【正文】 曼哈頓市場調(diào)查問卷姓名： 年齡： 聯(lián)系電話： 職業(yè)： □ 自用 □ 投資此項目北臨甌江，臨近江心嶼，南面為歐洲城，與東門步行街相臨，是溫州的首個空中別墅。 從目前房地產(chǎn)市場分析，作為高檔住宅，要根據(jù)市場變化做出更為準(zhǔn)確的市場定位，作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本方案旨在參考，在實際行動中視具體情況可有所更改.第六章 研究結(jié)論以及建議 本項目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城市住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更以及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設(shè)資金自籌為主，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。對項目不同類型的物業(yè)，套型進行多樣的廣告主題創(chuàng)意，但要保持項目的總體風(fēng)格和定位方向。利用公司強大的客戶資源優(yōu)勢，制定中心客戶獎勵措施，加快項目的銷售去化速度，同時形成項目良好的社會形象和宣傳口碑。以效果圖和項目具體情況（內(nèi)容類似于樓書、單張）對項目進行宣傳。廣告牌的設(shè)置對項目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對項目宣傳的另一大“法寶”。售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產(chǎn)品的載體，而銷售員是消費者最直接認(rèn)識項目的渠道（并且要求是有3年以上銷售經(jīng)驗的銷售員擔(dān)任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓(xùn)是項目推廣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而本項目在營銷推廣過程中以一種“打造溫州首個高檔城市花園生活特區(qū)”的形象定位來進行貫穿項目推廣始終。 A: 促銷時機和促銷方式組合，均應(yīng)遵循以下“四個有利于”標(biāo)準(zhǔn) 1)有利于項目的推出和銷售經(jīng)濟效益 2)有利于建立目標(biāo)客戶對發(fā)展商的信任感社會效益3)有利于商務(wù)中心的品牌建設(shè)品牌效益4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠—時間效益利用房展聚集人氣——開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣——順利銷售清盤整合營銷推廣方式 “整合營銷“模式是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，它是指項目在推廣過程中以統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一形象來進行宣傳推廣。如何抓住項目的機遇，讓項目的優(yōu)勢與亮點發(fā)揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。(O)◆擁有溫州目前最大的商業(yè)航母歐洲城的品牌支撐，以及附近東門步行街的興起，將對本項目產(chǎn)生極大的帶動效應(yīng)，從而達到事半功倍的作用；◆在已經(jīng)積累的600多名有意向購房戶之中，大多數(shù)購房者手中資金雄厚，購買力強，況且目前溫州類似于本項目的高檔住宅很少，滿足不了那些高收入者的購房需求（以前很多高收入者選擇到上海，北京、杭州等地購高檔住宅），本項目的推出將對那些“零散”的富人產(chǎn)生“聚集”效應(yīng)；◆溫州目前高檔住宅的稀缺性，使本項目當(dāng)之無愧，無可爭議的處于“制高點”，將對本項目有利占領(lǐng)有效市場份額提供良好契機；◆發(fā)展商是中國著名的民間財團—中瑞財團，知名度高，影響力大，有部分購房者沖著這點而來，認(rèn)為中瑞的就是信譽的保證；◆溫州目前打造“信用溫州”，對中瑞財團的發(fā)展給予關(guān)注與支持，本項目是中瑞財團成立以來的第一個項目，政府和中瑞財團本身都對本項目鼎立支持，以及各類媒體的報道宣傳，將對本項目形成良好的社會公益形象與市場口碑。且可以遠眺江心雙塔。是溫州未來的主要商業(yè)區(qū)，是甌江以北人民的主要風(fēng)景線；◆交通：交通便捷，江濱路寬闊整齊，是市區(qū)主干道之一。由高層和聯(lián)排別墅，社區(qū)活動中心等組成。而為了能夠“先入為主，搶占先機”，本項目在04年底醞釀，05年初推出，因為每年的年初大多為房地產(chǎn)購買離旺盛期。在定價過程中，既要預(yù)測溫州樓市的發(fā)展未來，又要符合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢。房地產(chǎn)開發(fā)是屬于資金投入量非常大的投資過程，開發(fā)商為了緩解資金壓力，需要達到快速回籠資金的目的。本物業(yè)適合一些高收入者，成功人士，社會名流以及海外華僑等居住，同時一般希望有一定文化修養(yǎng)的人居住。先有百好花園，大自然物業(yè)以及現(xiàn)在運營中的龍港錦繡名園等為本物業(yè)提供了許多可以借鑒的經(jīng)驗。曼哈頓“空中別墅”尊貴完善的配套令生活成為一種至高的藝術(shù)。中瑞180度全江景觀光電梯，以任意高度俯瞰甌江山水。曼哈頓“空中別墅”實現(xiàn)都市繁華與別墅生活的共享，臨江而筑。南鄰即將竣工的歐洲城，也與東門步行街相鄰。第五章 營銷策劃該項目發(fā)展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。=（%）=11742元/平方米（1501611742）/15016100%=%%以內(nèi)，該項目仍不會出現(xiàn)虧損的局面。 FBEP= QBEP/ Q100%=109419/100%=%這個指標(biāo)表示達到盈虧平衡時實際利用的生產(chǎn)能力占設(shè)計生產(chǎn)能力的比率。一般來說，經(jīng)營安全率大于30%，說明經(jīng)營狀況良好。 在財務(wù)分析里面我們已經(jīng)知道以下這些相關(guān)數(shù)據(jù)：1． 總銷售收入：2． 平均單位價格：3962427000 / =15016元/平方米3． 開發(fā)總成本：4． 總建筑面積：5． 最大利潤M:=6． 住房：21800=100%=%7． 車位：90618＝16308/100%=%由盈虧平衡時的總成本與總銷售收入相等，利潤為零，則盈虧平衡點產(chǎn)量QBEP=[21800(%)%+180000(%)%]=109419平方米盈虧平衡點銷量為109419平方米，表示該項目有一定適應(yīng)市場變化的能力、抗風(fēng)險能力和獲利能力。詳見下表和圖：序號項目變動幅度全部投資（稅前）內(nèi)部收益率0基本方案%1 出售價格+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%%2利率+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%% 、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時的狀況為基礎(chǔ)，測算項目的生產(chǎn)負(fù)荷狀況以及承受風(fēng)險能力。將出售價格和利率等作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明售房價格和利率這2個因素對本項目的效益都較為敏感。②意外事故風(fēng)險：意外事故風(fēng)險是隨時存在而不能預(yù)料的，其雖然發(fā)生的機率不高，但是一旦發(fā)生就會對項目產(chǎn)生巨大的影響，因而對其不能沒有充分的準(zhǔn)備。就溫州而言最大的風(fēng)險是每年夏末秋初的臺風(fēng)，但是就這幾年的情況來看，溫州已經(jīng)有了如何防御臺風(fēng)的經(jīng)驗與措施。加息將發(fā)揮對房產(chǎn)價格泡末的擠出效應(yīng)，對降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險起積極作用。連續(xù)加息無疑將極大限度的遏制中國目前處于發(fā)展高漲期的地產(chǎn)業(yè)。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。再則央行從04年10月29號起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。％的消費性增幅，說明居民消費正從生存需要轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量。除消費性支出之外，去年市區(qū)居民用于購建房、％。由于設(shè)置了一些服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)管理費較之同類項目要高出約10—20﹪ 一些相關(guān)指數(shù)（數(shù)據(jù)）：03年居民消費價格指數(shù)03年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)111全市居民人均收入17727元（%）城鎮(zhèn)人均生活費支出14212元（%）隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的增加,居民的消費水平也隨之提高。③ 工程質(zhì)量有保證，一般不會產(chǎn)生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現(xiàn)象，值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用④ 綠化率高，戶戶可看江景⑤ 密集度小，大多是4梯2戶，住戶之間的干擾性小。:① 客戶群主要定位在私營企業(yè)老板，民營或者是外資企業(yè)的高級職員和高層管理人員，從事金融，證券，保險業(yè)的高收入人群等，該類人群往往都已經(jīng)成家立業(yè)，資金來源方式多樣且穩(wěn)定，能夠資付得起高額的別墅各類費用② 管理水平高，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又促成社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境的相結(jié)合。如今的購買者趨向于理性購買，他們不一定就喜歡花錢買一些作用不是很大的東西。②同時這些有意向購買的人群大多數(shù)已有2套200平方米以上的房屋，并且質(zhì)量、地段等方面也都是很不錯的，是否有必要買本產(chǎn)品不是很肯定，況且即使購買類似項目也可以選擇價格低點的例如新世紀(jì)花園、英豪莊園等物業(yè)。而本項目從某種方面來說是違背該政策的，將來或許會有一些不必要的麻煩出現(xiàn)。益的是創(chuàng)造了一個透明有序的房地產(chǎn)市場，遏制投機炒做行為，穩(wěn)定住房價格；不益的是國家鼓勵著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。今年4月11日，國家7部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，該通知主要內(nèi)容是保證中小套型住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費打擊炒地，期房禁止轉(zhuǎn)讓，要遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等。新政策對房開公司影響不大，而更多的是積極影響，作為房開，并不希望市場存在炒做行為，新政策能鼓勵房開把產(chǎn)品做好，讓房價理性回歸的積極作用，從而促進房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。加強個人住房貸款管理。：期房限轉(zhuǎn)，遏制投機，規(guī)范投資溫州市05年1月頒布了《關(guān)于加強商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)讓管理的意見》，根據(jù)該規(guī)定，從05年3月1日起，房產(chǎn)管理部門不再辦理合同訂購商品房的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。目前中瑞財團已經(jīng)積累了600多名有意向的購房戶，其中約有1∕6為炒房者。該《指引》的出臺，為熱得有點過頭的房地產(chǎn)降溫，在防范金融風(fēng)險的同時也使得購房者變得理智?！吨敢分赋?，銀行在發(fā)放個人房貸時應(yīng)著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規(guī)定，買房人房產(chǎn)支出與收入的比例不能超過50%。：房貸收緊，為炒房降溫。（正好在8月31號以后，所以就得按這個〈〈通知〉〉來實行），該項目的土地款繳納要求是6個月內(nèi)繳清50%（不包括保證金，其中25%須在中標(biāo)后2個月內(nèi)繳納，10個月內(nèi)繳清剩余款項），另從中瑞財團得悉，土地款于5月8日上繳。這也預(yù)示著土地交易公開化與透明化的開始，被譽為土地交易暗箱操作的“終結(jié)者”。8月31號以后發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在2年內(nèi)不開發(fā)，政府可以把該土地收回。31土地大限）國土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），要求從04年31號開始所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。且中國近幾年的經(jīng)濟發(fā)展迅速,溫州這幾年為了迎接”全國文明城市”的評比,加大了對社會的治安﹑衛(wèi)生等方面的工作,取得了很大的收獲,同時實施“一港三城”戰(zhàn)略和近期的”12345”政策,因為只有這樣他們才敢在溫州投資,開發(fā)。發(fā)行機構(gòu)：金信信托發(fā)行對象：主要是已經(jīng)積累的500多名有效客戶限期：15個月承諾：年回報率4%，購買者擁有優(yōu)先購買權(quán)，信托方案的主要優(yōu)勢。資金平衡分析詳見下表： 資金來源與運用表 單位：萬元