【正文】 27。第十三章、結(jié)論 綜上所述，開發(fā)X小區(qū)雖然不能獲得較大的經(jīng)濟效益，但由于開發(fā)該小區(qū)所帶來的環(huán)境效益和社會效益是巨大的。 2．項目社會效益 本項目建成后，將為社會提供近2000套優(yōu)質(zhì)住房，有效地緩解了我市西部地區(qū)住房緊張，住房質(zhì)量差的問題，為我市居民的安居樂業(yè)打下了堅實基礎(chǔ)。 1．項目環(huán)境效益 X市西南片區(qū)長期以來缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，舊城改造一直未能實施，致使該片區(qū)整體環(huán)境未能得到改善，建筑物參差不齊，公建配套設(shè)施不完備，城市綠化面積較少，與X市整體環(huán)境極不相符，不僅影響了市容、市貌，而且嚴(yán)重阻礙了X市“綠、亮、清工程的進一步發(fā)展。 (6)開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，贏得較高的社會信譽，小區(qū)的開發(fā)建設(shè)管理將利用科學(xué)的管理手段、網(wǎng)絡(luò)化的管理體系、規(guī)范的操作程序進行開發(fā)改造，爭取達到繼“光河花園小區(qū)之后的又一個景點式花園住宅小區(qū)，從而進一步樹立起“魯興名牌信譽市場，為企業(yè)的發(fā)展、提高，積聚起較為雄厚的無形資產(chǎn)，為今后的企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 (4)爭取政府給予的各項優(yōu)惠扶持政策，減免一些收費項目，在政策上、工作上扶持和支持幫助，從而降低開發(fā)成本。 (3)合理安排開發(fā)建設(shè)周期，分期分區(qū)開發(fā)建設(shè)。 (1)科學(xué)規(guī)劃，爭取最好的規(guī)劃效果，聘請國內(nèi)知名專家進行規(guī)劃方案的設(shè)計。 8具體銷售情況見下表。 23．1 5萬ME一7．O l1．3=l 4．04萬ME ②商業(yè)： 4．1 4萬M2一O．781．05=3．32萬M2 4．預(yù)計銷售收入 根據(jù)我國的綜合經(jīng)濟形勢，立足我市房地產(chǎn)市場基本情況，并通過市場分析對近期未來有所展望的基礎(chǔ)上，對本項目建成后的商品房平均銷售價格初定為住宅：l 480元／米2，商業(yè)用房：3000元／米2，拆遷安置房超面積部分：l 3 80元／米2。綜合考慮，住宅拆安比為l：1．3，商業(yè)房為 l：1．05。一期工程建設(shè)基本完成時即可對一期建設(shè)房屋進行預(yù)售，預(yù)售所得房款即可投入二期工程的建設(shè)或清還銀行貸款?，F(xiàn)前期工程款已到位，主要來源于公司自籌。月l 8個月=l 40．4萬元 獎勵及搬家費：ll 67戶1 500元／戶=l 75．05萬元 附屬物補償費：ll 67戶2000元／戶=23 3．4萬元(2)建設(shè)手續(xù)費用： 28．04萬ME63．7元／M。十一、項目經(jīng)濟效益分析 1．投資估算 根據(jù)國家的有關(guān)法律、和以往年度開發(fā)經(jīng)驗估算，為3 3 843．9 l萬元，其中：法規(guī)及X市的有關(guān)規(guī)章制度和以往開發(fā)經(jīng)驗估算，X花園小區(qū)建設(shè)開發(fā)總成本(1)拆遷征地費用：9633．32萬元其中：①九家廠區(qū)征地費用：l 79．64畝45萬元／畝=8083．8萬元②契稅：(1 73．5 5畝45萬元／畝+23．5畝3 5萬元／畝)3％： 258．97萬元③土地管理費(3％)：258．97萬元④非農(nóng)業(yè)用地附加費： (1 73．5 5畝+23．5畝)2000元／畝=39．4 l萬元⑤土地測量評估費：l 8．1萬M2l元／M2=l 8．1萬元⑥拆遷管理費：7．78萬ME6元／M2：46．68萬元⑦拆遷補償費：927．39萬元 其中： 臨時刷轉(zhuǎn)補助費： 7．O 1萬M23元／M2該項目北臨太白西路，此處位于X市繁華地區(qū)邊緣，交通較為便利，環(huán)境比較安靜，又臨近繁華地區(qū)，地理位置相當(dāng)不錯。X小區(qū)的建設(shè)勢必會成為X市房地產(chǎn)市場的一個亮點，從而吸引大量的購買力。 2．市場需求分析 隨著福利分房的取消以及住房信貸制度的健全，X市近幾年房地產(chǎn)市場較為火爆，廣大工薪族和中低收階層成為住房消費的主要市場。“九五”期間需建設(shè)住宅l 2億米2，平均每年建設(shè)住宅2．4億米2。 2．施工進度計劃表 根據(jù)項目進展情況，項目從前期準(zhǔn)備工作結(jié)束到全面綜合驗收共需4年時問。 現(xiàn)X市政府已將X花園的建設(shè)任務(wù)交給魯興開發(fā)公司，X花園小區(qū)的前期工作正在有條不紊的進行，計委立項計劃已下達，規(guī)劃用地許可證已辦理完畢，規(guī)劃設(shè)計方案正在審批。 2002年上半年計劃完成北區(qū)的拆遷工作，下半年著手進行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2004年6月全面完成北區(qū)建設(shè)項目，達到綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)。第九章、施工進度安排 1．施工組織 本項目可行性研究報告正式批復(fù)后，就盡快著手進行前期準(zhǔn)備工作，及時進行拆遷安置及“三通一平及項目初步設(shè)計的編制工作。維護小區(qū)公共秩序，清除亂搭亂建、亂堆亂放等現(xiàn)象。分別同業(yè)主簽訂《委托管理承包合同》。 ．2．小區(qū)綜合驗收后，及時制訂《小區(qū)物業(yè)管理辦法》和《居民手冊》等小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)制度公約，并嚴(yán)格執(zhí)行。一個好的小區(qū)不僅建得要好，管得更應(yīng)當(dāng)好；物業(yè)公司通過對已接管驗收的各類物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維護，為物業(yè)使用人提供市郊、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的多層次、全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益的。 (5)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、打擾工藝，以節(jié)能降耗。 (3)燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。電器設(shè)備選用新型市郊節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 3．環(huán)境影響評價 本項目屬小區(qū)建設(shè)，無工業(yè)用建筑，因而污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾等經(jīng)處理后，完全可達到環(huán)保要求，預(yù)計不會對周圍環(huán)境造成污染。 2．綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。 O．78 綠化率 40％ 容積率 居住戶數(shù) 產(chǎn) 2387 居住人口 人 83 57第七章、環(huán)保與節(jié)能 1．污染源分析 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，除產(chǎn)生的少量生．活污水、廚房油煙、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。 7 拆遷企業(yè)用房面積 萬米。 拆遷面積 萬米。 4 公建建筑面積 萬米。 住宅建筑面積 萬米。規(guī)劃擬從小區(qū)北部引入城市低壓管作為小區(qū)氣源，主管徑為DN200。居民采暖和公建采暖熱指標(biāo)分別按70 w／平方米和80 w／平方米計算，小區(qū)總采暖負(fù)荷為20 M w。 (9)供熱設(shè)計 小區(qū)擬采用X熱力發(fā)電廠供熱系統(tǒng)供熱。小區(qū)內(nèi)生活用電及公建配套用電均能滿足。本小區(qū)擬在南區(qū)和北區(qū)各建一個變電室。計算負(fù)荷每戶按3KV考慮，公建考慮20W／米2。在小區(qū)南部和北部各設(shè)置一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)，雨水通過城市雨水管道排入老運河及越河，污水通