【正文】 九、結(jié)論 通過以上分析可知：本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景，具有高的投資回報(bào)率，因此項(xiàng)目是可行的。單價(jià)確定過低，減少項(xiàng)目利潤。 △ 項(xiàng)目的開發(fā)周期太長(zhǎng)，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程人員費(fèi)用都會(huì)有所增加，也會(huì)降低預(yù)期的目標(biāo)利潤。 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 32 頁 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項(xiàng)目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對(duì)我們的銷售是一個(gè)壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實(shí)情況，我們遵循財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)最大可能的 原則，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素作如下預(yù)測(cè)。 在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價(jià)、項(xiàng)目總成本支 出不會(huì)發(fā)生較大的變化的條件下，本項(xiàng)目只需要實(shí)現(xiàn)銷售量 萬 m2，就實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保本點(diǎn)，這個(gè)銷售量只占整個(gè)項(xiàng)目銷售量的 47%，也就是說：余下 53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價(jià)定價(jià)，工程成本、期間費(fèi)用控制比預(yù)期的要好，目標(biāo)利潤就會(huì)更豐厚。 目標(biāo)利潤 (P)=Q*{a(1a*t)b}F=9, 萬元 當(dāng)目標(biāo)利潤為零時(shí)，算損益分界點(diǎn)為： 銷售收入等于總成本。 (四 )財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡點(diǎn) 應(yīng)用本量利分析法進(jìn)行銷售利潤預(yù)測(cè)，通過銷售收入、銷售成本、銷售利潤三者之間 的關(guān)系，通過測(cè)算損益分界點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)利潤的測(cè)算。 增值稅 =增值額 *50%扣除項(xiàng) *10%=11,*50%7,793*10% =5,=4, 萬元 利潤總額 =9,— 4,=4, 萬元 所得稅 =4,*33%=1, 萬元 凈利潤 =4,— 1,=2, 萬元 項(xiàng)目銷售凈利率 =凈利潤 /銷售收入 *100%=2, 萬元 /20,051 萬元 =15% 投資回報(bào)率 =凈利潤 /實(shí)際投入資金額 =2, 萬元 /4,878 萬元 *100%=60% (三 )第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 現(xiàn)金凈流量預(yù)測(cè) 現(xiàn)金流出 4,878 萬元 會(huì)所投資 480 萬元， 別墅土建為（ 42*300 m2=12600 m2*800 元 / m2） 1,008 萬元， 別墅區(qū)配套工程 280 萬元 環(huán)境綠化 400 萬元 前期工程費(fèi)用 150 萬元（報(bào)建、招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察） 土地費(fèi)用 2,160 萬元 期間費(fèi)用（廣告費(fèi)用 200 萬元、管理費(fèi) 200 萬元） 400 萬元 現(xiàn)金流入預(yù)測(cè) 2, 萬元 第一期銷售收入 3,500 元 /m2*6,300m2=2,205 萬元；第二期銷售收入 4,200 元邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 31 頁 /m2*6300 m2=2,646 萬元，銷售 42 棟別墅收入共計(jì) 4,851 萬元，假若資金回收率為 70%，可回籠資金 3, 萬元，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000 萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時(shí)加大銷售的力度，快速回籠資金。其中高檔別墅 142 棟，會(huì)所建筑面積 4,800 m2，建設(shè)周期為兩年，項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下： (一 )項(xiàng)目投資額估算 9,500 萬元 土方 18 萬立方米 11 元 / m3 200 萬元 排水、給水、排污、供電 （各 50 萬元） 200 萬元 土建（ 4800m2*1000 元 /m2+43000 元 /m2*800 元 =49,800 m2 ） 3,920 萬元、 綠化、景觀 600 萬 元 智能化 200 萬元 道路 80 萬元 設(shè)計(jì) 220 萬元 勘察、消防、圍墻 113 萬元 其他 100 萬元 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 29 頁 土地款 2,160 萬元 開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)） 1,707 萬元 (二 )項(xiàng)目銷售收入、成本估算 銷售收入估算 公司銷售部通過對(duì)南寧中高檔別墅消費(fèi)群體需求調(diào)查、對(duì)已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實(shí)地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項(xiàng)目定位為中高檔別墅，銷售價(jià)格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價(jià)，開盤均價(jià) 3,500 元 /m2，則銷售收入為 3,500 元 /m2*6,300m2=2,205 萬元；開盤一段時(shí)間后調(diào)整定價(jià) 4,200 元/m2*6300 m2=2,646 萬元；第二期銷售定價(jià)的確定，會(huì)根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢(shì)頭較理想，銷售價(jià)格就上漲，假若價(jià)格為 5,000 元/m2*30,400m2=15,200 萬元， 142 棟別墅銷售收入共計(jì)為 20,051 萬元。這一點(diǎn)會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同。而南寧的別墅比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足這些人的需求，同時(shí)，我們將通過走差異化的道路和會(huì)通過一系列有效的營銷策略來促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售，使項(xiàng)目處于優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)中。 對(duì)于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)商都爭(zhēng)搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項(xiàng)目面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)的分析： 通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 28 頁 展，同時(shí)，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此 ，可以預(yù)測(cè)在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會(huì)形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購買住宅。 從 SWOT 分析中可知，項(xiàng)目有許多優(yōu)勢(shì)，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對(duì)這些因素，深一 步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會(huì)采取一系列的措施來完善城市配套建設(shè)和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。 （四）威脅（ T） 仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，有住縣份的感覺，使消費(fèi)者的檔次感降低； 市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)量非常之高 ，可能導(dǎo)致階段性購買力不足的市場(chǎng)低谷； 大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢(shì)分流了相當(dāng)一部分高端置業(yè)群體。因此，邕江灣別墅園一定要利用好 CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。 （ 二）劣勢(shì)（ W） 仙葫項(xiàng)目地處仙葫開發(fā)區(qū)，城市配套建設(shè)不完善； 針對(duì)開發(fā)的客戶群相對(duì)狹小，市場(chǎng)狹小，銷售壓力大； 郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動(dòng)時(shí)期； 幾個(gè)大別墅同時(shí)上陣，項(xiàng)目面臨著競(jìng)爭(zhēng)。 1世界級(jí)的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈， 植被無須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長(zhǎng)。 世界級(jí)的服務(wù)：引入開創(chuàng)健康別墅先河的物業(yè)管理公司，定制個(gè)性化空間：重視健康行動(dòng)，建立社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老人健康娛樂場(chǎng)所等，領(lǐng)航健康別墅管理理念。清凈的樹林中，保留原始的古樹叢，鳳尾竹 、古榕樹 、古龍眼樹、扁桃樹錯(cuò) 落分布，悄悄傳遞四季的嬗變。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。觀山、親水、看天下，風(fēng)水寶地盡在邕江灣。 世界級(jí)的區(qū)位：處廣西最大的別墅區(qū)，南蒲大道與西南出海大通道（民族大邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 26 頁 道）快速接駁，直達(dá)南寧面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的商務(wù)中心，處世界未來貿(mào)易中心的一級(jí)輻射帶，昭示著世界級(jí)市政配套將會(huì)在此上演，邕江灣別墅園必將成為未來國際商務(wù)別墅的旗艦。 本項(xiàng)目諸多層面都能充分契合目標(biāo)群的購買動(dòng)機(jī)，符合消費(fèi)者的需求，具有廣闊的市場(chǎng)前景。因此別墅的性價(jià)比是綜合考慮其地段價(jià)值（包括升值空間）社區(qū)文化、物業(yè)管理，以及別墅的外立面、戶型、社區(qū)的設(shè)計(jì)、周邊的自然景觀等其價(jià)格之比，并不是越便宜越好。 最后比較性價(jià)比 別墅的價(jià)格不菲，廉價(jià)的 “別墅”不是真正意義上的別墅。買別墅首先看它的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、別墅單造型設(shè)計(jì)和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是否達(dá)到別墅應(yīng)具備的水準(zhǔn)，然后在此基礎(chǔ)上選擇符合自己個(gè)性，擁有超前的理念和設(shè)計(jì)的別墅。概括而言，地理位置優(yōu)越，山清水秀而無工業(yè)污染的別墅社區(qū)是他們最好的選擇。 首先看地利環(huán)境 地利環(huán)境是指別墅社區(qū)所處的地理位置及周邊的自然環(huán)境。購置別墅對(duì)高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費(fèi)，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之 又慎。還有投資型的、出租型的別墅需求等等，因此，仙葫項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大。別墅的需求也是會(huì)多種多樣的，有居家型需求的，就是把別墅作為第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“ 5＋ 2”的居住需求，也就是有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)。今年以來，在南寧的房地產(chǎn)一片熱浪中，下一步，大批的別墅項(xiàng)目將登臺(tái)亮相，成為南寧樓市的嶄新亮點(diǎn)。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。此外，南寧有大量的私營企業(yè)家和 內(nèi)外地的富豪，這部分人已經(jīng)的較寬敞的居所，但他們都喜歡獨(dú)立的住宅，因此會(huì)產(chǎn)生第二次置業(yè)的愿望。經(jīng)過多年的發(fā)展，南寧市已造就了龐大的管理階層和技術(shù)階層，以及漸漸形成律師、演員 、作家、畫家、文藝界和體育界人士等獨(dú)立階層，他們對(duì)城市生活環(huán)境有較高的依賴性，同時(shí)，又對(duì)自立、個(gè)性、文化品位有執(zhí)著的追求。 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 19 頁 （三）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 綜觀南寧別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，經(jīng)過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體深入分析，結(jié)合本項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)，我們得出這樣的結(jié)論： 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是首例國家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，不是解決防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減 噪的三大世界建筑課題技術(shù)，也不是獨(dú)有 650 米邕江美景江岸線，更不是戶戶不遮擋，大開間小進(jìn)深的建筑布局，其核心競(jìng)爭(zhēng)力恰恰是由這些賣點(diǎn)以及發(fā)展商良好的企業(yè)形象、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)支撐起的項(xiàng)目品牌 ——健康硅谷 但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目的銷售并不是十分理想，所以市場(chǎng)空間 還是比較大，但也存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于我們下一步的市場(chǎng)進(jìn)入具有一定的障礙。 新天地別墅 對(duì)手挺強(qiáng)，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對(duì)手二期已開盤，銷售情況也不錯(cuò)，將不會(huì)形成太大競(jìng)爭(zhēng) 。二期和三期總共 71 套，這將是邕江灣別墅園形成極大競(jìng)爭(zhēng)。 麗水灣 麗水灣別墅為純 獨(dú)立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣點(diǎn)，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。天池山別墅 對(duì)手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對(duì)手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨(dú)立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 18 頁 對(duì)手。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財(cái)斂財(cái)之相，而龍胤花園與此相反。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨(dú)立別墅，而邕江灣別墅園為純獨(dú)立別墅。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢(shì)。 龍胤花園 對(duì)手以獨(dú)立別