xx房地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-30 20:36 本頁(yè)面
【正文】 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 方案 1 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 10800 18 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 39864 第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。 概況 本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫(xiě)字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，住宅與寫(xiě)字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫(xiě)字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說(shuō)是利弊參半。 商務(wù)用房?jī)r(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫(xiě)字樓面積需要 5 年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD和西高新 CBD 的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營(yíng)上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營(yíng)情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航 大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營(yíng)管理水平較好，以會(huì)議接待為主。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營(yíng)管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂(lè)，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。 因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)管理為重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營(yíng)管理能力和資源，建議引進(jìn)專 業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 住宅價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤(pán)較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤(pán)和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤(pán)價(jià)格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實(shí)為商住；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。 從以上調(diào)研分析可見(jiàn)，本區(qū)域住宅、寫(xiě)字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫(xiě)字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。 第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 寫(xiě)字間 目前 XX 市各類物業(yè)中的寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在 XX 市適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 酒店：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 樓層： 1522層，共 8層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡） 功能 套數(shù) 樓層 備注 2226 2 單人 床標(biāo)準(zhǔn)間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計(jì)算。 2425 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。 雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在 15 層不透光部分。 2022 1 雙人床標(biāo)準(zhǔn)間 12 套 15層 405
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