【正文】 （四）項目建設(shè)基本預(yù)備費按建設(shè)投資與其他費用之和的 %計提。 （二）按照《黑龍江省物價局、財政廳關(guān)于公共消防設(shè)施建設(shè)費收費標 準的批復(fù)》（黑價聯(lián)字〔 2020〕 17 號）規(guī)定，新建、改建、擴建民用建筑收費標準為建筑面積每平方米 5元。 2020 年 11月末進行項目竣工總驗收并投入使用。 2020年 7 月進行工程招標，確定施工單位和工程監(jiān)理單位，做好開工前的各項準備。開標時由委托招投標代理單位主持，邀請所有投標人參加，由招標人委托公正機關(guān)。招標組織形式為委托招標。面向社會公開招標。 工程招投標 為了確 保項目建設(shè)的工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，保護國家利益。 加強資金管理 切實保證 項目建設(shè)資金 專戶專帳、?？顚Ｓ?、專人管理，不擠占挪用項目建設(shè)資金，不擅自變更建設(shè)內(nèi)容和投資規(guī)模。項目竣工驗收合格后，方可交付使用。 嚴格實行竣工驗收制度。各類合同都要有 明確的質(zhì)量要求、履約擔保和違約處罰條款。 嚴格實行合同管理制。 嚴格實行工程監(jiān)理制?；A(chǔ)設(shè)施項目的設(shè)計、施工和材料采購均實行公開招標。如果發(fā)生重大工程質(zhì)量事故，要追究相應(yīng)的行政和法律責任。 建立工程質(zhì)量終身負責制。設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人，按各自職責對所承建項目的工程質(zhì)量負領(lǐng)導(dǎo)責任。如發(fā)生重大工程質(zhì)量事故，除追究當事單位和當事人的直接責任外，還要追究相關(guān)行政領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)責任。 管理 措施 建立工程質(zhì)量責任制，嚴格責任追究制度 建立工程質(zhì)量行政領(lǐng)導(dǎo)人責任制?？偨?jīng)理、副經(jīng)理、總工程師，并聘請工程監(jiān)理，進行全過程監(jiān)理 。 1 狠抓安全檢查，對容易引發(fā)高處墜落、坍塌、觸電、爆炸等傷害的關(guān)鍵工序要進行重點安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)施工生產(chǎn)和交通安全中的隱患和薄弱環(huán)節(jié)，堵塞安全管理漏洞，控制和預(yù)防事故的發(fā)生。施工人員按規(guī)定穿戴工鞋、安全帽、手套等，方可進入施工工位操作。施工設(shè)備、電器的安裝、維修均嚴格按照有關(guān)規(guī)定的程序進行，設(shè)置觸電保護裝置。 對可能產(chǎn)生危害的施工過程，盡量采用自動化作業(yè)，減少體力勞動，保護職工健康。 對高溫、噪聲、振動等工作環(huán)境，采用保護性防護措施。如定期對相關(guān)人員進行健康體檢和療養(yǎng)等。重點施工位置加設(shè)蓋板和圍欄，施工機械裝置加防護設(shè)施。 對危險部位和危險作業(yè)提出安全防護措施方案。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 31 選擇施工技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的施工工藝和設(shè)備。 主要安全防范措施 健全各級安全生產(chǎn)管理機構(gòu)，全面落實安全生產(chǎn)責任制。 對供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗。 主要措施 依據(jù)國家對于節(jié)水的方針要求，本項目在工程建設(shè)及道路運營中所采取的主要節(jié)水措施有 ： 采用高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，降低水的耗用量。 1988 年頒布的《中華人民共和國水法》中規(guī)定“國家實行計劃用水、厲行節(jié)約用水”。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 29 科學(xué)設(shè)計 ，加強管理，抓好施工設(shè)備設(shè)施的節(jié)電節(jié)能。 設(shè)置專門的能源及材料管理機構(gòu)，檢測施工單位能耗及節(jié)能情況，并制定獎懲制度。 主要措施 依據(jù)國家對節(jié)能的方針要求，結(jié)合本項目的規(guī)模與特性，在本項目節(jié)能方案設(shè)計時所采取的主要節(jié)能措施有： 在滿足建設(shè)標準、保證工程質(zhì)量的前提下，選用節(jié)能效率高的設(shè)備，采用新工藝、新技術(shù)，達到節(jié)約目的。 認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源和節(jié)約能源，最大限度地進行綜合利用。施工結(jié)束后，旱廁、化糞池清理干凈，并用土掩埋后進行綠化。 在雨水地面徑流處開挖路基時，及時設(shè)置臨時土沉淀池攔截混砂，待路基建成后 ，及時將土沉淀池推平，進行綠化不留裸土。 施工中挖出的淤泥、渣土，應(yīng)用于公路填方或運至棄渣場進行處理。 水污染防治措施 在保護水環(huán)境方面，要求在施工中應(yīng)嚴格按交通部有關(guān)規(guī)范處理棄渣，禁止向沿線溝渠排污、隨意堆棄固體廢棄物。 料場堆放場應(yīng)設(shè)在距居民區(qū) 100 米以外，并設(shè)在當?shù)刂鲗?dǎo)風向的下風 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 27 向處。堆放時應(yīng)蓋蓬布，必要時設(shè)圍欄，并定時灑水防止飛揚。土、砂、石料運輸禁止超載，裝貨高度不得超出車廂板，并蓋蓬布，嚴禁沿途散落。另外應(yīng)做好緩解車 輛尾氣對沿線居民生活環(huán)境的影響。 空氣污染防治措施 施工揚塵可采取在施工場地和運輸?shù)缆飞蠟⑺?，運輸車輛加蓋棚布措施來降低揚塵。 施工便道等應(yīng)盡量遠離居民區(qū)等敏感點。 聲環(huán)境保護措施 施工路段距住宅區(qū)距離小于 200米時，為保證居民夜間 休息，在夜間(22:00～ 6:00)禁止施工，如必須連續(xù)作業(yè)的，須環(huán)境保護部門申請夜間施工許可證。 對施工臨時用地，先將原表層熟土集中堆放，待施工完畢后，再將這些熟土推平，恢復(fù)原地表層。及時設(shè)置排水溝及截水溝。 在施工土方開挖回填時避開雨季，雨季來臨前將開挖回填、棄方的邊坡處理完畢。 環(huán)境保護評價 生態(tài)環(huán)境保護措施 合理進行規(guī)劃，做好土石方的縱向調(diào)運，減少臨時占地與借土占地。周圍環(huán)境的空氣污染影響較小， NO2濃度均可滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級。 空氣環(huán)境影響 施工期廢氣污染源主要來源于材料運輸中粉塵灑落和運輸產(chǎn)生的二次揚塵，其影響范圍可達下風向 150 米，因此，對運輸 散體物質(zhì)車輛必須嚴加管理，采取用篷布蓋嚴或加水防護措施。 水環(huán)境影響 施工期水污染源主要來源于施工人員產(chǎn)生的生活污水，建材堆放不當被雨 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 25 水沖刷產(chǎn)生的污水，開挖的場地被雨水沖刷產(chǎn)生的污水。公路交通排放的汽車尾氣、交通噪聲等會給公路兩側(cè)環(huán)境質(zhì)量帶來影響。 施工期噪聲污染主要是交通噪聲。施工各階段聲源為 60～ 100dB。 聲環(huán)境影響 施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員人為噪聲。在施工過程對棄渣處理不當，也有可能產(chǎn)生新的水土流失現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留 IDD 直線電話二門。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入地下停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 道路 小區(qū)道路分兩級。 煤氣 小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。 供熱 本工程采用集中供熱，樓內(nèi)采用傳統(tǒng)的暖氣片供熱。 防雷與接地 本工程根據(jù) G5005794標準，按一類建筑物防雷接地要求設(shè)防。 照明采用 380V/220V三相四線制供電方式，住宅一般照度在200240LX，中央控制室為 200LX，辦公室為 150LX，道路為 1020LX。通過 PLC 通訊接口，將生產(chǎn)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，設(shè)備運行狀態(tài)等傳送到工作站，計算機通過鍵盤或鼠標發(fā)出指令，控制現(xiàn)場設(shè)備運行，并由計算顯示屏幕監(jiān)視設(shè)備的運轉(zhuǎn)狀況，顯示設(shè)備的運行態(tài)勢，通過計算機聯(lián)網(wǎng)設(shè)計，將各工作站計算機信息在中央控制上位機匯總顯示、 查詢、可聯(lián)到物業(yè)管理辦公室。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。 設(shè)備間電動機一般設(shè)短路保護、過負荷保護、缺相保護，大容量設(shè)備采用自耦壓或 Y/△降壓啟動方式，小容量的設(shè)備 均為全壓啟動方式。根據(jù)總平面布置方案和負荷統(tǒng)計計算的結(jié)果，本項目配電擬采用放射式配電方式，高壓電源由當?shù)仉娏Σ块T提供。 停車場 停車場位于小區(qū)中心，地下一層，總建筑面積 40000 平方米，可停車1400 臺。 項目主要技術(shù)指標表 項 目 計量單位 數(shù) 值 所占（ %） 用地面積 M2 465400 居住戶數(shù) 戶 4400 總建筑面積 M2 488800 其 中 住宅建筑面積 M2 440700 商服建筑面積 M2 46700 網(wǎng)球館面積 M2 1400 基底建筑面積 M2 40000 容積率 綠地率 % 36 建筑限高 17 層 M 55 11 層 M 35 6 層 M 18 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 21 建設(shè)內(nèi)容 住宅 建筑面積 440700 平方米，約有 4000 戶，戶型以 80160平方米為主。建筑容積率為 ，綠化率為 36%。 靈活運用空間表現(xiàn)手法，設(shè)計綜合流線、景觀和居住空間，營造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。 鋪設(shè)骨架清晰的小區(qū)內(nèi)道路，與主次出人口有效聯(lián)通。 小區(qū)主出入口設(shè)在文華路中段，與水上公園相連，次入口分別設(shè)在文華路和規(guī)劃路上。 將整個小區(qū)設(shè)計成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造山水園林城市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。 進城戶 這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟購買能力。 私營業(yè)主 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 18 在七臺河市區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的客戶，主要追求工作方便。 該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟收入，年齡在 3045歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度。 戶型面積大小要控 制得當，例如兩室一廳的面積控制在 8090 平方米之間，三室一廳控制在 90110平方米左右。 戶型規(guī)劃與配比 開發(fā)商可以利用其有利之處發(fā)掘其賣點。以本項目所處區(qū)位、已有的規(guī)劃限制條件和環(huán)境狀況和其他個案具有競爭有事，全部定位于中大戶型，市場需求強勁，發(fā)展商可以獲得較高利潤，而且本項目固有的規(guī)劃設(shè)計用來改造小戶型有較多技術(shù)上的困難。 本地居民為主。 青年人和中年人為主，年齡多在 2340 歲左右，收入較高的工薪和白 領(lǐng)階層為主。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，供給量不足。按照城市總體規(guī)劃，城區(qū)東部為城市教育、文化、體育、商貿(mào)流通和旅游功能區(qū)，導(dǎo)致東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價格上揚。本小區(qū)定位于中高檔樓盤，價格定位于 4000元 /m2—5500 元 /m2之間。主要比較樓盤有濱尚雅居、歐洲新城二期、七號公館等。本工程定位于濱水宜居區(qū)，配套功能完善，建有水上公園、文華休閑公園、網(wǎng)球館及商業(yè)載體，屬于高品質(zhì)小區(qū)，銷售定位準確。 供給分析 2020年至 2020年，七臺河市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢，降幅為 12%。除煤礦棚改住房和廉租住房以外，七臺河市商品住宅購買力如下：一是城市棚戶區(qū)改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口（包括外區(qū)縣工作的干部、職工、教師以及置業(yè)、子女教育等）。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 14 第四章 市場研究 開發(fā)模式分析與比較 發(fā)展商的開發(fā)模式： 針對礦工等中低收入家庭以小房型分割出售 以中等家庭收入為主的標準型進行出售 以多家庭成員為主的較大戶型進行出售 由于本小區(qū)地段屬于高檔繁華地段，并且社區(qū)較大，為了盡快完成銷售任務(wù)，本小區(qū)銷售針對中等收入和高收入家庭，開發(fā)以中等戶型和大戶型住宅為主。 T（威脅） 通貨膨脹帶來的滯銷可能出現(xiàn)。 W（劣勢） 位置不處繁華商業(yè)區(qū)，購物方便程度一般，空間局促，配套設(shè)施待以完善。 本項目的強勢與弱勢 ，通過對于本工程的了解及考察，本工程的強勢與弱勢分析如下： S（優(yōu)勢） 本項目位于東部新城區(qū)中心位置，社區(qū)完善，交通方便，餐飲及娛樂設(shè)施配備齊全。 該地區(qū)常年主導(dǎo)風向為西風，夏季主要風向為西 南風，冬季主要風向為西北風。 施工條件 擬建地址周邊有七臺河職業(yè)學(xué)院、體育會展中心、濱尚雅居小區(qū)、陽光麗景小區(qū)、七號公館小區(qū)等，毗鄰桃山水庫，地理位置極佳。社會消費品零售總額 ，增長 17%。全口徑財政收入 43億元，增長 %；財政一般預(yù)算收入 20億元，增長%。規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn) 162億元，增長 %。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)