【正文】 。 本項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作， 其社會(huì)效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，將會(huì)對(duì)興隆鎮(zhèn)帶來(lái)一個(gè)翻天覆地的變化。 通過(guò)以上的分析和策略，海南 月亮灣 溫泉 度假城項(xiàng)目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)在市場(chǎng)上、操作上、財(cái)務(wù)計(jì)劃上可行。 九、結(jié)論和建議 本項(xiàng)目通過(guò)初步的規(guī)劃定向與投資分析， 結(jié)果表明，該項(xiàng)目充分考慮了項(xiàng)目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。 投資收回期 : 項(xiàng)目投資回收期 。前兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 八、項(xiàng)目盈利能力分析 資現(xiàn)金流量表 : 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 自營(yíng)收入 20210 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42021 42021 17000 0 0 0 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 銷售費(fèi)用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 : 主要是考察開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目開發(fā)其累計(jì)為當(dāng)?shù)刎?cái)政貢獻(xiàn)稅收收入 15500萬(wàn)元，以后經(jīng)營(yíng)期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于 700萬(wàn)元，對(duì)興隆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了資金支持。 注：國(guó)家新的企業(yè)所得稅法于 2021年 1月 1日實(shí)施，但截止目前海南尚無(wú)正式的實(shí)施條例出臺(tái)，未來(lái)的所得稅率不好預(yù)計(jì)。（未計(jì)算資產(chǎn)折舊） ： 按 %的地方綜合營(yíng)業(yè)稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政營(yíng)業(yè)稅及附加 216萬(wàn)元。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期五年， 2021年開始正式運(yùn)營(yíng)。 : 可售面積 3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 5700元 /平方米 ，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 17000萬(wàn)元。 ： 項(xiàng)目 單方造價(jià) (元 /平方米 ) 總投資額 (萬(wàn)元 ) 土地費(fèi)用 300 20, 建筑安裝費(fèi)用 1964 131, 前期費(fèi)用 90 6, 公建配套費(fèi)用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 150 10, 開發(fā)期稅費(fèi) 280 18, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 236 15, 開發(fā)及管理費(fèi)用 135 9, 銷售費(fèi)用 184 12, 不可預(yù)見費(fèi)用 22 1, 合計(jì) 3380 225, 六、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) “ 月亮灣 ”海濱溫泉度假公寓 : 可售面積 42萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 5000元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 210000萬(wàn)元。 ： 指在施工過(guò)程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增 加的費(fèi)用 。主要包括工資性支出、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷傭金等。本項(xiàng)目按投資總額的 6%預(yù)計(jì)管理費(fèi)用，計(jì) 9000萬(wàn)元。 ： 指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中主要是指借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。營(yíng)業(yè)稅按預(yù)計(jì)銷售 額的 %估算，為 13230萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計(jì)算，預(yù)計(jì) 5500萬(wàn)元。 ： 主要指計(jì)入因進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費(fèi)，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出 2021萬(wàn)元。 ： 指本項(xiàng)目?jī)?nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。 ： 按項(xiàng)目投資總額的 4%估算，預(yù)計(jì)為 6000萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生 131000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)分兩期支付，每期付 10000萬(wàn)元。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán) 出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費(fèi)用等。 35年 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10萬(wàn)平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場(chǎng)銷售進(jìn)度的實(shí)際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè)； 4）公寓式酒店投入試運(yùn)營(yíng)； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算 ： 項(xiàng)目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 建筑面積 預(yù)計(jì)建設(shè)約 8000套房屋。 12年 完成項(xiàng)目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和項(xiàng)目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)。 平面布局以自由式布局為主，為游客提供良好的度假空間。在設(shè)計(jì)上應(yīng)以分散的布局和環(huán)境緊密融為一體。綠化景觀區(qū)分為山地綠化景觀區(qū)；濱河綠化景觀區(qū)；農(nóng)田觀光區(qū)。這三條綠化走廊分 別以水面為景觀構(gòu)成要素，結(jié)合一定寬度的綠地、建筑小品、小島、開敞空間等設(shè)施，構(gòu)造一個(gè)流動(dòng)的游覽空間。 ．基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程： 主要包括： （ 1）項(xiàng)目區(qū)道路、步行街 （ 2）綠化帶、生態(tài)保護(hù)系統(tǒng)工程 綠化系統(tǒng)以軸線的構(gòu)圖方法，形成連續(xù)的空間綠化景觀視廊，給游客一個(gè)連續(xù)流動(dòng)的空間體驗(yàn)。 綠地率：≥ 60％。 總建筑面積：約 。善用充 裕的中央低地、蜿蜒的水系和周圍山脈的強(qiáng)烈對(duì)比，構(gòu)筑“有山、有水、有豐富的熱帶植物”為特色的環(huán)境特征。 “ 月亮灣 ”海濱度假公寓定位： 以溫泉為主體，配合太陽(yáng)河水系開發(fā)，充分利用興隆依山傍水的地理特色，打造全國(guó)人民的“第二居所”，建設(shè)以面向國(guó)內(nèi)外成功人士、高收入階層、高端老年人士和中小型投資商為主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的近海河景度假公寓項(xiàng)目群。 商業(yè)街定位： 主要服務(wù)于國(guó)內(nèi)外旅游度假客戶群體、具有產(chǎn)權(quán)投資與休閑娛樂(lè)度假服務(wù)功能，是項(xiàng)目核心區(qū)，同時(shí)做為項(xiàng)目休閑度假公寓生活區(qū)的社區(qū)部分配套，承擔(dān)部分社區(qū)服務(wù)功能，并使其成為帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售和提高項(xiàng)目品質(zhì)的配 套工程。 根據(jù)現(xiàn)狀用地布局特點(diǎn)和發(fā)展需求，規(guī)劃以兩條 主干道路形成的十字交叉區(qū)域?yàn)橹行?，組織娛樂(lè)、演出、餐飲、購(gòu)物等功能，形成整個(gè)休閑度假區(qū)有吸引力的活動(dòng)中心區(qū)。 以賓館酒店、度假村為核心，通過(guò)構(gòu)建新的水系，將區(qū)域內(nèi)部景觀和濱水景觀結(jié)合，力求從整體環(huán)境上提升旅游區(qū)的環(huán)境品位，達(dá)到整治的最終目的 —— 建設(shè)一個(gè)具有獨(dú)特風(fēng)光的休閑度假區(qū)。 采取“適當(dāng)集中”和“分散隔離”的規(guī)劃布局策略，將能有效聚集“人氣”的娛樂(lè)、餐飲、商業(yè)購(gòu)物集中在相對(duì)中心的區(qū)域，將對(duì)環(huán)境、噪音有較高控制要求的酒店、度假村以綠化或景觀水面隔離的方式安排在較為寧?kù)o的區(qū)域。 海南東線高速目前已經(jīng)成為海南生命線，是旅游客流和城際客流的主通道，隨著 07 年9月 29日東環(huán)鐵路開工建設(shè)，依托東線高速和東環(huán)鐵路快速通道，以興隆新區(qū)建設(shè)為契機(jī)，通過(guò)完善、擴(kuò)展新區(qū) 的基礎(chǔ)配套設(shè)施和啟動(dòng)新區(qū)濱海溫泉旅游度假項(xiàng)目群，帶動(dòng)整個(gè)興隆的快速發(fā)展。 興隆溫泉 號(hào)稱 “ 世界少有，海南無(wú)雙 ” ，富含礦物成分，水中含有豐富的礦物質(zhì)，蒸騰的水氣帶有淡淡的清香。 — 溫泉 海南的溫泉資源豐富，平均每 1000平方公里就有 1處溫泉，現(xiàn)已探明的溫泉有 34處。島上人均壽命 80余歲，有“健康之島”、“長(zhǎng)壽之島”之稱，許多中老年性疾病在海南都會(huì)得到不同程度的減緩，因此海南又有“天然大氧吧”之稱。 陽(yáng)光、海水、沙灘、森林構(gòu)筑的海南島富含負(fù)離子層。 興隆鎮(zhèn) 星級(jí)飯店名錄（ 2021/3） 序號(hào) 名 稱 星級(jí) 地 址 評(píng)定時(shí)間 1 興隆康樂(lè)園大酒店 五星 興隆溫泉旅游城 2 興隆明珠溫泉酒店 四星 興隆明珠大道 107 興隆金銀島大酒店 四星 興隆溫泉旅游城 108 興隆金葉桃源溫泉度假村 四星 興隆溫泉旅游城 109 萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店 四星 興隆溫泉旅游城 110 興隆明陽(yáng)山莊 四星 興隆溫泉旅游城 111 海南興隆明月假日酒店 四星 興隆溫泉旅游城 112 萬(wàn)寧正昊壽仙溫泉大酒店 四星 興隆溫泉旅游城 113 興隆鑫橋溫泉度假酒店 四星 興隆溫泉旅游城 114 興隆港隆酒店 四星 興隆溫泉旅游城 115 興隆溫泉賓館 四星 萬(wàn)寧興隆農(nóng)場(chǎng) 116 興隆溫泉金日酒店 四星 萬(wàn)寧市興隆旅游區(qū) 117 萬(wàn)寧樂(lè)園酒店 三星 萬(wàn)寧市萬(wàn)城路人民中街 118 興隆太陽(yáng)島度假酒店 三星 興隆溫泉旅游城 119 興隆金新溫泉山莊 三星 萬(wàn)寧市興隆農(nóng)場(chǎng) 120 萬(wàn)寧大酒店 三星 萬(wàn)寧市萬(wàn)城文明北路 121 興隆天健花園酒店 三星 興隆溫泉旅游城 122 興隆慧康假日酒店 三星 興隆溫泉旅游城 123 興隆綠園溫泉酒店 三星 興隆溫泉旅游城 124 興隆銀潮度假村 三星 興隆溫泉旅游城 125 萬(wàn)寧萬(wàn)都大酒店 三星 萬(wàn)寧市紅專西街 126 興隆萬(wàn)州太陽(yáng)湖溫泉度假村 三星 萬(wàn)寧市東和農(nóng)場(chǎng)旅游區(qū) 127 興隆安富旅游度假村 三星 興隆華僑農(nóng)場(chǎng) 51隊(duì) 128 興隆銀苑度假村 三星 興隆溫泉旅游城 129 萬(wàn)寧綠春園大酒店 三星 萬(wàn)寧市萬(wàn)州大道西側(cè) 130 興