xx房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2024-09-02 20:36本頁面
【導(dǎo)讀】政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。2020年我國人均GDP為830美元，2020年更是達(dá)到了870美元，住。宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)萬億元，比去年增長%。的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強(qiáng)。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對。住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。少億元；儲(chǔ)蓄存款余額為億元，比年初增加億元。補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行。和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。
【正文】 ，停車場出租 100 個(gè)。 財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析 A、 營業(yè)收入 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷 售收入 1794 萬元 B、 營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計(jì)算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤 1794 萬元 C、 全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時(shí)間項(xiàng)目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 6116 D、 投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為 （ 154871794） 247。 （ 1193250） = 年。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） E、 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算， 1192 （ ） +1794247。15487=300% 每年為 300%247。50=6% 盈虧平衡分析 A、 住宅銷售的平衡點(diǎn)是 （ 154878472） 247。36264+1300247。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、 酒 店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 20050%50%247。200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營。 C、 寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。 變化因素 變化幅度 利潤（萬元） 年投資利潤率 (%) 基數(shù) 0 1192 出租率 +10% 1376 +5% 1284 5% 1102 10% 1010 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價(jià)格及成本變動(dòng)。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個(gè)車位。 第八章 結(jié)論和建議 1. 本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。 2. 本項(xiàng)目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 3. 本項(xiàng)目建設(shè)成本較高（主要是地價(jià)因素），加重 了后期銷售和經(jīng)營的難度。 4. 由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實(shí)際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負(fù)擔(dān)，延長了投資回收期。 5. 本項(xiàng)目投資回收期較長，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財(cái)務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。
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