【文章內(nèi)容簡介】 人氣，加上交通便利，輻射整個(gè)市區(qū)以及甌北等地。雖然目前市場還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲城的即將投入運(yùn)營，也給該街注入了無限的商機(jī)。第三章 財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)建設(shè)單位提供的“中瑞曼哈頓”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，具體參數(shù)如下：容積率﹤ 占地面積110畝 （）則地塊內(nèi)計(jì)入容積率面積（不包括地下室和架空層）：110=㎡(㎡)從中瑞房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）：㎡則地下室和架空層的建筑面積為：—﹦㎡㎡，㎡ 面積容積率面積㎡總建筑面積㎡地下室和架空層面積㎡：153333萬元包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。按每平方米220元計(jì)算。則前期工程費(fèi)用為：220＝建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)部分，簡單裝修部分）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（電梯，空調(diào)等）。以每平方米2924元計(jì)算，則2924＝地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項(xiàng)目要做成精品，所以每平方的造價(jià)約2000元左右，則其造價(jià)為：2000= 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。以每平方米80元計(jì)算。則80＝若按照2000元／㎡的精裝修，2000=（銷售見盈利能力分析）%，附加稅是銷售稅的10%則銷售稅為： %＝附加稅為： 10%＝預(yù)計(jì)為350萬元預(yù)計(jì)為500萬元預(yù)計(jì)為3000萬元 “中瑞曼哈頓”項(xiàng)目投資估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本分期用款計(jì)劃進(jìn)度第1年第2年第3年1土地價(jià)格1533331533332前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)10000325004地下室以及架空170005基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)18006精裝修費(fèi)用（也有可能在第三年過后）7銷售稅和附加稅2397348938開發(fā)間接費(fèi)用350701501309管理費(fèi)用50014020016010其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用30008001700500合 計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由中瑞財(cái)團(tuán)9位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴提供基金投資。再則實(shí)行房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資。中瑞財(cái)團(tuán)使用自用資金100000萬元作為項(xiàng)目資本金,同時(shí)按照國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房里解決，實(shí)行滾動開發(fā)。詳見下表： 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1總投資2資金籌措資本金100000100000預(yù)售收入（稅前）信托（見融資）6620066200（稅前）66200 0 1 2 3 (信托與利息) 100000 0 1 2 3 33800 （萬元）備注：信托產(chǎn)品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付10億土地款， I=%NPV:＝／(1+%)+／(1+%)(1+%)+／(1+%)(1+%)(1+%)=＞0 所以本項(xiàng)目可行當(dāng)NPV=0時(shí)，則／(1+i)+／(1+i)(1+i)+／(1+i)(1+i)(1+i)=0得出I=% % 根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件以及房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮到本項(xiàng)目的市場定位（帶精裝修，送30㎡入戶花園與6米挑高客廳）房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)以及工程建設(shè)成本等綜合因素，本項(xiàng)目的均價(jià)為21800元∕㎡，地下停車庫每個(gè)車位18萬元（預(yù)計(jì)車位可以售完）。本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見下表： （%）項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年高檔住宅（共962戶）100205525停車場車位（共906位）100306010所有業(yè)主均在2年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半。本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表：（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅7附加稅為營業(yè)稅的10%教育費(fèi)附加費(fèi)3企業(yè)所得稅33土地增值稅超率累進(jìn) 經(jīng)營收入：①住房銷售（每平方米均價(jià)為21800元）：則：21800=②停車位銷售（18萬元一位）則90618＝16308萬元③總經(jīng)營收入：＋16308＝可獲毛利潤總和:—﹦營業(yè)稅:%＝附加稅:10%＝城市維護(hù)建設(shè)稅:7%＝教育費(fèi)附加:3%＝＝企業(yè)所得稅:33%＝土地增值稅:約950萬元?jiǎng)t:商品房投資利潤率＝利潤總和／總投資100%＝／＝%商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金100%＝(－) ／100000＝%本項(xiàng)目所需資金全部由開發(fā)商自籌,未向金融機(jī)構(gòu)借錢,每個(gè)月都將付一定的利息給購買房地產(chǎn)券者.在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是基本平衡有余的。資金平衡分析詳見下表： 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1資金來源住宅銷售收入75987208964車位銷售收入16308資本金100000100000信托66200662002資金運(yùn)用投資估算表中數(shù)所得稅城市維護(hù)建設(shè)稅372教育費(fèi)附加361土地增值稅950320460180信托利息（年4%）26483盈余資金還信托后盈余備注：上表各年的資金運(yùn)用和盈余資金善未將所得稅算在內(nèi) 采取房地產(chǎn)信托的方式，于4月25日發(fā)行信托產(chǎn)品300份（土地款于5月8日交），面值有150萬元（60份），220萬元（130份），260萬元（110份）。目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率。發(fā)行機(jī)構(gòu)：金信信托發(fā)行對象：主要是已經(jīng)積累的500多名有效客戶限期：15個(gè)月承諾：年回報(bào)率4%，購買者擁有優(yōu)先購買權(quán)，信托方案的主要優(yōu)勢。主要有較高的收益率，％以上，并且免征個(gè)人所得稅，有完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，極低的風(fēng)險(xiǎn)，有良好的資產(chǎn)流動性，提供信托受益權(quán)和提前轉(zhuǎn)讓，有極低的費(fèi)率，有收入費(fèi)和推出費(fèi)全部都是免收的，由國家級大信托投資公司進(jìn)行規(guī)范管理和運(yùn)作.第四章 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)從宏觀環(huán)境來看,隨著最近連戰(zhàn),宋楚瑜的相繼來訪大陸,海峽兩岸的關(guān)系呈現(xiàn)出近些年來難得的可喜景象,民進(jìn)黨當(dāng)局對于臺獨(dú)的言行有很大的收斂,至于戰(zhàn)爭的可能性則不大可能出現(xiàn),所以與臺灣隔海相望的溫州不可能受到戰(zhàn)爭的威脅。且中國近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,溫州這幾年為了迎接”全國文明城市”的評比,加大了對社會的治安﹑衛(wèi)生等方面的工作,取得了很大的收獲,同時(shí)實(shí)施“一港三城”戰(zhàn)略和近期的”12345”政策,因?yàn)橹挥羞@樣他們才敢在溫州投資,開發(fā)。：71號令（831土地大限）國土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），要求從04年31號開始所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓的做法被正式叫停。8月31號以后發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在2年內(nèi)不開發(fā)，政府可以把該土地收回。由此開始靠關(guān)系拿地的好日子一去不回頭。這也預(yù)示著土地交易公開化與透明化的開始，被譽(yù)為土地交易暗箱操作的“終結(jié)者”。這個(gè)《通知》對本項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的影響，因?yàn)楸卷?xiàng)目地塊在04年11月7日由溫州神力集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司（中瑞一員）。（正好在8月31號以后，所以就得按這個(gè)〈〈通知〉〉來實(shí)行），該項(xiàng)目的土地款繳納要求是6個(gè)月內(nèi)繳清50%（不包括保證金，其中25%須在中標(biāo)后2個(gè)月內(nèi)繳納，10個(gè)月內(nèi)繳清剩余款項(xiàng)），另從中瑞財(cái)團(tuán)得悉，土地款于5月8日上繳。該項(xiàng)目已經(jīng)在05年5月2日進(jìn)行試樁，開工。：房貸收緊，為炒房降溫。為進(jìn)一步控制貸款壞帳，加強(qiáng)金融控制力度，04年9月份中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》，這是銀監(jiān)會成立以來發(fā)布的第一個(gè)針對行業(yè)貸款經(jīng)營的指引，也是繼03年央行121號文件后發(fā)出的又一個(gè)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。《指引》指出，銀行在發(fā)放個(gè)人房貸時(shí)應(yīng)著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規(guī)定，買房人房產(chǎn)支出與收入的比例不能超過50%。同時(shí)貸款審批從嚴(yán)，加強(qiáng)信用審查。該《指引》的出臺，為熱得有點(diǎn)過頭的房地產(chǎn)降溫，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也使得購房者變得理智。對本項(xiàng)目而言，為炒房