【導讀】從2021年全年房地產業(yè)的各項開發(fā)指標可以看出,重慶市房。地產市場呈健康良性發(fā)展趨勢;重慶市房地產市場持續(xù)出現供需兩旺的局面,同比下降%；銷售金額327億元，同比增長%。月，我市GDP同比增幅％，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅％。房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協調。去年主城區(qū)商住房供銷結構基本協調。2021年商住房供應方。北碚區(qū)總面積為755平方公里，總人口65萬人，并評為國家級。可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)；2021年全區(qū)實現地區(qū)生產總值81億元，同比增長%；全年。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長%；度，降雨量1203毫米，無霜期334天。位置優(yōu)越，距重慶市中心僅24公里，距江北國際機場28公里。國造林綠化十佳城市。2021年獲建設部“中國人居環(huán)境范例獎”。億元，增長%；第三產業(yè)實現增加值33億元，增長%。經濟增長的貢獻率達%，拉動全區(qū)經濟增長。先后獲得全國“兩。建成后將使該片區(qū)成為一個集休閑度假、商務會展、養(yǎng)。重慶市二環(huán)路的建設與212國道的改造

　　

【正文】 1 年能完成住宅 60%的銷售任務，第 2年完成住宅 40%銷售任務 . 地價估算 根據 2021年 1月份 北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū) A41/0 A51/01號地塊 33萬元 /畝的掛牌出讓價格， 并針對本地塊進行綜合分析，可按 25 萬元 /畝計算土地出讓價格。 地價 =250000*300=7500（萬元） 支付 ******公司整體轉讓價款 2500 萬元 基礎數據 經濟指標： 序號 項目 數量 備注 1 基本情況 建設用地面積 202100m2 按 300 畝土地測算 計容積率建筑面積 120210m2 按容積率為 住宅建筑面積 115060m2 技術部門測算數據 獨立別墅建筑面積 23012 m2 技術部門測算數據 聯排別墅建筑面積 92048 m2 技術部門測算數據 商業(yè)建筑面積 2021m2 會所建筑面積 2021m2 配套設施建筑面積 1000 m2 建筑密度 25% 容積率 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數 27 銷售費用 4% 以銷售收入為基數 不可預見費 5% 以建安成本費為基數 3 稅金 營業(yè)稅及城建稅率 % 以銷售收入為基數 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數 4 利息 中長期貸款利率 8% 1—3 年期含手續(xù)費 建安費測算 根據對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單位成本為 700 元 /M2，即總成本 =120210*700=8404 萬元。 管理費用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預 測費用 =8404*5%=420(萬元 ) 配套及相關費用測算 序號 項目 面積（ m2） 單價 小計（萬元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關配套 道路 60030m2 50 300 綠化 90045m2 80 720 2 前期及工程相關費用 規(guī)劃設計費用 120210 m2 20 240 環(huán)保費用 120210 m2 4 48 垃圾處理費 120210 m2 1 12 質量監(jiān)督 120210 m2 2 24 配 套費 120210 m2 140 1680 人防費 120210 m2 30 360 工程勘探 202100 m2 5 100 圖紙審核費 8054 萬元 16 工程監(jiān)理費 8054 萬元 241 測量費 202100 m2 2 40 占道費 202100 m2 1 20 放樣費 202100 m2 1 20 28 合計 3821 318 元 / m2 銷售收入、銷售費用、營業(yè)稅及城 建稅估算 住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬元） 銷售費用 =46024 3%=1380（萬元） 營業(yè)稅及城建稅 =46024 %=2347（萬元） 投資估算 經計算項目投資總額： 26727萬元。 計息資金估算 根據項目開發(fā)計劃、銷售計劃和投資估算等情況， 我們可進行以下指標分析： （注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的 因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。 計息資金金額 根據項目運行的實際情況，項目在運行過程中 工程款可分期支付，在支付項目啟動資金后，項目開盤后可用銷售回籠的資金維持項目的正常運行，計息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價款 7500萬元。 （ 2）項目啟動資金按建安成本的 30%估算，故項目啟動資金為2748 萬元（即 9160*30%=2748）。 29 （ 3）支付 ******公司整體轉讓價款 2500 萬元 （ 4）支付配套費及人防費 2040 萬元 故計息資金金額為 14788 萬元 計息時間 該項目從 2021年 10月獲取土地使用權出現資金流出開始，在不考慮內部認購的因素外，預計要到 2021年 10 月項目開盤才有現金 流入，預計到 2021年 10月，預計可實現銷售收入 20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預計計息時間為 24個月，即 2 年。 貸款利息形成當期財務費用 貸款利息 =14788*8%*2=2366（萬元） 30 經濟效益分析 主要分析結論 ? 項目能實現稅后利潤 11356萬元。 ? 投資利潤率為 43%。 ? 銷售利潤率 25%。 ? 靜態(tài)投資回收期為 。 ? 年投資利潤率為 14% 靜態(tài)指標分析 評價指標 1）銷售收入 2）稅前利潤 3）稅后利潤 4）成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率 稅金 1） 營業(yè)稅及城建稅：按銷售收入的 %提取 2） 所得稅：按稅后利潤的 33%提取 利息：按 8%的年利率計算 利潤分析 該項目的投資收益及投資回報率見下表 31 投資收益估算表 （單位：萬元） 序 號 項 目 數額及百分比 備 注 一 銷售收入 46024 二 投資總額 26727 三 營業(yè)稅及城建稅 2347 稅率 % 四 稅前利潤 16950 五 所得稅 5594 稅率 33% 六 稅后利潤 11356 七 投資利潤率 43% 八 銷售利潤率 25% 十 年投資利潤率 14% 從上表可以看出，該項目能實現銷售收入 46024萬元，總投資額為 26650 萬元，能實現凈利潤 5518 萬元，投資利潤率為 14%，銷售利潤率為 25%，年投資利潤率為 14%。 靜態(tài)投資回收期 自 2021年 10月起到 2021年 9月，項目在運行過程中只有現金流出，沒有現金流入，累計凈現金流出量為 14788 萬元，達到凈現金流出量的高峰，從 2021年 10月開盤銷售后開始有現金流入，凈現金流量出現正值。故 靜態(tài)投資回收期 =累計凈現金流量 /出現正值的年份 1+|上年累計凈現金流量 |/當年凈現金流量 = 注：是在按計劃 100%銷售，現金流入時未考慮住宅提前內部認購因素和銀行按揭導致的滯后因素，現金流出按預計工程進度計劃支付的情況下編制。 32 不確定因素分析 主要分析結論 ? 盈虧平衡時的銷售量為 70408㎡ ,銷售率為 61%,銷售額為28163萬元。 ? 當地價為 31 萬 /畝時 , 樓面地價為 775 元 /㎡ ,地價款為9304 萬元，預計總投資為 28820 萬元，在售價和成本不變時，達到盈虧平衡時的銷售量為 75922 ㎡ ,住宅銷售率為 66%，銷售額為 30369萬元。 盈虧平衡分析 由于房地產產品具有成片開發(fā)，整體生產的特殊性，故在作盈虧平衡分析時不將成本作固定成本、變動成本進行分類，僅以總投資額作為計算基礎。 1）、該項目銷售收入為 46024 萬元，住宅的總建筑面積為 115060平方米，項目平均售價為 4000 元 /平方米。 設盈虧平衡時的銷售量為 Q 根據公式，投資總額 =Q單價（ %） Q=26727 10000/[4000（ %） ] =70408（ m2） 盈虧平衡時的銷售額 =70408 4000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時的銷售率 =70408/115060=61% 2）、當樓面地價上升 150元 /平米，達到 775元 /平米，此時的地價 33 / 畝，預計項目總投資為 28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為 75922 平方米，銷售額為30369 萬元，銷售率為 66%。 在前面的經濟效益分析是參考市場地價，銷售價格和開發(fā)成本作客觀估計的基礎上進行的，由于該項目中的地價將根據掛牌情況決定，地價的高低將對該項 目的經濟效益產生較大的影響，故這里對以下幾種情況進行敏感性分析： （ 1） 當住宅銷售均價和成本不變時，地價按樓面地價 50 元 /平米的比例變動時的敏感分析，見地價敏感性分析表（一）； （ 2）當地價和成本不變時，住宅銷售均價按 120元 /平米的比例變動時的敏感分析，見售價敏感性分析表（二）。