【正文】 00 萬(wàn)美元。總規(guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事 業(yè)相配套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶 等配套； ? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象； ? 配備一輛看房專車。 二、 XX別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2021 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測(cè) 銷售收入一覽表 金額單位：萬(wàn)元 。 若以即將起動(dòng)的 XX 星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 ? 本市看好 XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠，不少私營(yíng)大企業(yè)也都在此投資。 項(xiàng) 目劣勢(shì) ? XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定難度； ? XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。總用地面積8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。但是這樣一來(lái)也造成私營(yíng)企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。但反過(guò)來(lái)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來(lái)更大的壓力。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37— 65 萬(wàn)的康橋半島，也有總價(jià) 209— 3500萬(wàn)元的極品湯臣高爾夫別墅。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 XX 別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來(lái)看， XX 的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足 市場(chǎng)需求。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出 大幅度下降趨勢(shì)。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外 銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。 XXGDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021年供應(yīng)量繼續(xù)上行。 2021 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米） 2021 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季 度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2021 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)， XX 樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 今后 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無(wú)公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到 XX鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。其他戶型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。 東湖別墅項(xiàng)目占地 平方米，建筑面積 萬(wàn) 平方米。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。該地塊背靠 XX 古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為 界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是 XX 新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。 2年過(guò)后 XX將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來(lái)說(shuō)每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來(lái)的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。由于 XX 市的 GDP 值已超過(guò) 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車場(chǎng)落戶 XX安亭、 2021 年世界博覽會(huì)落定 XX、環(huán)球影城主題公園將在 XX浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給 XX 樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的 XX樓 市將持續(xù)看好。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。 2021 年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。當(dāng)售價(jià)下降 10%、成本上升超過(guò) 10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 隨著 F1方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 XX 市 XX 別墅項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 詳細(xì)摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、 XX 別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、 XX 市 XX 區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里； 六、 XX 鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評(píng)估： XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤(rùn) 1719 稅后利潤(rùn) 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析， 得出銷售收入相對(duì)于成本更加敏感 。“利箭”的“鋒芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來(lái)，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)％。全年商品房屋出租面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％。其主要來(lái)自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。 15′。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是 XX區(qū) XX 星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。在盡量 利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。 本項(xiàng)目距 F1方程式賽車所在地 4 公里。 ? 戶型 A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè) 計(jì)師的論證和方案比較）。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離 XX鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由 XX鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 ? 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由 XX鎮(zhèn)提供。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1： ，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2021 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2021 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2021 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 1997年的 1737 萬(wàn)平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生， XX 出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 XX別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長(zhǎng)寧 %、青浦 %、%、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— XX 以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居?。? 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng) 地需求的； 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020210獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 投資型別墅 —— 如 XX的老別墅。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000 元 /平方米 4000— 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國(guó)際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是 XX 別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 ? 板塊均價(jià) 0202140006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)02021400060008