【正文】 合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。某區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價普遍在10000—13000之間，可作為本項目的價格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價格在6500—7500元之間，可作為本項目主要參考依據(jù)。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。酒店經(jīng)營收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項目金額（元）比例客房部79%前廳部%餐飲部11%租 金%管理費(fèi)9%合 計100%小結(jié)：從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險，提升公司品牌價值；采用風(fēng)險較低的回報方式 建議采用風(fēng)險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因為面積大、總價高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。當(dāng)酒店經(jīng)營虧損或達(dá)不到約定效益時，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營的效益達(dá)到約定時酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程該項目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程；增加財政稅收該項目的銷售預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元；提升品牌形象該項目的推出將極大提升**投資股份有限公司和**鎮(zhèn)政府的品牌形象。按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（一）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計算1，108，748月預(yù)期收益（元）1，108，748回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）452，839回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，825，454預(yù)期贏余（元）283，294注：（1）酒店現(xiàn)有實際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計算，；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計算?？头拷?jīng)營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。5％）已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。XX酒店為**投資股份有限公司全資擁有，是**鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。在整個**市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。由于該項目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于**區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。**酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，**商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、**項目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。**鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項目一覽表：項目名稱可售面積(萬㎡)XX酒店銀漢國際公寓合 計XX酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%**鎮(zhèn)市場分析**位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%；入住率分析受SARS的影響，2003年某酒店的年入住率仍然達(dá)55％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年上半