【導讀】第一章宏觀環(huán)境················································5

　　

【正文】 有所限制，高層小戶型樓盤是中心區(qū)的主流，面積在 2090㎡之間，總價在 1672萬之間，近兩 年來，酒店式 公寓已成為年輕人住房的首選 。 ? 區(qū)域內市民的地域情結突出。 與其它區(qū)域相比，渝中區(qū)市民存在較強的地域情結，不管是買新房還是換房都喜歡選擇在渝中半島。 【沙坪壩區(qū)】 ? 教育托市。 沙坪壩為重慶的文化教育中心，高校集中，中學、小學等教育優(yōu)勢突出，吸引大量其它區(qū)域市民前來置業(yè)消費， 但從 2021 年房價走勢看，市場有所降溫，房價有所下降，主要 是 規(guī)模和檔次與 其他區(qū)域高品質的樓 盤相比有一定的差距 。 ? 沙濱路的啟用將會帶來濱江地產的蓬勃發(fā)展 。 隨著沙濱路的建成通車 ，交通狀況得以改善，且政府花 大力氣 對周邊環(huán)境、綠化、景觀等進行改造，加上本身得天獨厚的江景資源，片區(qū) 前景發(fā)展良好。 【九龍坡區(qū)】 ? 區(qū)域經(jīng)濟帶動房地產發(fā)展。 九龍坡區(qū)位置優(yōu)越，與渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)相鄰，處在多個商業(yè)中心包圍之中， 2021年其國民生產總值名列第一， 房地產不斷升溫，其 2021年房價增長幅度為重慶最大，房價直逼南岸區(qū)。 ? 開發(fā)中心轉移 。 由于 楊家坪老城片區(qū) 土地供給的有限性，九龍坡 區(qū)新開工項目位置明顯 外 移，根據(jù)《 九龍坡區(qū)的整體規(guī) 劃（ 2021～ 2020年）》，九龍坡區(qū) 西部新城包括中梁山以西九鎮(zhèn)，總面積 ， 2020前總規(guī)劃建設用地 54 平方公里，人口 60 萬左右，由此可知西部新城的全面啟動與發(fā)展將會使 九龍坡區(qū) 成為房地產開發(fā)的新熱點區(qū)域。 28 ? 板塊熱點不斷。 彩云湖生態(tài)公園及奧體中心的建設，使九龍園區(qū)及石坪橋區(qū)域成為房地產開發(fā)的熱點，生態(tài)與奧運成為市場的兩大亮點。 【巴南區(qū)】 ? 區(qū)域配套不完善 、 樓盤供應量 相對較少 。 由于片區(qū) 的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場，而居民的許多生活配套并不健全 ， 造成該區(qū)域房地產開發(fā)一直比較低迷 。 ? 房價低，增長快，空間大。 巴南區(qū) 房地產市場啟動較晚， 房價處于重慶各城區(qū)最低水平，但近四年來一直保持兩位數(shù)的增長幅度，年均漲幅達到 22%，為全市最高，隨著區(qū)域中心建設力度的加大 ， 交通狀況的 改善，將改變目前低迷狀態(tài)， 另外該區(qū)地域廣， 城 鎮(zhèn) 化 人口基數(shù)大， 潛藏巨大的價格上升空間。 【江北區(qū)】 ? 中心板塊 開發(fā)轉移 ： 新樓盤的開發(fā)逐步由成熟的觀音橋和 五紅路板塊轉向大石壩路 、北濱路、 龍頭寺等板塊。 ? 北濱路大盤云集，住宅商業(yè)齊頭并進。 北濱路的建設，吸引全國大牌開發(fā)商駐扎，珠江太陽城、華宇北國風光 、鷗鵬 K城、 鵬潤藍海、金砂水岸等大盤屯集，各大盤除了住宅之外，商業(yè)也占有不小規(guī)模，而江北城 CBD的規(guī)劃建設，將與解放碑、彈子石形成三角之勢，共同構建設重慶的超級中央商務區(qū)。 【渝北區(qū)】 ? 人居環(huán)境佳，樓盤品質高 ，開發(fā)量大 。 良 好的城市規(guī)劃、 園林綠化 與生活配套 營造出重慶最佳的人居環(huán)境， 使該區(qū)域成為開發(fā)的熱點區(qū)域，其開發(fā)量一直保持領先，而 金 鞍香海驛、 金科東方王榭、金香林、龍湖大城小院 、 棕櫚泉國際花園 等 高品質樓 盤 吸引 了 大量富有階層在此安居，從而帶動區(qū)域房價 的上升。 ? 空港、工業(yè)園區(qū)成為房市引擎。 重 度 江北機場、長安工 業(yè)園區(qū)、安凱汽車工業(yè)園區(qū)的落戶，帶來巨大的消費需求，使區(qū)域房地產發(fā)展迅速炙熱。 ? 教育資源助推房市。 區(qū)域內擁有西南政法大學分校、川外南方翻譯學院、重慶大學醫(yī)學院研究院等名牌院校，教育配套資源受到許多購房者追逐。 【北部新區(qū)】 ? 工業(yè)城刺激 樓 市。 北部新區(qū)擁有汽車城和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產業(yè)基地，據(jù)預測到 2021年，三大產業(yè)的總產值將達到 1500億元，高素質產業(yè)人員的聚集及產業(yè)前景，直接刺激房地產的消費與發(fā)展。 ? 生態(tài)城引領高端樓市。 50%的高綠化率，高爾夫球場、亞太友誼林、龍湖體育公園、 29 龍湖動步公園、龍景湖生態(tài) 公園、黃桷公園、照母山植物園等生態(tài)公園的聚集，充分顯示了生態(tài)北部新區(qū)和生態(tài)居家的美好景象， 使北部新區(qū)高端別墅產品顯山露水，比華利豪園、龍湖藍湖郡、保利花園、龍湖藍湖香頌等頂級產品備受富人矚目，形成一個名符其實的富人區(qū)，從而使該區(qū)域房價一直領先。 【大渡口區(qū)】 ? 輕軌二號線帶旺樓市，第六商圈初現(xiàn) 規(guī)模 。 自輕軌二號線開通以來，大渡口區(qū)房地產銷售一路飄紅， 房價節(jié)節(jié)攀升，從 2021到 2021 年房價年均增長 16%，隨著城市商圈規(guī)劃的確定，天泰金地廣場、香港城、金都會廣場、華立時代廣場等商業(yè)城平地崛起， 新的商圈規(guī)模初現(xiàn)。 ? 重鋼搬遷 ，樓市儲勢待發(fā)。 大渡口 區(qū)人氣不足， 市場總量也低于其它主城區(qū)，但隨著重鋼的搬遷，城市居家環(huán)境將得以改善， 區(qū)域樓市激情將被點燃。 【北碚區(qū)】 ? 交通阻礙房地產發(fā)展。 受 交通 條件影響 ，該區(qū)域房地產 長期處于不溫不火的狀態(tài)，2021年 10月份取消交通收費后，樓市突然發(fā)力，房價直逼其他區(qū)域，但交通建設的相對落后，其房地產開發(fā)熱度的提升有待時日。 ? 旅游地產前景看好。 北碚區(qū)風景優(yōu)美，景點豐富，人文歷史氣息濃郁，為旅游地產的發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。 【 南岸 區(qū)】 ? 開發(fā) 量 逐年擴大 ， 市場供需兩旺。 從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，南岸區(qū) 供應比重達 %，銷售比重達 %，平均價格增長達 10%以上，無論是供應量、開發(fā)量還是價格水平都處于重慶各區(qū)前三甲。 ? 游憩商業(yè)區(qū)正在形成，“激情南濱”上演精彩樓市話 劇。 四通八達的交通網(wǎng)絡、日臻完善的餐飲、休閑娛樂配套、 無可替代的歷史文脈和巴渝景致資源 ， 使南濱路 成為游憩商業(yè)區(qū)的趨勢越來越明顯，也使南濱路在房地產開發(fā)上的感召力倍增，陽光華庭、海棠曉月、陽光匯、融僑半島、陽光 100國際新城、珊瑚水岸、龍湖觀山水、駿逸第一江岸等 紛紛登場，共同上演“激情南濱”話 劇。 ? 板塊之間競爭日趨激烈，價格差距拉大 。 隨著城 市交通網(wǎng)絡和市政配套設施的日益完善，片區(qū) 內板塊之間差異性 逐步減弱，置業(yè)者的選擇空間增大，板塊之間竟爭加劇 ；板塊之間存在較大的價格差，如中心區(qū)板塊與新茶園板塊的價差超過 2500元。 ? 局部范圍內的同質化現(xiàn)象嚴重，區(qū)域認同帶動項目認同的消費現(xiàn)狀占據(jù)市場主流。 30 同區(qū)域內不同項目大同小異，市場定位相近，從而 形成 了 消費者對區(qū)域的認同后逐步向項目認同的過渡發(fā)展現(xiàn)象 。 重慶市房地產發(fā)展 展望 ? 市場供應充足，房地產 市場健康、穩(wěn)定發(fā)展 。 隨著市場需求的擴大，土地供應及開發(fā)量隨之增加，市場趨于理性，近期出現(xiàn)大的市場波動 的可能性 不大。 ? 房產需求進一步加大，房價 進一步走高。 隨著城市化進程的加快，城市化率將進一步提高，市府“一小時經(jīng)濟圈”的打造，城市人口規(guī)模增大，按照“十一五”規(guī)劃，到 2021 年，城市化率將達到 52%，即每年將約有 50 萬農村人口轉為城市人口， 按 為一戶，每戶 80平米算， 每年 將新增 約 1100 萬平方米的住房需求 。 另外，重慶經(jīng)濟步入高速增長期， 2021 年一季度 國民生產總值及城鎮(zhèn)居民收入呈兩位數(shù)增長，遠遠大于房價的增長幅度，因此，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、 城市基礎設施與交通網(wǎng)絡的完善、 居民收入的提高以及土地開發(fā)成本的提高，必將推動 房價進一步增長。 ? “新特區(qū)”的設立，給重慶房地產市場帶來前 無史例 的發(fā)展機遇。 “新特區(qū)”的主旨是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心就是擴城， 據(jù)官方媒體透露，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌后，重慶主城區(qū)面積將在現(xiàn)有基礎上擴大五倍，十年后將新增 800 萬以上的城市人口，也意味著十年內將新增約 2億平米的住房需求； 同時“新特區(qū) ”設立后，將會吸引國內外更多的投資公司、投資機構和個人到渝投資， 也將會掀起一次購房與投資的熱潮，刺激重慶市房價的上升，特別是主城區(qū)的熱點區(qū)域近期內房價將會有（ 520） %的提升。 最近重慶房管部門證實，自重慶“新特區(qū)”消息 公布后的 6月下半旬，房價出現(xiàn)普漲，短短半個月內漲幅達到 %。 ? 主城區(qū)周邊區(qū)縣房地產將升溫。 “新特區(qū)”政策的落實，主城區(qū)域性的擴大，周邊區(qū)縣鄉(xiāng)村居民向城鎮(zhèn)居民轉變所帶來的龐大房產需求，將促使周邊區(qū)縣房地產市場不斷升溫。 31 三、南岸區(qū)房地產發(fā)展 狀況 供銷情 況 ? 批準預售面積 增長 狀況 南岸區(qū)商品房批準預售面積變化0100200300400 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %總量 增長率總量 1 2 4 . 5 7 1 4 7 . 9 5 2 2 1 . 9 9 1 6 9 . 8 3 2 9 . 4 5增長率 1 8 . 7 7 % 5 0 . 0 4 % 2 3 . 5 1 % 9 4 . 0 2 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 ? 實際銷售面積增長 狀況 南岸區(qū)商品房銷售面積增長050100150200250 0 . 3 0 . 2 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 7總量 增長率總量 1 2 5 . 7 4 1 9 9 . 5 4 1 5 9 . 0 6 1 6 0 . 2 7 2 2 6 . 0 7增長率 5 8 . 6 9 % 2 0 . 2 9 % 0 . 7 6 % 4 1 . 0 6 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 ? 供 銷 增長比較 年 份 2021年 2021年 2021年 2021年 平均增幅 批準預售面積增幅 % % % % % 銷售 面積增幅 % % % % % 分析： 供應方面，增幅波動較大， 2021年出現(xiàn)負增長，但 2021年以來年平均增幅達 ％。 銷售 方面， 2021年成交有較大幅度的回落， 但其 平均增幅 仍達到兩位數(shù) 為 ，且 自 2021 32 年以來，南岸區(qū)商品房銷售面積出現(xiàn)加速增長的勢頭，市場表現(xiàn)出旺盛的需求。 價格狀況 ? 南岸區(qū)價格增長 南岸區(qū)成交均價增長174220222676 2765234005001000150020212500300000 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8均價 增長率均價 1742 2022 2340 2676 2765增長率 1 6 . 0 7 % 1 5 . 7 3 % 1 4 . 3 6 % 3 . 3 3 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 分析： 南岸區(qū)房價逐年增長，從 2021年到 2021年，年均增長幅度 %， 總體增長幅度呈下降趨勢， 2021年增 長緩慢，但在大多數(shù)區(qū)域房價下有所下調的形勢下，仍有 %的增長，使其房價躍入前三甲，已說明南岸區(qū) 需求的增長有效地支撐價格的增長。 南岸區(qū) 板塊特征 （ 1）板塊劃分及相關說明 ? 為準確反映南岸區(qū)房地產市場情況，明晰本案項目所處的競爭環(huán)境，現(xiàn)將 南岸區(qū)劃分為新南湖板塊（項目所在地）、南濱路板塊、中心區(qū)板塊、彈子石板塊、南山板塊、茶園新區(qū)板塊和銅元局板塊等七個大板塊。 ? 本次板塊的劃分以房地產市場內部的相似性和競爭情況為依據(jù)，不以絕對的地域界限為準。 ? 南濱路板塊主要包含臨江物業(yè)和福利社－海棠溪板塊物業(yè)兩部分；新 南湖板塊包含經(jīng)開區(qū)大部分區(qū)域以及學府路板塊區(qū)域。 33 【 區(qū) 域 板塊示意圖】 （ 2）各板塊 價格 情況 序號 板塊名稱 板塊成交價格（元 /㎡） 1 新南湖 3370 2 南山 2950 3 彈子 石 3200 4 中心 區(qū) 5380 5 南濱路 3945 6 銅元局 3840 7 茶園新區(qū) 2590 （數(shù)據(jù)來源：重慶房地交易信息網(wǎng) 抽樣統(tǒng)計 《新樓市》雜志 07 年 5 月） 中心區(qū) 板塊 茶 園新 區(qū) 板 塊 新南湖 湖板 塊 銅元局板塊 彈 子 石 板塊 南 濱路板塊 本案 新南湖板塊 南 山 板塊 南 濱路 路路 34 分析： 從 2021年 5月份各板塊價格情況看， 除茶園新區(qū)板塊外，其它各板塊房價都高于去年南岸區(qū)整體均價，其中最高為中心區(qū)板塊，本案項目所在的新南湖 板塊 均價 3370元，高出去年南岸區(qū)整體均價的 %，表現(xiàn)強勁的增長勢頭。 （ 3） 各板塊 綜合 特征 板塊特征比較分析表 板塊 產品構成 價格狀況 潛在供應 與發(fā)展趨勢 代表樓盤 中 心 區(qū) 板 塊 1）、 地處南坪商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚， 小戶型 產品 供應 量 大 ； 2）、 一房約占 30%，二房約占 40%，三房約占 27%； 3）、小面積 產品供應量大，其中套內面積 20— 80 平米的一房二房約 占 70%，其中40 平米以下的一房及 70—80 平米的二房分別占 1/3 左右。 1）、 本區(qū)域大量公寓用于投資和商業(yè)活動，促使項目單價較高， 目前 均價已達 5380元，大多數(shù)樓盤在 4500 元以上； 2）、因地段及品質不同而價差較大，其中西南經(jīng)協(xié)大夏最高價已突破 8000 元，而安居住大多 2500 元以內； 3）、 約占 40%總價在 20—30 萬元之間 。 1）、 該 板塊還將繼續(xù)其商業(yè)商圈的特性， 以商業(yè)、商務、辦公、投資類物業(yè)供應為主； 2）、總規(guī)模 80 萬 平米的萬萬達廣場 將推向市場， 另有亞太商谷、協(xié)信城 、上海城后期等都將推出大量商住型產品。 上海城 經(jīng)協(xié)大廈 美閣 貝迪新城 新 南 湖 板 塊 1）、 新南湖板塊 樓盤集中，供應量大，建筑形態(tài) 多樣化 ，以高層為主，小高層、多層花園洋房、公寓并存； 2）、 產品形態(tài)豐富，一房、兩房、三房及以上產品均有分布，其中 60— 80 平的兩房達到 50%，三房及以上戶型產品約占 30%，而 40 平以下一房數(shù)量比例相對較小，且其分布較為集中。 本板塊內的項目 售價相對較低，大多在 3500 以下，07 年 5月份均價約 3370元，因受面積及單價的限制，約60%比例的單套總價在 18— 30 萬元之間。 1） 、 新南湖板塊未來住宅放量將超過 150 萬方，規(guī)劃總居住人口超過 20 萬，成為未來僅次于茶園新區(qū)（規(guī)劃人口 50 萬）的居住大社區(qū)； 2） 、 隨著各在售中高品質項目的陸續(xù)入住以及商業(yè)、生活配套的逐步成熟，南湖板塊的居住品質勿庸置疑 ； 3）、熱點的形成，也將使市場競爭更加激烈。 羅馬假日 溯源閣 檀香山 回龍灣 駿逸藍山 E 時代 南 濱 路 板 塊 1）、 中大戶型是市場供應的主流， 且 銷售狀況良好 ， 主要以舒適性兩房、三房為主， 小面積一房幾乎 沒有供應 ； 2）、主流戶型面積在 8090平方米和 100110 平方米 之間， 約占 60%， 70 平方米以下的 實用型小兩 房約占20％ ， 120 平以上的大戶型約占 20%。 1）、 江景 成為住宅最為有力的價格支撐，看江和不看江成為區(qū)分價格的重要標準；2）、目前均價達 3945 元，主流戶型 均價 大 4000 元 以上 ，而陽光 100 國際新城頂層江景豪宅價格格已突破8000 元； 3）、因 面積較大和單價較高 ，該板塊物業(yè)總價大多在3560 萬 之間 。 1）、 南濱路地理位置的優(yōu)越性及政府對其品牌打造的決心， 吸引眾多本土與外來品牌開發(fā)商進駐，且手筆也越做越大， 單楊家山地塊就達 320 萬方規(guī)模，未來幾年內其市場供應量將突破 500萬方，板塊未來競爭激烈； 2）、 南濱路板塊由于良好的區(qū)位條件和看山面水的自然環(huán)境， 成為眾 多購房者的陽光 100國際新城、 珊瑚水岸、 陽光匯、 雅典匯、 江山里、 第一江岸 35 首選區(qū)域。 海棠曉月 銅 元 局 該板塊產品與南濱路板塊相似，以二房三房為主，主流面積距間為 70— 110 平米，約占 70%， 110 平米以上的產品約占 25%， 60 平以下的小兩房比例極小。 與南濱路板塊一樣擁有江景資源優(yōu)勢，因此其均價較高， 5 月份均價達 3840 元，江景產品單價在 4200 元以上；總價集中在 30— 45 萬元 之間。 1）、板塊內 項目數(shù)量少，且目前土地放量有限，未來競爭相對較??； 2）、伴隨著菜園壩大橋