【正文】 開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項目面臨激烈的競爭的分析： 通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)邕江灣別墅園可行性研究報告 第 28 頁 展，同時，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此 ，可以預(yù)測在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買住宅。 增值稅 =增值額 *50%扣除項 *10%=11,*50%7,793*10% =5,=4, 萬元 利潤總額 =9,— 4,=4, 萬元 所得稅 =4,*33%=1, 萬元 凈利潤 =4,— 1,=2, 萬元 項目銷售凈利率 =凈利潤 /銷售收入 *100%=2, 萬元 /20,051 萬元 =15% 投資回報率 =凈利潤 /實際投入資金額 =2, 萬元 /4,878 萬元 *100%=60% (三 )第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測 現(xiàn)金凈流量預(yù)測 現(xiàn)金流出 4,878 萬元 會所投資 480 萬元， 別墅土建為（ 42*300 m2=12600 m2*800 元 / m2） 1,008 萬元， 別墅區(qū)配套工程 280 萬元 環(huán)境綠化 400 萬元 前期工程費用 150 萬元（報建、招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、勘察） 土地費用 2,160 萬元 期間費用（廣告費用 200 萬元、管理費 200 萬元） 400 萬元 現(xiàn)金流入預(yù)測 2, 萬元 第一期銷售收入 3,500 元 /m2*6,300m2=2,205 萬元；第二期銷售收入 4,200 元邕江灣別墅園可行性研究報告 第 31 頁 /m2*6300 m2=2,646 萬元，銷售 42 棟別墅收入共計 4,851 萬元，假若資金回收率為 70%，可回籠資金 3, 萬元，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000 萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時加大銷售的力度，快速回籠資金。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 32 頁 財務(wù)風(fēng)險預(yù)測 在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對我們的銷售是一個壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實情況，我們遵循財務(wù)風(fēng)險預(yù)測最大可能的 原則，對項目風(fēng)險因素作如下預(yù)測。 九、結(jié)論 通過以上分析可知：本項目具有較好的市場前景，具有高的投資回報率，因此項目是可行的。 在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價、項目總成本支 出不會發(fā)生較大的變化的條件下，本項目只需要實現(xiàn)銷售量 萬 m2，就實現(xiàn)項目保本點，這個銷售量只占整個項目銷售量的 47%，也就是說：余下 53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價定價，工程成本、期間費用控制比預(yù)期的要好，目標(biāo)利潤就會更豐厚。其中高檔別墅 142 棟，會所建筑面積 4,800 m2，建設(shè)周期為兩年，項目有關(guān)財務(wù)指標(biāo)預(yù)測如下： (一 )項目投資額估算 9,500 萬元 土方 18 萬立方米 11 元 / m3 200 萬元 排水、給水、排污、供電 （各 50 萬元） 200 萬元 土建（ 4800m2*1000 元 /m2+43000 元 /m2*800 元 =49,800 m2 ） 3,920 萬元、 綠化、景觀 600 萬 元 智能化 200 萬元 道路 80 萬元 設(shè)計 220 萬元 勘察、消防、圍墻 113 萬元 其他 100 萬元 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 29 頁 土地款 2,160 萬元 開發(fā)費用（管理費、財務(wù)費、銷售費） 1,707 萬元 (二 )項目銷售收入、成本估算 銷售收入估算 公司銷售部通過對南寧中高檔別墅消費群體需求調(diào)查、對已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項目定位為中高檔別墅，銷售價格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價，開盤均價 3,500 元 /m2，則銷售收入為 3,500 元 /m2*6,300m2=2,205 萬元；開盤一段時間后調(diào)整定價 4,200 元/m2*6300 m2=2,646 萬元；第二期銷售定價的確定，會根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢頭較理想，銷售價格就上漲，假若價格為 5,000 元/m2*30,400m2=15,200 萬元， 142 棟別墅銷售收入共計為 20,051 萬元。 從 SWOT 分析中可知，項目有許多優(yōu)勢，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對這些因素，深一 步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會采取一系列的措施來完善城市配套建設(shè)和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。 1世界級的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈， 植被無須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長。觀山、親水、看天下，風(fēng)水寶地盡在邕江灣。 最后比較性價比 別墅的價格不菲，廉價的 “別墅”不是真正意義上的別墅。購置別墅對高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之 又慎。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項目的銷售并不是十分理想，所以市場空間 還是比較大，但也存在激烈的競爭，這對于我們下一步的市場進(jìn)入具有一定的障礙。天池山別墅 對手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競爭。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢。 從獨立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。 （附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 南寧市已建和在建的別墅項目 天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。而 2021 年大部分別墅盤推向市場后則完全進(jìn)入 “別墅時代 ”。特別是 2021 年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點之一。 (4)、供求特點 a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨立別墅容易銷售。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。也就是說，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4 人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對住房的功能配置上趨向于客廳 +餐廳 +主人間 +兒童房 +老人房 +工人房 +客房 +書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房） +多衛(wèi)生間。 從仙葫項 目本身條件定位 根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有 2/3 的區(qū)域有山， 1/3 區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路 21 米，規(guī)劃得當(dāng)會是一道亮麗的景觀，不會形成邕江灣別墅園可行性研究報告 第 12 頁 太陡的山路。進(jìn)入 21 世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。 （ 4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展 首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧邕江灣別墅園可行性研究報告 第 10 頁 投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對南寧的房地產(chǎn)有著推動的作用，如大連萬達(dá) 已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資 12 個億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。 2021年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項課題中，有三項是圍繞著 如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。 各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為 1550 元 / m2；市中心區(qū)域為 2350 元 / m2； 瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為 2250 元 / m2?？偠灾?，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強，邕江灣別墅園可行性研究報告 第 8 頁 投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點。 （三）廣西房地產(chǎn)市場分析 自 1999 年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個 廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是 2021 年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 55 億元，比上年同期增長 4 成，比全國平均增速高出 18 個百分點；商品房實際銷售面積約 300 萬平方米，銷售額近 54 億元，分別比上年同期增長 5 成和 9 成。 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看， 2021 年 商品住宅房價比上年增長 %， 2021 年比上年增長 6%，今年上半年同比增長 %。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進(jìn)的作用。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 5 頁 （ 2）招商工作成果顯著：已引建項目 152 個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金 46 億，實際已投入 億。南寧至北海、柳州、 百色三條高速公司交匯于此。邕江灣別墅園可行性研究報告 第 1 頁 邕江灣別墅園可行性報告 廣西中大股份有限公司 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 2 頁 目錄 一、項目概況 ?????????????????????????? 4 (一 )項目名稱??????????????????????????? 4 (二 )項目地理位置????????????????????????? 4 (三 )項目占地面積????????????????????????? 4 (四 )項目現(xiàn)狀??????????????????????????? 4 (五 )項目周邊環(huán)境 ?????????????????????? ??? 4 二、政策及市場環(huán)境分析 ???????????????????? 5（一）政策分析： ????????????????????????? 5 （二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????? 6 （三）廣西房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????? 7 （四）南寧市房地產(chǎn)市場分析 ???????????????????? 7 （五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析 ?????