【正文】 按 600 元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 ： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計會議室 停車場 6 萬元 /個 300/個 100 個 住宅內部銷售 2730（方案 1） 6000 只計土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案 1） 4800（方案 2） 第六章 開發(fā)進度 本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10 萬元 /個，但銷售情況不好。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18 層的為 1500 元左右。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應；民航 大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。由于 XX 市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 600 余家，但實際進行項目開發(fā)的只有 100 多家。 2020 年我國人均 GDP為 830 美元， 2020 年更是達到了 870 美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均 GDP 達到 600800 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。 目前居民消費結構升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內在驅動力，也正是增加住房消費的良機。 XX市各類酒店（含招待所、旅社）共計 2020 余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為 40%左右。 商務用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內尚不會形成壓力。 從以上調研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。44 出售 效益 738 萬元 6萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設備間 停車位 191 個 40㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結構、防水等成本增加） 出租 效益 萬元 /年 租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余出售。按建安成本的 10%取費。 K、 項目總投資估算 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100