【正文】 品質(zhì)要求：與項(xiàng)目建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)低碳城市生活、環(huán)境、創(chuàng)新。——單體模型重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目戶型特色、優(yōu)勢(shì)——周邊價(jià)值展示區(qū)則必須體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值尺寸要求：項(xiàng)目模型比例由設(shè)計(jì)部與銷售部共同確定。按高檔會(huì)所服務(wù)人員水平培訓(xùn)上崗▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保潔1名保安2名（形象崗）財(cái)務(wù)2樓財(cái)務(wù)室銷售員若干▽硬件要求▽人員安排項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔1名服務(wù)員2名保 安2名（形象崗）銷售員若干▽硬件要求——獨(dú)立停車(chē)坪——營(yíng)銷中心樣板房展示▽人員配置項(xiàng)目人數(shù)/備注保 潔3名保 安2名（形象崗）2名（引導(dǎo)停車(chē)）財(cái) 務(wù)現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)2名服務(wù)員3名銷售員若干 模型制作▽類型：項(xiàng)目模型、單體模型、周邊價(jià)值展示區(qū)▽功能要求：——項(xiàng)目模型要求客戶具有參與感，沙盤(pán)中項(xiàng)目樓體具有升降、分合等功能能讓客戶看到項(xiàng)目的整體面貌，在沙盤(pán)的旁邊有操做臺(tái)。按星級(jí)酒店門(mén)童服務(wù)水平培訓(xùn)上崗。微笑服務(wù)，了解相關(guān)銷售說(shuō)辭?！卜婪?wù)：著裝統(tǒng)一、英氣工作裝、持健康證、無(wú)犯罪證明，佩戴工作證上崗；保證銷售區(qū)域秩序，保證停車(chē)區(qū)域停車(chē)有序、出入暢通，保證停車(chē)區(qū)域車(chē)輛安全、車(chē)內(nèi)財(cái)物安全，銷售區(qū)域銷售道具、銷售部配飾、綠化防損……停車(chē)區(qū)域?qū)Ｈ艘龑?dǎo)停車(chē)、按星級(jí)酒店規(guī)格培訓(xùn)上崗。微笑服務(wù)文明用語(yǔ)?！鎏嵘飿I(yè)服務(wù)水平（概要）——保潔服務(wù)：著裝統(tǒng)一、大方得體工作裝、持健康證，佩戴工作證上崗；保證銷售區(qū)域干凈整潔（地面、銷售模型、窗臺(tái)、樣板區(qū)、銷售中心前坪……）。▽市內(nèi)營(yíng)銷接待中心候選區(qū)域7 人流量較大，周邊為老城區(qū)，居民密集，有一定購(gòu)買(mǎi)力。▽市內(nèi)營(yíng)銷接待中心候選區(qū)域6長(zhǎng)沙CBD地段，寫(xiě)字樓酒店林立，周邊商業(yè)（黃興商圈）發(fā)達(dá)、居民密集、人流多、路網(wǎng)（五一大道、芙蓉中路）發(fā)達(dá)。有萊茵城在此區(qū)域做個(gè)市內(nèi)營(yíng)銷接待中心。曾有標(biāo)志浪費(fèi)滿屋、托斯卡納、茂華國(guó)際湘、優(yōu)山美地等項(xiàng)目在附近做過(guò)營(yíng)銷中心。▽市內(nèi)營(yíng)銷接待中心候選區(qū)域1：支撐點(diǎn)——湖南大劇院、通城國(guó)際大酒店、圖書(shū)館、友誼商城、韶山北路繁華路段，周?chē)用衩芗?，人流量較大，離老省直結(jié)構(gòu)、省直大院近。通過(guò)對(duì)營(yíng)銷中心包裝、不僅可以強(qiáng)化品牌力度，同時(shí)可以為項(xiàng)目前期蓄客起到關(guān)鍵作用。主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如下:▽行銷、大客戶擴(kuò)展、團(tuán)購(gòu)擴(kuò)展▽項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)▽項(xiàng)目咨詢電話、咨詢點(diǎn)公布▽項(xiàng)目市內(nèi)營(yíng)銷中心開(kāi)放▽項(xiàng)目產(chǎn)品信息發(fā)布▽項(xiàng)目重大新聞發(fā)布（助學(xué)/新增配套/招商信息）▽項(xiàng)目VIP招募信息發(fā)布▽項(xiàng)目樣板區(qū)開(kāi)放參觀邀請(qǐng) ▽項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息二．展示策略項(xiàng)目展示安排結(jié)合以上論據(jù)，加上本區(qū)域遠(yuǎn)離市中心，如果要爭(zhēng)取河?xùn)|客戶群，單純?cè)谑袃?nèi)做戶外廣告，實(shí)際營(yíng)銷效果受到一定局限?！鵂I(yíng)銷主題：城市低碳人居河西先導(dǎo)核心+ +恬適悠閑的低碳人居——城市、生活、家▲產(chǎn)品主形象高層形象全景公寓別墅形象輕別墅高品質(zhì)主形象低碳人居▲營(yíng)銷推廣策略與節(jié)奏階段 策略實(shí)施公交車(chē)身、站牌、公交報(bào)站、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等2016年9月別墅第一期開(kāi)盤(pán)6~7月強(qiáng)勢(shì)推廣2015年10月高層第二期開(kāi)盤(pán)9月強(qiáng)勢(shì)推廣加推高層（2017年3月）策略目標(biāo)加深項(xiàng)目百萬(wàn)方洋房社區(qū)形象實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷售80%鞏固項(xiàng)目?jī)r(jià)值、傳播產(chǎn)品價(jià)值鞏固產(chǎn)品價(jià)值▲ 傳播策略實(shí)施——線上傳播渠道選擇渠道類型必備指數(shù)實(shí)施策略戶外★★★★★五一商圈、榮灣鎮(zhèn)商圈、金星路沿線、東塘商圈——戶外大牌、公交站牌、道旗廣告、公交線路網(wǎng)絡(luò)★★★★★搜房、焦點(diǎn)、好房子、073新浪房產(chǎn)網(wǎng)、騰訊藍(lán)房網(wǎng)——硬廣投放、軟文支持、活動(dòng)組織報(bào)紙★★★晨報(bào)、晚報(bào)、三湘都市報(bào)電視★★★市臺(tái)——第一房產(chǎn)、現(xiàn)代房產(chǎn)、新聞?lì)l道房產(chǎn)欄目、經(jīng)貿(mào)頻道房產(chǎn)欄目。爭(zhēng)取做高溢價(jià)產(chǎn)品。我們除了要達(dá)到以上銷售目標(biāo)外，還需要實(shí)現(xiàn)如下戰(zhàn)略目標(biāo)▲ 形成品牌效應(yīng)：通過(guò)前期系列營(yíng)銷宣傳推廣活動(dòng)，要求達(dá)到在河西市場(chǎng)內(nèi)形成高知曉度、高美譽(yù)度，在全長(zhǎng)沙市乃至周邊地區(qū)形成較高知曉度。 建議三房最大面積不超過(guò)120平，保持此類產(chǎn)品的較低總價(jià)，較低置業(yè)門(mén)檻，在同期小面積房源消化情況下，可以減少部分小面積客戶流失；三． 市場(chǎng)洞察、目標(biāo)客戶分析▽銷售面積30萬(wàn)方、銷售金額12億▽實(shí)現(xiàn)高層3400均價(jià)元/平以上，聯(lián)排5800元/平均價(jià)以上，疊排5000元/平均價(jià)以上。 兩房戶型面積應(yīng)控制在90平以下，讓主力客戶群（首次置業(yè)群體、房改置業(yè)）獲得房貸、契稅優(yōu)惠等政策傾斜；216。望洲府產(chǎn)品戶型配比建議： 類型面積比套數(shù)比80平米以內(nèi)%%8090%%90100%%100110%%110120%%120190%%216。216。□高層建筑錯(cuò)開(kāi)排列，提升馬橋河景觀與小區(qū)園林的輻射范圍，同時(shí)提升各棟采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)。□建議我高層產(chǎn)品主要以80120平中小戶型為主?！鲅蠓扛鳁澔▓@洋房排列錯(cuò)落有致、提升水系的輻射范圍。考慮到項(xiàng)目容積率要求，花園洋房+高層規(guī)劃能在較高容積率基礎(chǔ)上提高項(xiàng)目品位，且利用環(huán)境資源規(guī)劃部分高價(jià)值輕別墅，從而達(dá)到項(xiàng)目效益最大化目標(biāo)?；▓@洋房戶型面積在80140平區(qū)間，花園洋房銷售情況較好。望洲府產(chǎn)品規(guī)劃建議：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)主要以高層住宅產(chǎn)品為主，有一定數(shù)量花園洋房和別墅。中糧北緯28度產(chǎn)品類型2404995005996007998001100面積區(qū)間2453605115386388731037體量（套）492212820比例（%）87%4%5%4%去化率（%）38%90%25%60%■ 說(shuō)明：中糧北緯28度項(xiàng)目依托原生態(tài)水域觀音巖水庫(kù)，為小區(qū)提供天然的居家環(huán)境，以獨(dú)攬山、湖、島、高爾夫全居住資源質(zhì)素，打造高端別墅樓盤(pán)，戶型以245360聯(lián)排別墅為主，贈(zèng)送面積較大，每月的銷量較穩(wěn)定，整體去化率較好。產(chǎn)品類型200300300400400500500600600以上面積區(qū)間2673273844635156001081體量（套）441486211比例（%）%70%%1%5%去化率（%）82%55%17%50%63%金地三千府■ 說(shuō)明：該項(xiàng)目主要以327384平米的獨(dú)棟別墅和267平米的6聯(lián)排為主，該項(xiàng)目啟動(dòng)較早，小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施已經(jīng)呈現(xiàn)，緊靠雷鋒大道，交通相對(duì)較便利，距離長(zhǎng)沙重要的交通樞紐汽車(chē)西站，車(chē)程距離大概20分鐘，產(chǎn)品的總體去化情況較好。項(xiàng)目高層2013年10月開(kāi)盤(pán)。金地自在城產(chǎn)品類型7080809090100100110110120面積區(qū)間73/9098105110118體量（套）528/594165297比例（%）33%/%%19%去化率（%）15%/13%21%20%■ 說(shuō)明：金地自在城位于雷峰大道與銀星路交匯處西南角，和龍湖相似的是高層推廣主題依托別墅環(huán)境和配套所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。從成交客戶群體來(lái)看，婚房和首次置業(yè)居多。多次采取別墅綁定和低價(jià)促銷等營(yíng)銷方式去化庫(kù)存。新城國(guó)際花都產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間629093103//體量45811018//比例（%）82%18%//去化率（%）85%26%//龍湖 湘風(fēng)星城產(chǎn)品類型7080809090100100120面積區(qū)間779884997114體量（套）330264198198比例（%）33%27%20%20%去化率（%）44%90%90%89%■ 說(shuō)明：龍湖湘風(fēng)星城是龍湖的高層產(chǎn)品，從以上表格數(shù)據(jù)可知：項(xiàng)目規(guī)劃76和79平米兩房產(chǎn)品居多，占戶型配比近1/3。富基世紀(jì)公園產(chǎn)品類型60以內(nèi)619091120121145面積區(qū)間45597984103116124138體量（套）194711285326比例（%）10%20%56%14%去化率（%）/83%57%49%■ 說(shuō)明：富基世紀(jì)公園項(xiàng)目我們?cè)谄洚a(chǎn)品結(jié)構(gòu)上可以看出，其主力戶型面積在79120平區(qū)間。綠地香樹(shù)花城產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間/78107128/體量/47368/比例（%）/87%13%/去化率（%）/35%23%/■ 說(shuō)明：該項(xiàng)目自2014年開(kāi)盤(pán)至今已有一年半左右的時(shí)間，在售的房源只有2棟和13棟，一直未推出新樓棟，面積以78平米的兩房和892平米的三房為主，戶型設(shè)計(jì)為純板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光較好，但由于項(xiàng)目所處位置偏離主干道較遠(yuǎn)，周邊購(gòu)買(mǎi)力不足，配套設(shè)施少，去化率較低。 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品配比情況與去化率正榮財(cái)富中心產(chǎn)品類型559090120121145145以上面積區(qū)間/105118128143/體量/401392/比例（%）/50%50%/去化率（%）/32%41%/■ 說(shuō)明：正榮財(cái)富中心于2014年3月正式開(kāi)盤(pán)，在售的產(chǎn)品主要以106130平米的復(fù)試和105143平米的普通高層為主，復(fù)式產(chǎn)品是周邊市場(chǎng)的差異化產(chǎn)品，但均價(jià)在4500元/平米，相比周邊樓盤(pán)價(jià)格較高，去化率較低。▽綜合價(jià)值體系的核心價(jià)值點(diǎn) 城市規(guī)劃動(dòng)力——河西先導(dǎo)核心區(qū)——湘江新區(qū)核心區(qū)——長(zhǎng)沙西金橋樞紐站； 區(qū)域配套力量——金橋國(guó)際商業(yè)集群； 規(guī)劃?rùn)n次力量——精品微墅+花園洋房+全景高層綜合性社區(qū)； 產(chǎn)品區(qū)隔力量——區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)別墅、花園洋房加高層園林社區(qū)，外觀馬橋河風(fēng)光帶+內(nèi)臨水系的低碳生態(tài)園林。 ，提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)向心力與聚焦力。 設(shè)計(jì)經(jīng)典的外立面、具一定的昭示性。各住宅組團(tuán)亦通過(guò)圍合，營(yíng)造安靜平和的庭院空間，形成豐富的空間層次，提升項(xiàng)目品質(zhì)。216?！?資源——金橋國(guó)際商業(yè)集群——馬橋河風(fēng)光帶▽項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值216。同樣巨大的土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)的人口增長(zhǎng)也加速本區(qū)域商業(yè)前行。另一方面，配合長(zhǎng)沙市的路網(wǎng)功能，現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目往來(lái)長(zhǎng)株譚等地方都在1小時(shí)路程范圍之內(nèi)。一．項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及項(xiàng)目定位▽區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng)價(jià)值最具成長(zhǎng)潛力的區(qū)域之一u 長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊u 國(guó)家級(jí)湘江新區(qū)核心區(qū)u 長(zhǎng)株潭城際鐵路u 渝長(zhǎng)廈高鐵規(guī)劃價(jià)值全新的規(guī)劃藍(lán)圖◆ 區(qū)域內(nèi)土地存量大帶來(lái)的規(guī)劃空間靈活，可塑性強(qiáng)；高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)配套以及政府打造意愿強(qiáng)烈——湘江新區(qū)◆ 七星級(jí)酒店、綜合旅游娛樂(lè)設(shè)施、高端別墅、月亮島文旅新城◆ 未來(lái)貨運(yùn)樞紐——火車(chē)西站◆ 500畝河西商業(yè)巨擘——奧特萊斯商業(yè)中心◆ 1500萬(wàn)方金橋國(guó)際商業(yè)集群交通價(jià)值最自由的交通網(wǎng)絡(luò)，未來(lái)價(jià)值明顯◆該位于普瑞大道，與長(zhǎng)沙市繞城高速公路、長(zhǎng)常高速公路、新長(zhǎng)沙火車(chē)站等省市重要公路、鐵路、航運(yùn)樞紐形成一個(gè)便利的交通網(wǎng)絡(luò)。后期我們將在做好市場(chǎng)調(diào)研與客戶分析的同時(shí)，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略保持市場(chǎng)主導(dǎo)地位。▽在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前期，首置與投資客戶是本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，這與周邊其他項(xiàng)目首批房源上市差不多。但主要?dú)w于政府規(guī)劃與區(qū)域前景▽另一類型則是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)?！獏^(qū)域市場(chǎng)▽區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大盤(pán)云集（詳見(jiàn)區(qū)域市場(chǎng)解析）——競(jìng)爭(zhēng)解讀▽本項(xiàng)目面臨兩類型競(jìng)爭(zhēng)，一類型是河西市府板塊、麓南板塊、梅溪湖板塊。前11月，%，；，%。在資金持續(xù)放水，熱銷不斷持續(xù)的背景下，全市場(chǎng)投資增速進(jìn)一步走低。%，%。2341680平米聯(lián)排7000，獨(dú)棟900010000▽2015年前11月，%。自然天城1387160平米4500中糧中航山水藍(lán)天（二期）83110平米/3600綠地香樹(shù)花城7072120平米/3600奧萊小鎮(zhèn)114，7088平米小高層，219316聯(lián)排/高層3500，洋房4500，別墅65007500富基世紀(jì)公園123103116平米56%毛坯4200，精裝4700。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目分布態(tài)勢(shì)與基本情況項(xiàng)目附近大盤(pán)云集，供應(yīng)充足。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，其商鋪銷售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金橋國(guó)際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國(guó)際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。但是金橋國(guó)際商業(yè)集群，作為集商品交易、會(huì)展博覽、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂(lè)、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜合體。目前地塊周邊主要項(xiàng)目有：金橋國(guó)際商業(yè)集群、中航山水藍(lán)天、晟通城、綠地香樹(shù)花城、奧萊小鎮(zhèn)等。 隨著金星北板塊的價(jià)格持續(xù)走高，金星