【正文】 廈改造項目、北極街改造項目、南部新城建設(shè)項目（一期）、東 山區(qū)域改造項目（一期）、化工園土地集約利用項目（二期）、光華路改造項目、林蔭路改造項目、霧凇路南住宅區(qū)等共計 37個項目。 經(jīng)過對原有規(guī)劃方案的調(diào)整，改變房屋使用性質(zhì)，再加上這幾年房地產(chǎn)市場一直 走強，江產(chǎn)房屋銷售價格在 3500元 /平方米左右，本項目二期工程才有機會開始開發(fā)，由于項目二期工程建議書（代可行性研究報告）批復的有效期已過，同時項目控規(guī)進行了新的調(diào)整，根據(jù) XX 市發(fā)改委對編制項目可行性研究報告資質(zhì)的要求， XX 市北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托 工程咨詢公司重新編制項目可行性研究報告。 預期目標 XX新居 項目擬在占地面積 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65,平方米的 3 棟 (13 號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積47, 平方米， 12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米）。其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 項目提出的理由 ①項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第一章 總論 一、項目概況 1．項目名稱： XX 新居 2．性 質(zhì)：新建 3．建設(shè)地址及范圍 項目建設(shè)地點位于 XX 市 XX 區(qū) XX 街號。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 — 2 個百分點。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 。 10．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 表 11 二期項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 技術(shù)指標 1 總用地面積（平方米） 6935 2 總建筑面積（平方米） 33000 其中：地上 29000 地下 4000 3 總建筑高度（米） 75 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 200 其中：地上 100 地下 100 9．投資估算與資金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費用 萬元；工程建設(shè)其他費用 萬元，預備費 萬元，建設(shè)期利息 。 二、項目建設(shè)必要性 （一）有利于遵義路與 XX 街周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 本項目地塊南側(cè)為一期工程現(xiàn)康圣醫(yī)院，北側(cè)為遵義大廈，兩棟樓高度都為 12 層，只有本地塊現(xiàn)為低矮平方與一二層（非法建筑）小樓，地塊面 臨 XX 街，為城市主要干道，其低矮破舊的環(huán)境與周邊大環(huán)境及不和協(xié)，地塊距遵義路盡有百米距離，東側(cè)為吉化醫(yī)學院，嚴重影響 XX 區(qū)的整體形象，利用現(xiàn)有用地建設(shè)商住樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化城市環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應計劃 蓮由路北地塊、小碳素廠南側(cè)地塊、天瑞 A區(qū)地塊、天瑞 A區(qū)以西地塊、理想路北地塊、陽光國際購物中心、陽光國際購物中心、和 平路與虹園街東南角地塊、望去由景地塊、一建公司地塊、火電俱樂部、高新市民回遷區(qū)二期、市榮升木業(yè)地塊、電務器材廠地塊、越秀北區(qū)、哈達彎區(qū)域整體搬遷改造項目、吉豐東路住宅項目、明陽大通專家公寓、 XX 區(qū)景秀嘉園二期、沈鐵在如今的地產(chǎn)行業(yè)，人們對居住元素的重視越發(fā)強烈。整個 2021 年的 江城地產(chǎn)將延續(xù) 2021年的迅猛態(tài)勢，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。比如小區(qū)的景觀、配套、戶型設(shè)計等，大品牌中很多都有著自己的風格和特色。 與本項目相近的江北區(qū)域性房屋價格在 3500 元 /平方米左右。 （三） 區(qū)位 優(yōu)勢 本項目 所處位置處于江北地區(qū)的商業(yè)中心區(qū)的副中心區(qū)域，距江北百貨大樓商業(yè)區(qū)域 400米左右，地塊周邊正在形成化工醫(yī)院為中心的新商業(yè)中心，這里去集各種商業(yè)設(shè)施，如醫(yī)院、中、小型超市、 農(nóng)貿(mào)市場、飯店、賓館、銀行、郵政等設(shè)施，地理位置十分優(yōu)越。 項目總用地面積 6935平方米。 56′ E，北緯 42176。XX 市地下水，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。特殊的氣候環(huán)境使 XX 市形成了夏季是避暑度假勝地，冬季是冰雪旅游樂園的自然環(huán)境。 第五章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （ 一）建筑規(guī)劃 建筑物地上控制規(guī)模為 29000 平方米，高度不超過 75米。 （三）建筑節(jié)能設(shè)計 項目完全按建筑節(jié)能規(guī)范的技術(shù)要求進行設(shè)計與施工。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果 ，還關(guān)系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。 4）消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。高區(qū)消炎栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。生活熱水熱源由市政網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應 60℃熱水。污水排水總量約為800m3/s。風機盤管室溫控制；新風空調(diào)系統(tǒng)送風溫濕度控制，辦公各層機房空調(diào)箱與新風出口聯(lián)鎖控制，新風空調(diào)箱風機變頻控制；定風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度，過濾器阻力報警；變風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外 空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度及風機變 頻控制，過濾器阻力報幕，送風量控制；冷水機組隨負荷進行運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制。 3．防煙、排煙系統(tǒng) 1）防 煙系統(tǒng) 不具備自燃排煙條件的樓梯間，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風系統(tǒng)，樓梯間采用自垂百葉送風口，前室采用常閉正壓送風口。 （ 三） 電氣專業(yè) 1．強電部分 （ 1）設(shè)計依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范，并參考國際標準及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設(shè)計。各弱電系統(tǒng)系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置 UPS；應急照明需配置 EPS，集中或分散式供電。 （ 7） 防雷與安全 保護接地： 建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。 2．弱電部分 弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進性（成熟性）、開放性（標準化及可擴展性）、安全性、服務需求及功能統(tǒng)一性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用 戶提供 通信網(wǎng) 絡(luò)、有 線電視 網(wǎng)絡(luò)、 計算機 網(wǎng)絡(luò)（含InterneVIntra）、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標準智能化的需求。同時，設(shè)無線手機信號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。擴及到身份識別、內(nèi)部消費、門禁等，以便達到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。 安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)、并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實現(xiàn)門禁管理。 （ 7） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應用。 4．固體廢棄 物治理 項目生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設(shè)專人負責集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走處理。 一、投資估算 （一）編制范圍 1．工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。具體工程 項目建設(shè)投資見上表所示。 二、財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項目經(jīng)濟評價的前提，直接影響分析的結(jié)論。 （四）財務基準收益率 財務基準收益率是項目財務內(nèi)部收益率指標的基準和依據(jù)，是項目在財務上是否可行的基本要求，也用作計算財務凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。 二、建議 1．項目建設(shè)單位應進一步深化設(shè)計，落實劇了房屋和單位企業(yè)拆遷方案。 5．項目總投資 9170 萬元。 1）營業(yè)稅：以年銷售收放為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為 5%； 2）城市維護建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取 7%； 3）教育費附加：以營業(yè)稅為費基，費率取 3%； （三）項目計算期 按照項目建設(shè)進度和銷售計劃，本項目建 設(shè)期 18個月，建設(shè)期第 1年即對商業(yè)建筑進行預算，銷售期 1年。 2．以當前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。同時參照： 1． XX 市建設(shè)工程概算定額（ 2021 版）； 2． XX 市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件 3． XX 市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標 4． XX 市近期的材料及設(shè)備價格信息 （三）投資估算 銷售收入與稅收統(tǒng)計表 銷售收入與稅收統(tǒng)計表 項目 銷售面積（ m2） 銷售價格（元） 銷售收入（萬元） 備注 門市房 1755 12000 2106 商業(yè) 3000 4000 1200 停車位 70 100000 700 車庫 28 150000 420 公寓 21170 3500 740 住宅 1528 3600 550.08 洋房 535 4000 214 小計 28086 406 15299058 項目 計算指標 計算依據(jù) 稅款 備注 營業(yè)稅 5% 125 630 以銷售收入為依據(jù) 教育費附加 2% 630 13 以營業(yè)稅為依據(jù) 城市建設(shè)維護稅 7% 630 44 以營業(yè)稅為依據(jù) 印花稅 005% 125 6 以營業(yè)收入為依據(jù) 土地增值稅 3% 125 378 以銷售收入為依據(jù) 小計 1071 0 項目 計算指標 計算依據(jù) 費用 備注 銷售代理費 1% 125 126 以 銷售收入為依據(jù) 開發(fā)成本 9170 項目總成本 10367 項目毛利潤 125 10367 2233 建設(shè)投資估算表 序號 收費項目 商業(yè)收費標準