xx房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 行業(yè)發(fā)展背景 從 1998 年起，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均 GDP 達(dá)到 600800 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識 也在增強(qiáng)。 目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。 據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn) 505 萬平方米，完成投資 180 億元，而這 180 億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場行為。 XX市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì) 2020 余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為 40%左右。 概況 本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 商務(wù)用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。 因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。 從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。 酒店：按三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 樓層： 1522層，共 8層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡） 功能 套數(shù) 樓層 備注 2226 2 單人 床標(biāo)準(zhǔn)間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計(jì)算。 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 18 層差別不大。44 出售 效益 738 萬元 6萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 萬元 /年 租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。5%= 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機(jī)動車位留出 11 個外，其余出售。 A、 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目占地 畝，每畝 450 萬元，土地總價值為 4302 萬元。按建安成本的 10%取費(fèi)。 F、 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價的 1%計(jì)算，共計(jì)為 85 萬元。 K、 項(xiàng)目總投資估算 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） E、 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）計(jì)算， 1192 （ ） +1794247。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。 3. 本項(xiàng)目建設(shè)成本較高（主要是地價因素），加重 了后期銷售和經(jīng)
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