旅游區(qū) 117 萬寧樂園酒店 三星 萬寧市萬城路人民中街 118 興隆太陽島度假酒店 三星 興隆溫泉旅游城 119 興隆金新溫泉山莊 三星 萬寧市興隆農(nóng)場 120 萬寧大酒店 三星 萬寧市萬城文明北路 121 興隆天 健花園酒店 三星 興隆溫泉旅游城 122 興隆慧康假日酒店 三星 興隆溫泉旅游城 123 興隆綠園溫泉酒店 三星 興隆溫泉旅游城 124 興隆銀潮度假村 三星 興隆溫泉旅游城 125 萬寧萬都大酒店 三星 萬寧市紅專西街 39 126 興隆萬州太陽湖溫泉度假村 三星 萬寧市東和農(nóng)場旅游區(qū) 127 興隆安富旅游度假村 三星 興隆華僑農(nóng)場 51隊