小區(qū)可行性研究報告(參考版)
2025-05-13 02:50本頁面
【正文】 綜上所述，根據(jù)項目的經(jīng)濟效益評估土地競拍價的上限宜設(shè)在土地出讓底價的1～，但地塊本身規(guī)劃設(shè)計條件存在較大不利因素，地塊不適宜較高價格競得，由于地塊處于江北CBD片區(qū)，具備較大的升值潛力，因此建議地塊的理想的競拍價上限不適宜超過1－。n 近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模樓盤，這給品質(zhì)樓盤的開發(fā)帶來機會。嚴(yán)重影響地塊質(zhì)素。第五部分：結(jié)論項目優(yōu)勢n 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北CBD中心區(qū)，借助江北區(qū)規(guī)劃利好，未來升值潛力大；n 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。 一期二期三期四期 單價數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)普通住宅（m2）430051896 223154500 6227528024 480062275 298925000 3113715569 別墅（m2）0 000 00 商鋪（m2）63005908 37226500 70894608 70007089 49627500 35452658 車位（m2）0 000 00 銷售收入57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計111750萬元 項目靜態(tài)收益類別指標(biāo)成本72647收入111750毛利潤39103毛利率%營業(yè)稅及附加6314土地增值稅1117所得稅7918凈利潤23754凈利潤率%現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期籌備期一期二期三期四期1現(xiàn)金流入 銷售收入 2現(xiàn)金流出 總投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3稅前凈現(xiàn)金流量 () 4稅前累計凈現(xiàn)金流量 ()() 5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 6稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金 ()() 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % 7稅后凈現(xiàn)金流量 () 8稅后累計凈現(xiàn)金流量 ()()() 9稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 10稅后累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ()()() 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡 一期二期三期四期整體綜合成本157341763517783894580078 銷售收入26037326313485418227111750 盈虧平衡點%%%%%按分析結(jié)果，在項目完成開發(fā)建設(shè)的時點，%以上，就可以處于盈利狀態(tài)，避免虧損。n 地塊周邊除我司已開發(fā)海倫項目，主要競爭對手為萬科及雙城國際后期開發(fā)用地，及潛在的該片區(qū)后期供應(yīng)用地。御景灣惠城區(qū)水口中心工業(yè)大道旁珠江集團占地：10萬；總建：20萬洋房四房：156；五房：1903500 08年9月以來推出160多套，現(xiàn)剩下約2成，月均銷售15套左右世紀(jì)東方城惠城區(qū)水口文化體育中心旁鴻升地產(chǎn)占地：12萬；總建：26萬別墅、洋房別墅：250400；洋房：148170洋房：3700；聯(lián)排別墅：6500；雙拼：7500 08年10月推出108套洋房單元；目前剩下不到10套江南御都重點在售樓盤情況表片區(qū)樓盤名稱地址開發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價（元/㎡）銷售情況水口片區(qū)合生n 2009年上半年水口片區(qū)住宅成交723套，㎡，與上年同期相比分別增加3倍和2倍。御景灣、世紀(jì)東方城等，這個區(qū)域的洋房主要價格集中在4000元/㎡左右，別墅集中在800010000元/㎡。目前整個片區(qū)的房價比較低，是惠州近年來新興起的區(qū)域。n 截止2009年6月30日水口片區(qū)住宅存貨量1429套，合約面積27萬㎡。n 2009年上半年金山湖片區(qū)住宅供應(yīng)782套，㎡，與上年同期相比分別下降27%和15%。此前開發(fā)的樓盤多以別墅等高檔房產(chǎn)為主，未來依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢，成為豪宅開發(fā)熱點區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)
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