【正文】 開發(fā)歷程及項(xiàng)目介紹： 公司于2006年開始進(jìn)駐長(zhǎng)沙，由湖南三江房產(chǎn)開發(fā)的“三江蘇州“胥江灣”1 沈陽(yáng)“七號(hào)公館”。產(chǎn)品規(guī)劃以多層電梯洋房、小高層與MINI墅為主。項(xiàng)目占地面積約11萬(wàn)平方米，總建面積約18萬(wàn)平方米，其中地上部分約13萬(wàn)平方米。澳海夢(mèng)想城 1蘇州“胥江灣”。項(xiàng)目總建筑面積約為26萬(wàn)平米，整體規(guī)劃為高層、小高層、多層建筑，作為低密度高品質(zhì)的生活社區(qū)，提供給業(yè)主更優(yōu)質(zhì)的生活，更便捷的交通。長(zhǎng)春“澳海?瀾庭”1長(zhǎng)春“澳海夢(mèng)想城”。由住宅和商業(yè)構(gòu)成，住宅部分包括高層6棟，多層30棟，商業(yè)部分將打造成集超市、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物與一體的大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于硅谷大街以東，丙十一街以南，超強(qiáng)西街以西，丙十一路以北。目前項(xiàng)目已開始銷售。整個(gè)小區(qū)分三期滾動(dòng)開發(fā)。2004年10月，掛牌取得X富陽(yáng)新登鎮(zhèn)一宗面積120畝的土地該地塊打造“三江項(xiàng)目于2011年年底開始銷售，截止到2015年6月底，預(yù)售面積20多萬(wàn)方，預(yù)售收入8個(gè)億。周邊規(guī)劃有西夏風(fēng)情園（各種特色農(nóng)莊、酒莊、周邊果園林立），住在澳海瀾庭您可以想象是把家放在果園中，四季飄香其樂(lè)無(wú)窮。由子公司銀川先澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的銀川“澳海瀾庭”項(xiàng)目，占地面積182890平米，規(guī)劃建筑面積31萬(wàn)方。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期分兩個(gè)標(biāo)段，一期工程總用地面積7萬(wàn)多方，規(guī)劃總建筑面積24萬(wàn)多方，其中住宅建筑面積20萬(wàn)多方，截止到2015年6月，一期工程項(xiàng)目住宅已銷售17萬(wàn)多方，去化率達(dá)到93%。由撫順澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的撫順“澳海瀾庭”項(xiàng)目位于撫順城東三期，東臨頤城街，北接撫順城路，南倚裕城路，西沿永城街，與撫順市政府僅2分鐘車程。截止到2015年6月底，預(yù)售面積8萬(wàn)方。預(yù)計(jì)總投資7億。長(zhǎng)春“澳海?瀾郡” 長(zhǎng)春“澳海瀾苑”。產(chǎn)品為高層、花園洋房、疊排，以花園洋房和疊排產(chǎn)品為主，項(xiàng)目緊鄰歐亞商超，毗鄰百萬(wàn)平米奧體公園、長(zhǎng)春北湖國(guó)家濕地公園、萬(wàn)壽寺佛教文化園、長(zhǎng)東北城市森林公園，集合歐亞商超、大學(xué)城、長(zhǎng)東北高科技中心等資源優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)“澳海?瀾郡” 長(zhǎng)春“澳海瀾郡”。約20萬(wàn)方精粹規(guī)劃，花園洋房、高層與沿街商鋪相互交映，建筑面積約4095㎡精致花園洋房，定義洋房新標(biāo)準(zhǔn)，圓普通人的洋房夢(mèng)想。項(xiàng)目位于鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，一府兩院所在地。2013年1月，沈陽(yáng)澳海瀾庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功拍下位于沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沈遼西路地塊，打造“澳海瀾郡”項(xiàng)目。已售面積14萬(wàn)多方。截止到2015年6月底，一期已全部完工交房。該項(xiàng)目地塊面積為98061平米，綠化率35%，規(guī)劃建筑面積22萬(wàn)方，預(yù)計(jì)總銷售收入14億元。錦州“澳海?瀾庭” 沈陽(yáng)“澳海?瀾庭”。項(xiàng)目占地約400畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，其中住宅面積35萬(wàn)多方，商業(yè)面積4萬(wàn)多方，總居住用戶達(dá)到5290戶，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資11億，預(yù)計(jì)總銷售收入20億元；規(guī)劃建設(shè)有聯(lián)體別墅、花園洋房、高層，小區(qū)配套完善，澳海瀾庭坐擁遼寧“五點(diǎn)一線”稀缺海岸資源，是龍棲灣新區(qū)景觀附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢華海景社區(qū)。懷化“澳海?瀾庭”錦州“澳海?瀾庭” 。預(yù)計(jì)總銷售收入31億元。項(xiàng)目截止到2015年6月底，預(yù)售面積12萬(wàn)多方。項(xiàng)目位于奉節(jié)縣未來(lái)主要發(fā)展區(qū)域——西部新城核心區(qū)塊胡家壩社區(qū)，眾多休閑、生活設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目四周。在建項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 重慶奉節(jié)“澳海瀾庭”?？偨ㄖ娣e約26萬(wàn)平方米，于南馬山原生坡地之上，構(gòu)筑簡(jiǎn)約、雅致的新古典主義建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高綠化率舒適社區(qū)。項(xiàng)目離塵不離城，坐落于南馬山之上，北臨長(zhǎng)江，南望群山。 12008年6月，開發(fā)重慶“澳海水岸藍(lán)山”項(xiàng)目。12011年6月，成功拍下長(zhǎng)春市高新區(qū)編號(hào)為92244地塊，總占地面積約為125,000平方米,由長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資11個(gè)億建設(shè)長(zhǎng)春“澳海瀾庭”小區(qū)，總建筑面積為32萬(wàn)平方米。12009年開發(fā)的銀川“清河坊”，占地面積7萬(wàn)方，建筑面積18萬(wàn)方，項(xiàng)目已交付使用。12009年9月，由沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“澳海?西湖印象” 項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地158畝，建筑可售面積25萬(wàn)平方米。東方1號(hào)”。2007年12月，開發(fā)“新桃源”項(xiàng)目，總占地面積69832平方米，總開發(fā)建筑面積約13萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目已于2007年12月開工建設(shè)，2010年6月完工結(jié)束。2004年開發(fā)銀川的“鳴翠春天”小區(qū)，總建筑面積約18萬(wàn)方，交付使用。2003年，開發(fā)別墅與公寓項(xiàng)目“鳴翠桃源”，項(xiàng)目位于富陽(yáng)市鹿山新區(qū)的富春江北岸，總建筑面積40余萬(wàn)方，已售罄。2002年，開發(fā)“金華2000年，開發(fā)嘉善嘉河花苑. 該項(xiàng)目位于嘉興市嘉善縣，建筑面積約16萬(wàn) 平方米，已售罄?？偨ㄖ娣e約28萬(wàn)平米，已售罄。西湖印象”、沈陽(yáng)“澳海瀾庭”、沈陽(yáng)“澳海瀾郡”、銀川“澳海?瀾庭”、長(zhǎng)沙“澳海?瀾庭”、長(zhǎng)沙“月亮灣”、錦州“澳海?瀾庭”、 懷化“澳海?瀾庭”、蘇州“胥江灣”、X“澳海?瀾庭”、銀川“西夏風(fēng)情園”等。完工部分項(xiàng)目有富陽(yáng)“康樂(lè)新居”、“海景樓”、“三江商廈”、“文教西苑”、“三江花園”、“三江鳴翠藍(lán)灣”、“三江鳴翠桃源”、“新桃源”、銀川“鳴翠春天”、銀川“澳海清河坊”、長(zhǎng)沙“三江花中城”、重慶涪陵的“杭富品山水”、沈陽(yáng)“西湖印象”、長(zhǎng)春“澳海?東方1號(hào)”等。在日常的經(jīng)營(yíng)中，澳海始終遵循“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念，努力將自己打造成為行業(yè)的排頭兵。澳海始終秉承“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀和“創(chuàng)造客戶 服務(wù)客戶”的企業(yè)宗旨立足專業(yè)化發(fā)展。在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，澳海還開始涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、農(nóng)業(yè)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域的市場(chǎng)研究與開拓。堅(jiān)持快速銷售、合理定價(jià)，要求各地下屬公司樓盤推出后當(dāng)月銷售率達(dá)到60%以上。在多年的經(jīng)營(yíng)中，澳海堅(jiān)持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營(yíng)策略。目前下轄20多家控股子公司，并參股多家公司。公司在不斷擴(kuò)大本地房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的同時(shí)，還積極的走一條全方位發(fā)展的道路，從2000年便開始走出X走出浙江面向全國(guó)。他于1998年3月注冊(cè)成立了浙江三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資金貳仟萬(wàn)元，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。目前擁有員工2000多名。公司成立以來(lái)，在湖南長(zhǎng)沙、錦州、重慶、沈陽(yáng)、銀川、長(zhǎng)春X X 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司“澳海望洲府”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2015年12月目 錄總 論 5 5 項(xiàng)目建設(shè)背景 17 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 17 17 18 19 19 20建設(shè)用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件 20 20 21市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 23 經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本情況 23 29 31 31 40四、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 52 52 建筑單體設(shè)計(jì) 54 住宅部分 54 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 54 交通流線設(shè)計(jì) 55 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 55 建筑立面造型 57 消防設(shè)計(jì) 57 57 58 58 58 主要設(shè)計(jì)規(guī)范 58 建筑節(jié)能 58 給水排水 59 通風(fēng) 59 電氣 60 日照、環(huán)境保護(hù)、防疫 60項(xiàng)目組織及實(shí)施計(jì)劃 61 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃 61 項(xiàng)目招投標(biāo) 62環(huán)境影響評(píng)價(jià) 63 項(xiàng)目環(huán)境條件調(diào)查 63．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析 64 大氣污染源分析 64 水污染源分析 64 64 64 66 資金的渠道與方式 66 籌措和利用自有資金 67 銀行貸款 67 房屋預(yù)售 68 總公司支持 68財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 68 財(cái)務(wù)分析 68 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 69 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 69 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 70 70 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 70 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 70研究結(jié)論與建議 71 推薦方案的總體描述 71 推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 71 優(yōu)點(diǎn) 71 存在問(wèn)題 72 總結(jié)與建議 72 總結(jié) 72 建議 72 總 論一、 基本情況X澳?？毓捎邢薰?，成立于2007年8月，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本60000萬(wàn)元，法定代表人喻祖洪，公司注冊(cè)地浙江省X市上城區(qū)延安路9號(hào)3033室，經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資。、撫順、懷化等地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)10多個(gè)主要城市。二、 公司的建立起源澳?？毓晒痉ㄈ舜碛髯婧椋緞?chuàng)始人，浙江大學(xué)畢業(yè)，同時(shí)具有工程師和土地評(píng)估師兩個(gè)職稱，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)已有18年豐富經(jīng)驗(yàn)，全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作。憑借對(duì)市場(chǎng)的敏銳判斷和過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量，16年來(lái)三江房產(chǎn)從“康樂(lè)新居”到“鳴翠藍(lán)灣”到 “澳海?瀾庭”系列，一直引領(lǐng)著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。為了適應(yīng)公司發(fā)展需要，于2007年創(chuàng)立“澳?！逼放?，成立X澳海控股有限公司。三、 公司發(fā)展理念與規(guī)劃公司在不斷開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)還積極開展其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從自有房產(chǎn)自營(yíng)酒店到園林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑設(shè)計(jì)、房產(chǎn)營(yíng)銷、智能電子監(jiān)控、物業(yè)管理等等，我們一直走著一條以房地產(chǎn)開發(fā)為主，其他產(chǎn)業(yè)為附的全方位有重點(diǎn)的發(fā)展模式，不僅為企業(yè)多方積累資金同時(shí)也為我們的企業(yè)培養(yǎng)了多方面的管理和技術(shù)人才，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，由于多地區(qū)的發(fā)展我們可以從下屬企業(yè)中吸收不同的先進(jìn)的管理和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，為建立現(xiàn)代合本企業(yè)最大利益的發(fā)展方式。產(chǎn)品始終定位于二三線城市主流住宅市場(chǎng)，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房。事實(shí)證明，澳海不僅做到了使廣大業(yè)主“居者有其屋”，公司本身也贏得了長(zhǎng)足的發(fā)展。位于寧夏銀川集旅游、地產(chǎn)、酒店為一體的大型項(xiàng)目“西夏風(fēng)情園”已開工建設(shè)，其中一期部分已于今年7月份正式開園迎客，吸引了大批游客前來(lái)觀光；位于江西上饒余干縣的集種植、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)觀光為一體的大型農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已投入運(yùn)作，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)開發(fā)8000畝。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展目前已形成別墅、類別墅、多層公寓、高層公寓、寫字樓、城市綜合體等廣為市場(chǎng)接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。四、 公司開發(fā)項(xiàng)目情況介紹公司累計(jì)已開發(fā)完工房地產(chǎn)面積約500萬(wàn)平方米,工程合格率100%，優(yōu)良率90%以上。公司目前擁有在建項(xiàng)目約600萬(wàn)平米，在建項(xiàng)目主要為“瀾庭”和“瀾郡”系列，有 長(zhǎng)春“澳海?瀾庭”、長(zhǎng)春“澳海?瀾郡”、長(zhǎng)春“澳海瀾苑”、長(zhǎng)春“夢(mèng)想城”、重慶南馬山項(xiàng)目“” 、沈陽(yáng)“澳海 部分完工項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 1998年,在X富陽(yáng)市建造“康樂(lè)新居”、“三江商廈”、“文教西苑”等項(xiàng)目。1999年，在X富陽(yáng)市開發(fā)“三江花園”，建筑面積約20萬(wàn)平方米，已售罄。2001年，開發(fā)X富陽(yáng)“好望城”項(xiàng)目，建筑面積約8萬(wàn)平方，已售罄。江南明珠”，建筑面積16萬(wàn)余平方，已售罄。2004年，開發(fā)別墅排屋項(xiàng)目“鳴翠藍(lán)灣”，該項(xiàng)目位于X富市銀湖開發(fā)區(qū)，小區(qū)規(guī)劃建筑面積40多萬(wàn)方，已售罄。2006年，開發(fā)長(zhǎng)沙“花中城”樓盤凈用地面積約114畝，由28棟純板式住宅以及超市、會(huì)館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約20多萬(wàn)萬(wàn)，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷售收入8個(gè)億。1 2007年，開發(fā)長(zhǎng)春“澳海該項(xiàng)目總占地129400平方米，總可售建筑面積約35萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已交付使用。于2010年4月開工，目前已實(shí)現(xiàn)交付。12010年，開發(fā)X富陽(yáng)“文教路綜合樓”項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于富陽(yáng)市城區(qū)文教路，總規(guī)劃開發(fā)建筑面積約4萬(wàn)平方米，已售罄。目前已基本售罄。澳海水岸藍(lán)山位于涪陵區(qū)城西橋南路777號(hào)（廣電大樓旁），迎賓大道沿線，距離濱江大道僅600余米。周邊學(xué)校、醫(yī)療、生活配套完善。目前已基本售罄。2011年11月，在重慶奉節(jié)舉牌拍下總占地面積為96218平方米，建筑面積可達(dá)34萬(wàn)方的住宅及商業(yè)性質(zhì)用地，將建成奉節(jié)具有地標(biāo)性質(zhì)的時(shí)尚新型小區(qū)。匠心獨(dú)運(yùn)于新古典主義建筑風(fēng)格與藝術(shù)園林風(fēng)情，揮就高層、商業(yè)兩位一體，有機(jī)融合的區(qū)域綜合住區(qū)典范。重慶“澳海?瀾庭” 懷化“澳海瀾庭”項(xiàng)目位于懷化市府新城板塊，市民服務(wù)中心、市政府新區(qū)公交配套齊全，約77萬(wàn)平方米精粹規(guī)劃，與近2500畝巖門沖公園聯(lián)袂成片；融合約15萬(wàn)方商業(yè)配套、多層花園洋房、高層精品公寓等多種業(yè)態(tài)，打造城市菁英聚集地標(biāo)；讓自然的悠閑和建筑元素有效的結(jié)合，打造城市花園建筑范本。目前項(xiàng)目正在熱銷中。錦州澳海瀾庭地處龍棲灣開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，與2013世界園藝博覽會(huì)僅一橋之隔，距離市府廣場(chǎng)20公里，約30分鐘的車程。截止到2015年6月底，預(yù)售面積3000多方，預(yù)售收入700多萬(wàn)元。2012年7月，沈陽(yáng)澳海成功拍下位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街25號(hào)地塊，項(xiàng)目位于中央大街以東，十三號(hào)路以南，八號(hào)街以西，南十三號(hào)路以北。小區(qū)北臨沈陽(yáng)世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)，西靠熙湖公園，附近還有沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、視野寬闊。二期多層基本完工；高層及3235商業(yè)樓主體已經(jīng)封頂，砌筑工程基本完成，裝飾裝修工程施工中；3638商業(yè)樓主體施工中。沈陽(yáng)“澳海?瀾庭” 沈陽(yáng)“澳海瀾郡”。規(guī)劃建筑面積為111530平方米，預(yù)計(jì)總投資4億。項(xiàng)目緊靠中央大街繁華主干道，毗鄰地鐵一號(hào)線，交通便利；熙湖公園與項(xiàng)目?jī)H一街之隔，更有6所中小學(xué)坐落于項(xiàng)目周邊，讓孩子的教育一步到位。截止到2015年6月底，一期多層主體已完工，配套建設(shè)施工中，預(yù)售收入9500多萬(wàn)。澳海瀾郡項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交匯處，占地面積約22萬(wàn)平方米，建筑面積約40萬(wàn)平方米。截止到2015年6月底，項(xiàng)目一期已經(jīng)交房，預(yù)售面積5萬(wàn)方，預(yù)售收入3個(gè)億。澳海瀾苑地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于超強(qiáng)街以西，丙十二路以北，超強(qiáng)西街以東，總占地面積102433平方米，總建筑面積約為16萬(wàn)平方米。項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)春信息學(xué)院、吉林師范大學(xué)，附近擁有知名中?。罕本煼洞髮W(xué)附屬中小及高新區(qū)二實(shí)驗(yàn)和長(zhǎng)春市二實(shí)驗(yàn)，周邊小區(qū)眾多，未來(lái)配套齊全。