xx房地項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 00=25% 即住房率達到 25%能夠保本經(jīng)營。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、 營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷 售收入 1794 萬元 B、 營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤 1794 萬元 C、 全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 6116 D、 投資回收期估算： 項目總投資的回收期為 （ 154871794） 247。 E、 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內各項構筑物等內容。開發(fā)周期估算為 2 年。 按租售價格的關系計算，一般 XX 市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 第四章 產(chǎn)品設計建議 寫字間 目前 XX 市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在 XX 市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。 第二章 項目規(guī)劃概況 項目名稱：西寶花園 通宇大廈 建設基址： XX 市碑林區(qū)振興路中段 土地性質：居住用地。 據(jù)悉，截至 2020 年 9月末，全市金融機構各項存款余 額為 億元，比年初增加 億元，增長 ％。因此，未來幾年，隨著 GDP 的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積 20— 30 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以 房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 “ 有房住 ” 向 “ 住好房 ” 方向轉變。 在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調整，滯銷局面得到了一定扭轉；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域寫字間的銷售狀況仍然低迷， XX市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于 80 萬平方米，專家預言，至少 需要 5 年的消化時間。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。
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