xx房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2024-09-06 20:36本頁(yè)面
【正文】 。 4. 由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實(shí)際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，延長(zhǎng)了投資回收期。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 第八章 結(jié)論和建議 1. 本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，市場(chǎng)需求旺盛。 變化因素 變化幅度 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 年投資利潤(rùn)率 (%) 基數(shù) 0 1192 出租率 +10% 1376 +5% 1284 5% 1102 10% 1010 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場(chǎng)的價(jià)格及成本變動(dòng)。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。 C、 寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、 酒 店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 20050%50%247。36264+1300247。15487=300% 每年為 300%247。 （ 1193250） = 年。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元） 4302 169 847 （含裝修 費(fèi)） 8472 320 85 284 508 500 15487 項(xiàng)目總投資估算表（方案 2） 費(fèi)用名稱 費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元） 4302 193 917 （含裝修費(fèi)） 9168 320 92 300 550 500 16342 方案 A+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租 100 個(gè)。 I、 建設(shè)期利息 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000 萬(wàn)元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500 萬(wàn)元（每年為 250 萬(wàn)元）。 G、 建設(shè) 單位管理費(fèi) 按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50 元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 320 萬(wàn)元。 D、 建 筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472萬(wàn)元（方案 1）， 9168 萬(wàn)元（方案 2）。 C、 建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 B、 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè) 監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 ： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計(jì)會(huì)議室 停車場(chǎng) 6 萬(wàn)元 /個(gè) 300/個(gè) 100 個(gè) 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案 1） 6000 只計(jì)土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案 1） 4800（方案 2） 第六章 開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按
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