xx房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-08 20:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 17套 22 層 小計(jì) 270 套 1522 層 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大（ 1 個(gè)） 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200人中（ 2 個(gè)） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100 人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12層，裙樓 23 層，不含洗衣房 方案 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12 層 戶數(shù)： 48 戶型： 2 梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140160 ㎡的戶型是最不好銷的。 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道， 1 部電梯，后者需2 個(gè)消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴ 需求： 住宅戶均 ，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個(gè)；共計(jì)需 192 個(gè)停車位。 ⑵ 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個(gè) 35㎡ /個(gè) 造價(jià) 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租 效益 44 萬元 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 年 693247。44 出售 效益 738 萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個(gè) 40㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 萬元 /年 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ⊙ 注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10 萬元 /個(gè)，但銷售情況不好。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般 XX 市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。8%= 萬元 /個(gè) 投資 住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。5%= 萬元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬元 /個(gè)。 ⑶ 本項(xiàng)目能夠提供的停車位 ：
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