【正文】 曼哈頓市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷姓名： 年齡： 聯(lián)系電話： 職業(yè)： □ 自用 □ 投資此項(xiàng)目北臨甌江，臨近江心嶼，南面為歐洲城，與東門(mén)步行街相臨，是溫州的首個(gè)空中別墅。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，作為高檔住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本方案旨在參考，在實(shí)際行動(dòng)中視具體情況可有所更改.第六章 研究結(jié)論以及建議 本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設(shè)資金自籌為主，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。對(duì)項(xiàng)目不同類型的物業(yè)，套型進(jìn)行多樣的廣告主題創(chuàng)意，但要保持項(xiàng)目的總體風(fēng)格和定位方向。利用公司強(qiáng)大的客戶資源優(yōu)勢(shì)，制定中心客戶獎(jiǎng)勵(lì)措施，加快項(xiàng)目的銷售去化速度，同時(shí)形成項(xiàng)目良好的社會(huì)形象和宣傳口碑。以效果圖和項(xiàng)目具體情況（內(nèi)容類似于樓書(shū)、單張）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。廣告牌的設(shè)置對(duì)項(xiàng)目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對(duì)項(xiàng)目宣傳的另一大“法寶”。售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產(chǎn)品的載體，而銷售員是消費(fèi)者最直接認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的渠道（并且要求是有3年以上銷售經(jīng)驗(yàn)的銷售員擔(dān)任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓(xùn)是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣過(guò)程中以一種“打造溫州首個(gè)高檔城市花園生活特區(qū)”的形象定位來(lái)進(jìn)行貫穿項(xiàng)目推廣始終。 A: 促銷時(shí)機(jī)和促銷方式組合，均應(yīng)遵循以下“四個(gè)有利于”標(biāo)準(zhǔn) 1)有利于項(xiàng)目的推出和銷售經(jīng)濟(jì)效益 2)有利于建立目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商的信任感社會(huì)效益3)有利于商務(wù)中心的品牌建設(shè)品牌效益4）有利于加速開(kāi)發(fā)商的資金回籠—時(shí)間效益利用房展聚集人氣——開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠促銷引爆人氣——順利銷售清盤(pán)整合營(yíng)銷推廣方式 “整合營(yíng)銷“模式是近年來(lái)在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中提出的新概念，它是指項(xiàng)目在推廣過(guò)程中以統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一形象來(lái)進(jìn)行宣傳推廣。如何抓住項(xiàng)目的機(jī)遇，讓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與亮點(diǎn)發(fā)揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。(O)◆擁有溫州目前最大的商業(yè)航母歐洲城的品牌支撐，以及附近東門(mén)步行街的興起，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生極大的帶動(dòng)效應(yīng)，從而達(dá)到事半功倍的作用；◆在已經(jīng)積累的600多名有意向購(gòu)房戶之中，大多數(shù)購(gòu)房者手中資金雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，況且目前溫州類似于本項(xiàng)目的高檔住宅很少，滿足不了那些高收入者的購(gòu)房需求（以前很多高收入者選擇到上海，北京、杭州等地購(gòu)高檔住宅），本項(xiàng)目的推出將對(duì)那些“零散”的富人產(chǎn)生“聚集”效應(yīng)；◆溫州目前高檔住宅的稀缺性，使本項(xiàng)目當(dāng)之無(wú)愧，無(wú)可爭(zhēng)議的處于“制高點(diǎn)”，將對(duì)本項(xiàng)目有利占領(lǐng)有效市場(chǎng)份額提供良好契機(jī)；◆發(fā)展商是中國(guó)著名的民間財(cái)團(tuán)—中瑞財(cái)團(tuán)，知名度高，影響力大，有部分購(gòu)房者沖著這點(diǎn)而來(lái)，認(rèn)為中瑞的就是信譽(yù)的保證；◆溫州目前打造“信用溫州”，對(duì)中瑞財(cái)團(tuán)的發(fā)展給予關(guān)注與支持，本項(xiàng)目是中瑞財(cái)團(tuán)成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目，政府和中瑞財(cái)團(tuán)本身都對(duì)本項(xiàng)目鼎立支持，以及各類媒體的報(bào)道宣傳，將對(duì)本項(xiàng)目形成良好的社會(huì)公益形象與市場(chǎng)口碑。且可以遠(yuǎn)眺江心雙塔。是溫州未來(lái)的主要商業(yè)區(qū)，是甌江以北人民的主要風(fēng)景線；◆交通：交通便捷，江濱路寬闊整齊，是市區(qū)主干道之一。由高層和聯(lián)排別墅，社區(qū)活動(dòng)中心等組成。而為了能夠“先入為主，搶占先機(jī)”，本項(xiàng)目在04年底醞釀，05年初推出，因?yàn)槊磕甑哪瓿醮蠖酁榉康禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)離旺盛期。在定價(jià)過(guò)程中，既要預(yù)測(cè)溫州樓市的發(fā)展未來(lái)，又要符合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是屬于資金投入量非常大的投資過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，需要達(dá)到快速回籠資金的目的。本物業(yè)適合一些高收入者，成功人士，社會(huì)名流以及海外華僑等居住，同時(shí)一般希望有一定文化修養(yǎng)的人居住。先有百好花園，大自然物業(yè)以及現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)中的龍港錦繡名園等為本物業(yè)提供了許多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。曼哈頓“空中別墅”尊貴完善的配套令生活成為一種至高的藝術(shù)。中瑞180度全江景觀光電梯，以任意高度俯瞰甌江山水。曼哈頓“空中別墅”實(shí)現(xiàn)都市繁華與別墅生活的共享，臨江而筑。南鄰即將竣工的歐洲城，也與東門(mén)步行街相鄰。第五章 營(yíng)銷策劃該項(xiàng)目發(fā)展商為中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)。=（%）=11742元/平方米（1501611742）/15016100%=%%以內(nèi)，該項(xiàng)目仍不會(huì)出現(xiàn)虧損的局面。 FBEP= QBEP/ Q100%=109419/100%=%這個(gè)指標(biāo)表示達(dá)到盈虧平衡時(shí)實(shí)際利用的生產(chǎn)能力占設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的比率。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)安全率大于30%，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)狀況良好。 在財(cái)務(wù)分析里面我們已經(jīng)知道以下這些相關(guān)數(shù)據(jù)：1． 總銷售收入：2． 平均單位價(jià)格：3962427000 / =15016元/平方米3． 開(kāi)發(fā)總成本：4． 總建筑面積：5． 最大利潤(rùn)M:=6． 住房：21800=100%=%7． 車(chē)位：90618＝16308/100%=%由盈虧平衡時(shí)的總成本與總銷售收入相等，利潤(rùn)為零，則盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量QBEP=[21800(%)%+180000(%)%]=109419平方米盈虧平衡點(diǎn)銷量為109419平方米，表示該項(xiàng)目有一定適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。詳見(jiàn)下表和圖：序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度全部投資（稅前）內(nèi)部收益率0基本方案%1 出售價(jià)格+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%%2利率+5%%+10%%+15%%5%%10%%15%% 、成本、利潤(rùn)三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時(shí)的狀況為基礎(chǔ)，測(cè)算項(xiàng)目的生產(chǎn)負(fù)荷狀況以及承受風(fēng)險(xiǎn)能力。將出售價(jià)格和利率等作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明售房?jī)r(jià)格和利率這2個(gè)因素對(duì)本項(xiàng)目的效益都較為敏感。②意外事故風(fēng)險(xiǎn)：意外事故風(fēng)險(xiǎn)是隨時(shí)存在而不能預(yù)料的，其雖然發(fā)生的機(jī)率不高，但是一旦發(fā)生就會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的影響，因而對(duì)其不能沒(méi)有充分的準(zhǔn)備。就溫州而言最大的風(fēng)險(xiǎn)是每年夏末秋初的臺(tái)風(fēng)，但是就這幾年的情況來(lái)看，溫州已經(jīng)有了如何防御臺(tái)風(fēng)的經(jīng)驗(yàn)與措施。加息將發(fā)揮對(duì)房產(chǎn)價(jià)格泡末的擠出效應(yīng)，對(duì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)起積極作用。連續(xù)加息無(wú)疑將極大限度的遏制中國(guó)目前處于發(fā)展高漲期的地產(chǎn)業(yè)。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。再則央行從04年10月29號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。％的消費(fèi)性增幅，說(shuō)明居民消費(fèi)正從生存需要轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量。除消費(fèi)性支出之外，去年市區(qū)居民用于購(gòu)建房、％。由于設(shè)置了一些服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理費(fèi)較之同類項(xiàng)目要高出約10—20﹪ 一些相關(guān)指數(shù)（數(shù)據(jù)）：03年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)03年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)111全市居民人均收入17727元（%）城鎮(zhèn)人均生活費(fèi)支出14212元（%）隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的增加,居民的消費(fèi)水平也隨之提高。③ 工程質(zhì)量有保證，一般不會(huì)產(chǎn)生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現(xiàn)象，值得一提的是本項(xiàng)目還將實(shí)行菜單式裝潢后交付使用④ 綠化率高，戶戶可看江景⑤ 密集度小，大多是4梯2戶，住戶之間的干擾性小。:① 客戶群主要定位在私營(yíng)企業(yè)老板，民營(yíng)或者是外資企業(yè)的高級(jí)職員和高層管理人員，從事金融，證券，保險(xiǎn)業(yè)的高收入人群等，該類人群往往都已經(jīng)成家立業(yè)，資金來(lái)源方式多樣且穩(wěn)定，能夠資付得起高額的別墅各類費(fèi)用② 管理水平高，既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又促成社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境的相結(jié)合。如今的購(gòu)買(mǎi)者趨向于理性購(gòu)買(mǎi)，他們不一定就喜歡花錢(qián)買(mǎi)一些作用不是很大的東西。②同時(shí)這些有意向購(gòu)買(mǎi)的人群大多數(shù)已有2套200平方米以上的房屋，并且質(zhì)量、地段等方面也都是很不錯(cuò)的，是否有必要買(mǎi)本產(chǎn)品不是很肯定，況且即使購(gòu)買(mǎi)類似項(xiàng)目也可以選擇價(jià)格低點(diǎn)的例如新世紀(jì)花園、英豪莊園等物業(yè)。而本項(xiàng)目從某種方面來(lái)說(shuō)是違背該政策的，將來(lái)或許會(huì)有一些不必要的麻煩出現(xiàn)。益的是創(chuàng)造了一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)炒做行為，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；不益的是國(guó)家鼓勵(lì)著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。今年4月11日，國(guó)家7部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，該通知主要內(nèi)容是保證中小套型住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)打擊炒地，期房禁止轉(zhuǎn)讓，要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等。新政策對(duì)房開(kāi)公司影響不大，而更多的是積極影響，作為房開(kāi)，并不希望市場(chǎng)存在炒做行為，新政策能鼓勵(lì)房開(kāi)把產(chǎn)品做好，讓房?jī)r(jià)理性回歸的積極作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。：期房限轉(zhuǎn)，遏制投機(jī)，規(guī)范投資溫州市05年1月頒布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)讓管理的意見(jiàn)》，根據(jù)該規(guī)定，從05年3月1日起，房產(chǎn)管理部門(mén)不再辦理合同訂購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。目前中瑞財(cái)團(tuán)已經(jīng)積累了600多名有意向的購(gòu)房戶，其中約有1∕6為炒房者。該《指引》的出臺(tái)，為熱得有點(diǎn)過(guò)頭的房地產(chǎn)降溫，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也使得購(gòu)房者變得理智。《指引》指出，銀行在發(fā)放個(gè)人房貸時(shí)應(yīng)著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規(guī)定，買(mǎi)房人房產(chǎn)支出與收入的比例不能超過(guò)50%。：房貸收緊，為炒房降溫。（正好在8月31號(hào)以后，所以就得按這個(gè)〈〈通知〉〉來(lái)實(shí)行），該項(xiàng)目的土地款繳納要求是6個(gè)月內(nèi)繳清50%（不包括保證金，其中25%須在中標(biāo)后2個(gè)月內(nèi)繳納，10個(gè)月內(nèi)繳清剩余款項(xiàng)），另從中瑞財(cái)團(tuán)得悉，土地款于5月8日上繳。這也預(yù)示著土地交易公開(kāi)化與透明化的開(kāi)始，被譽(yù)為土地交易暗箱操作的“終結(jié)者”。8月31號(hào)以后發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在2年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可以把該土地收回。31土地大限）國(guó)土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號(hào)令），要求從04年31號(hào)開(kāi)始所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。且中國(guó)近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,溫州這幾年為了迎接”全國(guó)文明城市”的評(píng)比,加大了對(duì)社會(huì)的治安﹑衛(wèi)生等方面的工作,取得了很大的收獲,同時(shí)實(shí)施“一港三城”戰(zhàn)略和近期的”12345”政策,因?yàn)橹挥羞@樣他們才敢在溫州投資,開(kāi)發(fā)。發(fā)行機(jī)構(gòu)：金信信托發(fā)行對(duì)象：主要是已經(jīng)積累的500多名有效客戶限期：15個(gè)月承諾：年回報(bào)率4%，購(gòu)買(mǎi)者擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，信托方案的主要優(yōu)勢(shì)。資金平衡分析詳見(jiàn)下表： 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序