【正文】 在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭(zhēng)取早日建成受益。二、建議建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項(xiàng)目的實(shí)施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務(wù)大酒店。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)永興縣委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)永興縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 ？？？？萬(wàn)元，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)年均凈利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，%，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，大于零。只有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高，項(xiàng)目的社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對(duì)酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生積極的影響。政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來(lái)源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來(lái)看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢(shì)在必行的產(chǎn)業(yè)，無(wú)論從消費(fèi)需求，還是國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)政策與消費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來(lái)一定階段內(nèi)，國(guó)家政策對(duì)旅游、酒店開(kāi)發(fā)投資的影響主要是積極層面的。因此，要成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。（1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問(wèn)題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)保控制措施貫徹落實(shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。為盡量避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長(zhǎng)，并不斷研究市場(chǎng)變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。五、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬(wàn)元%　六、盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計(jì)算表明，%，可不虧不盈。四、利潤(rùn)測(cè)算 從損益測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬(wàn)元，年均總成費(fèi)用為 萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目年均應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅約為 萬(wàn)元；年均應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元、年均應(yīng)繳教育費(fèi)附加 萬(wàn)元、年均應(yīng)繳堤防費(fèi) 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬(wàn)元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會(huì)展收入　　　　旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待8萬(wàn)游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。收入測(cè)算詳見(jiàn)下表：娛樂(lè)項(xiàng)目年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量時(shí) 間出租率收入小計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1棋牌室100元/天6個(gè)360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計(jì)會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。住宿收入?yún)⒄沼琅d縣同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按360天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均出租率70%—80%。餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待 萬(wàn)人就餐，參照永興縣同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用?？偝杀举M(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388 萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。修理費(fèi)%計(jì)算。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后五年內(nèi)等額攤銷。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂(lè)業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的50%估算；工資及福利項(xiàng)目一期勞動(dòng)定員80人，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。二、經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國(guó)社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國(guó)家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例（3）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則（4）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例（5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國(guó)家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取（1）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期11年。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用土地征用費(fèi)用萬(wàn)元/畝 土地稅費(fèi)萬(wàn)元 前期規(guī)費(fèi)萬(wàn)元 電力工程費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)保萬(wàn)元 防雷中心萬(wàn)元 圖紙測(cè)繪費(fèi)萬(wàn)元 造價(jià)咨詢費(fèi)萬(wàn)元 人防費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局配套費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局建黨費(fèi)萬(wàn)元 綠化補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 占道費(fèi)萬(wàn)元 墻體專項(xiàng)費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)萬(wàn)元 勘察費(fèi)萬(wàn)元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金總投資三、資金籌措項(xiàng)目所需投資 萬(wàn)元全部由建設(shè)單位自籌。二、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動(dòng)資金，估算為 16000萬(wàn)元。編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過(guò)程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)依據(jù)武建價(jià)協(xié)[2006]1號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)保總局計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；工程監(jiān)理費(fèi)，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格[2007]670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價(jià)估算建筑工程投資，詳見(jiàn)投資估算表。購(gòu)物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購(gòu)物設(shè)施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售永興特色的工藝品、生活用品、食品等為主。組織機(jī)構(gòu)圖如下董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項(xiàng)目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂(lè)旅游收入會(huì)議會(huì)展收入特色商品收入三、酒店服務(wù)設(shè)施策劃酒店住宿設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個(gè)層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者（私營(yíng)老板）的需求；第二類為滿足商務(wù)人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費(fèi)的需求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的職責(zé)分工，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國(guó)民用航空總局審議通過(guò)的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（2003年），為有效控制和合理使用投資，保證建設(shè)工程質(zhì)量，本項(xiàng)目一期招標(biāo)基本情況詳見(jiàn)下表：招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說(shuō)明： 建設(shè)單位：第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案一、運(yùn)營(yíng)體制的建立新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會(huì)作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營(yíng)重要事項(xiàng)；董事長(zhǎng)代表董事會(huì)執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營(yíng)決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。本項(xiàng)目在施工過(guò)程中提倡“科學(xué)管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴(yán)格履行建設(shè)工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對(duì)工程、質(zhì)量、成本和安全進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督、檢查和控制，力求達(dá)到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標(biāo)，使工程早日竣工并交付使用。全系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)信號(hào)由中央控制臺(tái)控制。（2）干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。消防給水系統(tǒng)（1）消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。（4）室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應(yīng)采取有效的防火處理措施，達(dá)到相應(yīng)的耐火極限。（2）結(jié)合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)彎半徑，使消防車來(lái)往通暢、便捷，順利到達(dá)各建筑物，滿足消防要求。 第八章 安全與消防一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》 1998年9月1日施行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2003年版)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14090(1997年版)二、設(shè)計(jì)范圍本工程消防設(shè)計(jì)范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證對(duì)本項(xiàng)目擬采取的施工期和營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對(duì)策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明：本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。（5）照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。（4）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂颍揖哂休^好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無(wú)害化處理。凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處理，符合國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入城市污水管網(wǎng)。運(yùn)營(yíng)期（1）廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響