xx房地項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)） 占地面積： ㎡（ 畝） 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室） 層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡ 層高： 314 層 共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡ 層高： 1522層 共 8層 附樓面積： 960 ㎡ 層高： 4層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 10800 18 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 39864 第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。其中企業(yè)存款余額為 億元，比年初減少 億元；儲蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020年達到 6860元，比去年增長 %；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達 萬億元，比去年增長 %。 據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示， 2020 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長 %，其中銷售給個人為 1445 億元，比上年增長 %，個人購房所占比重為 %。在準備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題， 51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實為商??；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。 雙人床標準間設在 15 層不透光部分。 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴ 需求： 住宅戶均 ，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。共計 168個停車位。按建安成本的 2%取費。 H、 預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的 6%計提。50=6% 盈虧平衡分析 A、 住宅銷售的平衡點是 （ 154878472） 247。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。 5. 本項目投資回收期較長，借款財務費用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財務成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。 2. 本項目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。2
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