【正文】 另外 ,企業(yè)也可采用第一種與第二種結(jié)合的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng) . 綜合以上論述 ,說(shuō)明陜西世紀(jì) 友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬實(shí)施的西安皇城廣場(chǎng)改造項(xiàng)目具備可行性 ,預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 兩種模式的內(nèi)部收益率均高于行業(yè)平均值 ,第一種模式比第二種模式高 .說(shuō)明兩種模式均具備財(cái)務(wù)可行性 .具體采用哪一種模式要視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)政策而定 . 如果企業(yè)急需資金 ,用于還貸或進(jìn)行項(xiàng)目投資 ,可采用第一種模式 。 資金的來(lái)源考慮公司自籌 5100 萬(wàn)元，資金 缺口約 20210 萬(wàn)元，需從金融機(jī)構(gòu)解決。 內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,大于行業(yè)平均的 10%.該指標(biāo)反映陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 40 項(xiàng)目具有可行性 . 投資利潤(rùn)率 （ ROL） 為 %,高于同行業(yè) 18%水平 , 該指標(biāo)反映項(xiàng)目具有可行性 . 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 PP)為 . 靜態(tài)投資回收期 (不含建設(shè)期 )為 年 .均小于計(jì)算期的 1/2(23/2), 該指標(biāo)反映項(xiàng)目具有可行性 . 通過(guò)以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表明 ,該種運(yùn)營(yíng)模式下具備財(cái)務(wù)可行性 . 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 41 第八章 研究結(jié)論 西安皇城廣場(chǎng)項(xiàng)目地處西安市東大街 ,具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,交通便捷 ,是建設(shè)商貿(mào)中心的良好地段 .該項(xiàng)目作為西安市城市基礎(chǔ)建設(shè)的一部分 ,受到市政府的高度關(guān)注 ,政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)大力支持該項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā) ,該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ,特別是緩解東大街的停車難問(wèn)題發(fā)揮重大的作用 .同時(shí) ,對(duì)于舊城改造 ,美化市容 ,繁榮經(jīng)濟(jì) ,促進(jìn)東大街商業(yè)化建設(shè)等方面起著積極的推動(dòng)作用 。 設(shè) R=16%時(shí)，凈現(xiàn)值 (NPV)= 萬(wàn)元 。 所得稅率按 33%計(jì)算。 元 /個(gè)天 *400 個(gè) *360 天 =684 萬(wàn)元； 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 37 商業(yè)部分按月租金 450 元 /月平方米， %出租率，年收入 萬(wàn)元； 預(yù)計(jì)年收入 =32284*450*%*12= 萬(wàn)元 注 : %為西安市平均商業(yè)出租率 酒店部分以 200 元 /間日計(jì)算， %入住率計(jì)算，年收入 萬(wàn)元。 設(shè)折現(xiàn)率為 18%時(shí) ,凈現(xiàn)值等于 。 所得稅率按 33%計(jì)算。 現(xiàn)金流出 收購(gòu)皇城賓館時(shí)的現(xiàn)金流出 18700 萬(wàn)人民幣 . 項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)金流出 25100 萬(wàn)人民幣 . 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 . 支付的銷售費(fèi)用 . 支付所得稅費(fèi)用 17473 萬(wàn)人民幣 . 合并反映利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表 (萬(wàn)元 ) 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 35 注 :銷售費(fèi)用按銷售額的 2%計(jì)算。出售酒店面積為 31728 平 方米，收入為 14098 萬(wàn)元 。 新建的停車樓 的地上 67 層，規(guī)劃為辦公樓 ,總面積 4600 平方米，以目前東大街附近市場(chǎng)價(jià)格 萬(wàn)元 /平方米，則全部出售后收入 2070 萬(wàn)元。 位于 原皇城賓館地下新 建商場(chǎng)，地下 F2 層，總面積 平方米，平均價(jià)格 萬(wàn) /平方米，收入總額 萬(wàn)元。 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 33 預(yù)期收入 位于 原皇城賓館前 廣場(chǎng)的新建商場(chǎng)，地下 F2層，總面積 平方米，平均價(jià)格 萬(wàn) /平方米，收入總額 萬(wàn)元。 假設(shè)在項(xiàng)目的建設(shè)期不存在現(xiàn)金流入。 考慮了前期收購(gòu)皇城賓館 的投入 ,假設(shè)這筆款項(xiàng)發(fā)生在2021 年年初。 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 32 第七章 經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)及測(cè)算 皇城廣場(chǎng)項(xiàng)目完成后，陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬采取部分商業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所分割出售與部分租賃與商家自主經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)模式。工程建設(shè)投入為 億。 原樓后 新建 酒店部分 612月份施工 15月份完工 611 月份裝修陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 30 完工。新增酒店面積 13928平方米。 原有灑店 17800 地上 512 位置：原主樓 原有裙樓 10684 地上 14 位置：原主樓 合計(jì) 82412 上述新增建筑合計(jì)增加建筑面積 53928 平方米 ,其中新增加商業(yè)面積 21600平方米 。 新建停車場(chǎng) 13800 地下 F1 和 地上 15 位置：西安高級(jí)中學(xué)家屬院，每層面積 2300平方米。 新建 酒店 13928 地上 510 位置： 原樓后 增加 510 層的中空型灑店，每層面積 平方米。進(jìn)行項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，營(yíng)造一個(gè)使消費(fèi)者滿意的購(gòu)物環(huán)境將成為本項(xiàng)目的切入點(diǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)具有良好商業(yè)平臺(tái)，使投資者、商家、消費(fèi)者共贏的優(yōu)質(zhì)品牌商業(yè)物業(yè)，不僅能成為吸引消費(fèi)者的亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目所追求的價(jià)值目標(biāo)。 威脅分析 不僅面臨開(kāi)元的威脅 ，騾馬市步行街、時(shí)代盛典、億和百貨、金泰豐商務(wù)大廈、宏府家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美旗艦店等新項(xiàng)目更加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度 西安皇城廣場(chǎng)項(xiàng)目位于西安東大街 鐘樓核心商圈，毗鄰東大街、南大街，商場(chǎng)、超市匯集，商業(yè)氣氛濃郁，商業(yè)環(huán)境較好，是消費(fèi)者購(gòu)物的重要場(chǎng)所。現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目落后。蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)潛力。缺點(diǎn)：難以掌握市場(chǎng)的認(rèn)同感和接受態(tài)度，要在相對(duì)飽和的市 場(chǎng)中尋求創(chuàng)新理念的難度較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 定位于市場(chǎng)空白點(diǎn)：必須準(zhǔn)確挖掘出未來(lái)市場(chǎng)的潛在需求。30%定位于特色娛樂(lè)休閑項(xiàng)目； 20%定位于餐飲及旅游特色項(xiàng)目。公司現(xiàn)有員工 3500 余人，總資產(chǎn) 10億余元，年銷售（營(yíng)業(yè)收入） 10 億元以上，經(jīng)營(yíng)面積 8 萬(wàn)平方 米，總物業(yè)面積 13 萬(wàn)平方米。 西安民生： 西安民生集團(tuán)股份有限公司總部位于西安市繁華商業(yè)街 解放路中段 103 號(hào)，是全國(guó)十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員單位之一。 1998 年 1 月，西安百盛購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，迅速崛起，改變了西安舊有的商業(yè)格局，確立了在西安中高檔百貨業(yè)不可取代的龍頭地位。 百盛目前在中國(guó)百貨零售業(yè)發(fā)展迅速，自 1994 年開(kāi)始至今已相陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 24 繼在中國(guó)的北京、上海、廣州、大連、成都等地開(kāi)設(shè)百盛百貨商場(chǎng) ，截止目前在中國(guó)的連鎖百貨店已達(dá) 40 余家， 2021年銷售額突破 100億元，在同行業(yè)遙遙領(lǐng)先。百盛百貨是馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)于 1987 年創(chuàng)立的，目前已成為馬來(lái)西亞百貨公司最大的零售連鎖機(jī)構(gòu)。因此，世紀(jì)金花以其高雅的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)良的服務(wù)水準(zhǔn)和先進(jìn)的企業(yè)管理贏得了廣大消費(fèi)者的肯定。 陜西世紀(jì)友好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 機(jī)密 23 1998 年 5 月 18日世紀(jì)金花購(gòu)物中心正式建成營(yíng)業(yè)，購(gòu)物中心定位于社會(huì)中、高層消費(fèi)群體、堅(jiān)持走品牌經(jīng)營(yíng)之路，在商品引入上匯集了中外名品精華；服裝有杰尼亞、 BOSS、都彭、紀(jì)梵希等；化裝品有資生堂、 CD、蘭蔻、 SKII 等；飾品有萬(wàn)寶龍、勞力士、帝舵等近60 個(gè)世界頂級(jí)品牌以及香港周生生、周大福、謝瑞麟、法國(guó)奧德臣等近百個(gè)世界知名品牌以及近萬(wàn)種國(guó)內(nèi)著名品牌商品，被譽(yù)為經(jīng)典商品的購(gòu)物天堂。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 開(kāi) 元 商 城 騾馬市商業(yè)步行街 發(fā) 展 商 西安解放百貨股份有限公司 西安古城建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 福建興博實(shí)業(yè)有限公司 地理位置 西安市中心繁華地段 —— 鐘鼓樓東南角 西安著名的服裝街 —— 騾馬市舊址 ,緊鄰東大街 占地面積 畝 68 畝 建筑面積 103,000 平方米 25 萬(wàn)平方米 建筑體量 地下二層，地面七層共九層 南北兩棟 ,地下二層 ,地上七層共九層 項(xiàng)目定位 集 商貿(mào)、房地產(chǎn)、物業(yè)租賃、車輛停泊、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè) 等多種功能 為一體高檔次、智能化的大型綜合性 百貨零售 商城 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、演藝、展示、商務(wù)、金融、酒店、旅游為一體的大型現(xiàn)代化綜合性商業(yè)步行街 世紀(jì)金花購(gòu)物中心：是由金花企業(yè)集團(tuán)投資 億元興建的集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體，以經(jīng)營(yíng)高檔品牌商品為主的大型商貿(mào)企業(yè)，它位于西安市中心的鐘鼓樓廣場(chǎng)。 截止 2021 年 5 月 31 日， 2021 年開(kāi)元商城已實(shí)現(xiàn)銷售 。 1996 年 6 月 15 日一期工程 開(kāi)元商城購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，就西向世人展現(xiàn)出其特有的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，在不足兩萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)上， 以“半邊樓”起家 96年半年運(yùn)營(yíng) 億。北鄰被譽(yù)為 西安南京路 的東大街，西鄰古城迎賓大門，金融業(yè)集聚的南大街，營(yíng)業(yè)正門與鐘樓遙相呼應(yīng)。 西安開(kāi)元商城是由西北首家上市公司西安解放集團(tuán)股份有限公司經(jīng)營(yíng)的一座集商貿(mào)、房地產(chǎn)、物業(yè)租賃、車輛停泊、餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)為一體的多功能、高檔次、智能化的大型綜合性商城。 西安主要的商業(yè)分為四個(gè)主要的商業(yè)集中區(qū)，分別為鐘樓商圈、小寨商圈、康復(fù)路商圈、土門商圈。 增加經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所理想的區(qū)域： 東大街及市內(nèi)商業(yè)密集地是理想的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)， 有 % 的被訪