【導讀】的現(xiàn)代化中等城市框架。司徒鎮(zhèn)、全州鎮(zhèn)以及練湖農(nóng)場的部分地區(qū)。市區(qū)新民東路以商業(yè)、金融、貿(mào)易為主要職能，形成商貿(mào)中心；丹陽市地處長江下游南岸，江蘇省南部，東經(jīng)119°方公里，占總面積的%；水域面積平方公里，占%。東部和南部屬太湖平原湖西部分，地形低平，2020年底，全市耕地面積。萬公頃，其中農(nóng)田保護區(qū)萬公頃。6月中旬入梅，7月上旬出梅，梅雨長度為20多天，梅雨量約230毫米。向頻率為16%，其次為東北風，其風向頻率為8%。2020年被評為省“義務教育均衡發(fā)展先進縣。學校覆蓋率達80%以上。全市擁有中學38所，其中江蘇省四星級高中?！胩岣叩健?，職校對口高考本科達線率71%。全市已形成了鐵路、公路、水路、航空綜合交通運輸體系。全年完成公路客運量1590萬人次，客運周。160公里，二級公里266公里。角洲、上海經(jīng)濟圈腹地，屬蘇南經(jīng)濟板塊。家企業(yè)在積極做好上市前期準備工作，今年上市企業(yè)總數(shù)將突破10家。工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長。民營經(jīng)濟明顯增長。

　　

【正文】 、學區(qū)的設置、運動設施、科技智能化的投入等，都是現(xiàn)代消費者對舒適生活的要求。因而消費者購房時趨向于完善管理和配置齊全的心理需求。 價格選擇消費心理 。 消費者對房地產(chǎn)品的支付能力有高低的不同，但其心理需要總是希望付出最少的資金，取得最大的效益。因而消費者購房時會喜歡選擇“降價”、“優(yōu)惠”、“折扣”等時期。同時，相關(guān)的對房款的支付形式也是消費者購房時價格選擇心理的一個表現(xiàn)，如分期付款或按揭付款形式，也是滿足消費者購房心理的需求。 社會文化習俗心理。 消費者有各自不同的宗教信仰、文化背景、傳統(tǒng)觀念、風俗習慣、地域特性等社會人文差異。不同地域的消費者在購房時就會根據(jù)自己的文化習俗心理對房地產(chǎn)品的各方面進行選擇。同時，社會形成的消費風氣，時尚潮流及社 區(qū)群體文化等，也會使消費者在購房時產(chǎn)生迎合從眾的心理。 優(yōu)越品牌消費心理。 消費者購房時都希望得到房地產(chǎn)經(jīng)營公司對房地產(chǎn)品的質(zhì)量保證。因而名聲信譽好，服務細致周到的名牌公司得到消費者的歡迎。這是消費者購房的品牌效應心理，同時也是消費者追求體現(xiàn)自身優(yōu)越地位的消費心理。 除此之外，還有許多心理因素影響和制約著消費者的購房行為。在實際生活中，影響消費者購房決策的心理往往不只是某一方面，而是受到多種心理因素共同作用和影響。且隨著社會和時代的發(fā)展，消費者的購房心理有了更高的需求，因而，知悉了解消費者購房的 心理是當今房地產(chǎn)營銷的客觀要求和重要環(huán)節(jié)。 丹陽市消費者普遍認為配套設施齊全的小區(qū)的檔次較高，也越容易吸引消費者的注意力。這一點已從“江南人家”的銷售情況得到體現(xiàn)。如今消費者越來越注重小區(qū)的檔次、整體規(guī)劃和物業(yè)服務。隨著人們生活水準的提高，汽車車庫也為消費者購房時關(guān)注的重點。高層的出現(xiàn)也讓消費者感受到了現(xiàn)代化的氣息，作為城市未來規(guī)劃的需要，高層必將引領未來房地產(chǎn)業(yè)的潮流。 目前，消費者對于房地產(chǎn)業(yè)的認識相當不足，并存在一定誤區(qū)。 誤區(qū) 1：許多消費者認為是開發(fā)商在炒作房屋價格，房價之所以不下跌肯定是房地 產(chǎn)開發(fā)商在追求高額利潤所致。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要引導消費者重新認識房地產(chǎn)業(yè)。隨著消費者對待購房越來越理性的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商應迅速改變以前的營銷理念，引導消費者去了解房地產(chǎn)業(yè)的成本構(gòu)成以及如何選購讓購買者滿意的房子，占領市場先機，在消費者中形成良好的正面形象，樹立公司和項目的品牌意識。 “江南人家”項目的成功可以給我們很多提示。檔次越高，價格越高的小區(qū)越容易吸引消費者的眼球，當然這樣的前提條件是房屋質(zhì)量，內(nèi)部環(huán)境和物業(yè)管理服務都要讓消費者滿意。營銷方面，如此規(guī)模的樓盤，居然在現(xiàn)場售樓處沒有沙盤、樓書， 無樣板房，也沒有相關(guān)的專業(yè)銷售人員。但它依然成為了消費者談論和購買的焦點。這除了說明該項目的成功外，也體現(xiàn)了項目開發(fā)商的軟實力。 誤區(qū) 2：房價不久肯定要下跌。在全國許多大中型城市發(fā)生部分房價下跌的現(xiàn)象，導致許多消費者認為房價短期內(nèi)就會下跌，使得大多數(shù)消費者作觀望狀態(tài)。在前幾年房地產(chǎn)業(yè)主蓬勃發(fā)展的同時，高端房產(chǎn)也進入高速增長階段。但受市場消費人群所限，在達到一定的市場飽和度后，必然出現(xiàn)供大于求的情況出現(xiàn)，降價也因此成為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金的必要手段。而目前中低檔房產(chǎn)的開發(fā)還遠未能滿足市場需求，加上材料費 、人工費和相關(guān)費用都開始價格上漲，因此可以斷定中低檔房價決不會下跌，依然處于增長階段。 附 1：丹陽市新小區(qū)在售商鋪情況： 單位：元 /平米 項目名稱 商鋪數(shù) 進駐數(shù) 一層價格 二層價格 天波城 126 43 均價 6000 鳳翔花園 50 45 12800 8000 金鼎城市花園 70 6 8000～ 9000 天福花園 42 42 7000 / 歐洲城 55 2 7500 / 錦軒華庭 50 36 9000～ 15000 新新家園 60 44 7000 4000 提香花園 112 / 估 7500 估 4000 錦泰苑 58 50 6500 3500 名仕苑：一、二層均價為 11000 元／平米 府前星座：一、二層均價為 10000 元／平米 海宇花園：一、二層均價為 5000 元／平米 近期內(nèi)還將有江南人家、澳都花城、佳景天城、普善人家等項目的商鋪陸續(xù)推出。 商鋪大量的推出，為消費者提供了更多的選擇，同時也推動當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。地段的好壞直接影響到商鋪的價格和銷售。受森林國際裝飾城的 影響，鄰近的項目商鋪銷售狀況都不盡如人意，對整個丹陽市區(qū)商鋪的銷售都存有一定的沖擊。短期內(nèi)某些地段的商鋪將會有一定的積壓。 附：丹陽市土地政策、供應和商品房開發(fā) 保證普通商品住房用地供應，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。凡新審批、新開工的種類住房，套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重，達到開發(fā)建設總面積的 70%；年度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政策性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。在符合有關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當提高住房建設的容積率。 規(guī)劃期內(nèi)住房需求。依據(jù)《丹陽市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》，2020 年中心城規(guī)劃人口為 28 萬，人均住宅面積 38 平方米左右，我市住房總需求約 314 萬平方米。根據(jù) “十五”期未不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應建設商品住房 萬平方米，建設政策性住房 萬平方米。住房建設總量目標。規(guī)劃期內(nèi)建設各類住房 萬套，總建筑面積 314 萬平方米。 住房用地供應總量。規(guī)劃期內(nèi)，城市住房用地供應總量為 210 萬平方米，其中，商品住房用地為 萬平方米，政策性住房用地為 平方米。 丹陽市“十一五”期間住宅用地年度計劃 單位：萬平方米 年度 商品住房 政策性住房 年度合計 經(jīng)濟適用住房 廉租住房 2020 2020 2020 2020 2020 合計 丹陽市“十一五”期間住房建設年度計劃 單位：萬平方米 年度 商品住房 政策性住房 年度合計 經(jīng)濟適用住房 廉租住房 2020 6,3 60 2020 62 2020 63 2020 64 2020 65 合計 280,7 1 314 丹陽市 2020 年部分土地出讓價格： 編號 土 地 位 置 用 途 出讓價格（元／㎡） 01 開發(fā)區(qū)高速公路出口處 住宅 900 02 開發(fā)區(qū)東方路南側(cè) 商業(yè) 1200 03 開發(fā)區(qū)市門第一路東側(cè) 商住 950 04 開發(fā)區(qū)丹桂路北側(cè) 商住 1000 05 開發(fā)區(qū)金陵西路１８１號 商住 1600 06 開發(fā)區(qū)曲阿路西側(cè) 商住 1000 07 開發(fā)區(qū)玉泉路東側(cè) 商業(yè) 1100 08 云陽鎮(zhèn)振興路北側(cè) 商住 800 09 新民西路２０１號 住宅 1700 10 新民西路南側(cè) 住宅 1700 11 丹金路西側(cè)九房村 商住 900 12 北環(huán)路南側(cè) 商住 950 13 西環(huán)路６３號 住宅 1100 14 華陽路２５號 商住 950 15 華南實驗學校西南側(cè) 住宅 1000 16 新民西路省丹中東側(cè) 商住 1000 17 中山路１１０號 商住 1200 18 鎮(zhèn)丹路南側(cè) 商住 600 19 金陵西路 135 號（第二襯衫廠） 商住 850 20 丹 金公路西側(cè) 住宅 800