【導(dǎo)讀】出版，故2020年的部分?jǐn)?shù)據(jù)暫時(shí)不能表現(xiàn)。，萬(wàn)州房地產(chǎn)投資以年均%的速度快速發(fā)展，吸引大量投資資金，投資活躍度不斷提高。，“第二大城市”逐步實(shí)現(xiàn)建成，必將推動(dòng)萬(wàn)州房地產(chǎn)發(fā)展空間進(jìn)一步擴(kuò)大。年，房屋施工面積和竣工面積相較于前幾年都取得較大的增長(zhǎng)，萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁進(jìn)快速發(fā)展的階段。2020年以來(lái)，由于市場(chǎng)供應(yīng)量不足，萬(wàn)州商品房成交面積并未顯著放大，增長(zhǎng)率很少超過(guò)10%。于目前年均170-190萬(wàn)方的成交量，預(yù)示著萬(wàn)州房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售將進(jìn)入全面爆發(fā)式增長(zhǎng)階段。元/㎡以上，顯示了萬(wàn)州房?jī)r(jià)巨大的爆發(fā)潛力。年，由于國(guó)家宏觀調(diào)控，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)回落，但萬(wàn)州房?jī)r(jià)仍保持12%的增長(zhǎng)率。

　　

【正文】 中小型企業(yè) 成長(zhǎng)型企業(yè) 大中型企業(yè) 各種類(lèi)型企業(yè) 產(chǎn)品特征 中低檔辦公樓 商住樓宇 中高檔寫(xiě)字樓 高檔寫(xiě)字樓 客戶(hù)關(guān)注 地段、交通 地段、交通、性?xún)r(jià)比 地段、配套、服務(wù) 地段、配套、服務(wù)、生態(tài) 萬(wàn)州寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 49 2020年前，萬(wàn)州專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓基本空缺，現(xiàn)有萬(wàn)州政府資產(chǎn)的幾棟辦公樓對(duì)外租售改為寫(xiě)字樓，以三峽水利大廈、外貿(mào)大廈等為代表。辦公用房 供應(yīng)市場(chǎng)主要集中在高筍塘、沙龍路、周家壩、百安壩 等區(qū)域， 其中高筍塘為主力區(qū)域， 目前除三峽之星項(xiàng)目外 沒(méi)有高端寫(xiě)字樓供應(yīng) ，但 價(jià)值提升不明 顯 。正規(guī)化建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有祥瑞東方大廈和雷士水岸新都等。 寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì) 隨著重慶列為勞動(dòng)力供給最理想城市和未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?，自身經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有著 強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力， 萬(wàn)州作為重慶第二大城市， 承擔(dān)三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的發(fā)展使命，城市價(jià)值將在未來(lái)有飛躍的提升 ， 萬(wàn)州寫(xiě)字樓正快速邁向高速發(fā)展階段，政府將全力打造多元化中高檔商務(wù)辦公集群，寫(xiě)字樓將迎來(lái)全新的 時(shí)代 。 隨著政府“ 萬(wàn)州向南 ”的引導(dǎo) ， 江南將成為未來(lái)萬(wàn)州的 商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，是高端寫(xiě)字樓建設(shè)的區(qū)域 ， 江南高起點(diǎn)、高規(guī)格建設(shè)特征，區(qū)域價(jià)值依托 良好的政策及定位，建設(shè)規(guī)劃比肩重慶等一線(xiàn)城市，逐漸超越高筍塘商業(yè)之勢(shì)。 但 短期內(nèi)因配套、交通成熟等原因，高筍塘商業(yè)價(jià)值依然最大化， 在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) 高筍塘片區(qū)依然是萬(wàn)州商業(yè)區(qū)域價(jià)值最高的核心區(qū) ； 長(zhǎng)期來(lái)看，伴隨配套成熟， 高筍塘交通擁堵日益突出， 江南價(jià)值逐漸超越主城，但較緩慢 。 未來(lái)三年 內(nèi)，萬(wàn)州 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量在 50萬(wàn)方 左右。 受 四輪樓市調(diào)控 政策影響，投資 性物業(yè) 受到了抑制 ， 不少精明的投 50 資客戶(hù)將眼光轉(zhuǎn)到寫(xiě)字樓的投資上， 統(tǒng)計(jì)表明， 投資住宅的年投資回報(bào)率在 3%5%左右，而寫(xiě)字樓投資回報(bào)率則在 8%以上 ，從而帶動(dòng)了寫(xiě)字樓價(jià)格的上漲 。 總體價(jià)格預(yù)測(cè)：未來(lái)三年是高端寫(xiě)字樓供應(yīng)量井噴期，但供應(yīng)量的增加會(huì)抑制過(guò)快的價(jià)格增長(zhǎng)幅度，保守預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓每年增長(zhǎng) 812%，兩年后售價(jià) 900018000元 /平米。 當(dāng)前 辦公用房 租金為 5080元 /月 .平米，需求量增大的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，未來(lái)租金年增長(zhǎng)率為 510%，高檔寫(xiě)字樓租金為70200元 /月 .平米 六、三峽茶莊及江南 CBD商業(yè)定位的建議 ：周邊配套十分成熟，商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣容易，可隨時(shí)開(kāi)盤(pán)面市；建議商業(yè)定位以小區(qū)服務(wù)配套、餐飲、娛樂(lè)為主，因價(jià)格偏高，面積不宜太大。 按造本地居民的生活習(xí)慣還可配以茶樓，賓館等。 CBD項(xiàng)目：因 影響寫(xiě)字樓價(jià)格的主要因素 有 地段區(qū)域價(jià)值、樓宇品質(zhì)水平、入住客戶(hù)檔次 等，建議高品質(zhì)打造城市綜合體，在營(yíng)銷(xiāo)思路上要 高舉高打，高端形象角逐市場(chǎng)，體現(xiàn)本案于市場(chǎng)中的地位，由產(chǎn)品升華至身份感與品位，居上流之上 。寫(xiě)字樓客戶(hù)人群以 金融、國(guó)際知名 IT、咨詢(xún)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部、服務(wù)等高附加值的第三產(chǎn)業(yè)客戶(hù)為主 。 項(xiàng)目初期階段， 可尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂單式生產(chǎn)；在 項(xiàng)目施工初步階段，該階段的工程改動(dòng)余地較大， 51 應(yīng)主動(dòng)尋找大型客戶(hù)進(jìn)行整售談判 ，可以滿(mǎn)足大客戶(hù)在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的個(gè)性化需求，從而降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在以上兩個(gè)階段為 項(xiàng)目導(dǎo)入期， 重點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳 及銷(xiāo)售做鋪墊。 天城片區(qū) 52 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 黃金海岸 高層，多層 高層 4600，多 7000 共有 12 棟，已售 6 棟，剩余房源不多。余 4 棟，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。 目前正在平場(chǎng)地。 位于沙河大橋旁，原味 澳洲風(fēng)情， 6萬(wàn)方綠化面積，規(guī)劃中 5萬(wàn)方商業(yè)加風(fēng)情美食街。 現(xiàn)工程還未動(dòng)工，但已銷(xiāo)售較多， 剩余房源不多?？蛻?hù)內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)，定房定價(jià)。 萊茵半島 小高層 74 平二房均價(jià) 5200，100 平三房均價(jià) 5200，117 三房均價(jià) 5500， 121三房均價(jià) 5500 尾房 30萬(wàn)方歐陸電梯花園洋房， 318F一線(xiàn)臨湖觀景產(chǎn)品， 72148平方米豐富居住空間，戶(hù)型布局合理，高贈(zèng)送率。 康德天子湖 高層，洋房 高層 4400洋房 6400 均已封頂，余下房源不多 申明壩片區(qū)，工廠較多，位置較偏，但規(guī)劃中重慶到萬(wàn)州高鐵，萬(wàn)州站在塘坊，交通以后會(huì)較方便。 棕櫚長(zhǎng)灘 高層，多層 4500 共 12 棟， 7 號(hào)樓未封頂，其余幾棟都已封頂。 剩余房源不 多，價(jià)格大概在6000 左右 位于沙河大橋旁， 美國(guó)南加州建筑風(fēng)情與國(guó)際濱湖生活方式，都已銷(xiāo)售，目前只余幾套房源，大多為 100 左右。 項(xiàng)目大多位于沙河橋頭附近，人員居住較雜，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部。目前交通配套方面不是很方便，離高筍塘十五分鐘左右車(chē)程。 枇杷坪片區(qū) 53 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 心水岸 高層 均價(jià) 7000 共 2棟 ,少量房源 位于北濱路音樂(lè)廣場(chǎng)內(nèi)側(cè) ,成熟社區(qū)，交通便捷、可觀江景。 北濱華府 高層 均價(jià) 8600 共 3棟 ,余少量房源 位于北濱路音樂(lè)廣場(chǎng)內(nèi)側(cè) ,成熟社區(qū)，交通便捷、可 觀江景。 建筑采用建歐風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)線(xiàn)條簡(jiǎn)潔流暢以及建筑的整體性，戶(hù)型方正實(shí)用、更多的可變空間。 北濱煕岸 高層 均價(jià) 7200 共 6 棟 2732層，商業(yè) 24 層， 開(kāi) 1 號(hào)樓 集品質(zhì)、景觀高層、高端購(gòu)物天街，大型停車(chē)場(chǎng)等功能一體的城市綜合體，一線(xiàn)江景。 財(cái)富中心 高層 均價(jià) 7000 共 2棟，少量尾房 北山中心段、交通便捷，配套齊全 ,小區(qū)內(nèi)環(huán)境較差 ,沒(méi)有太多的綠化 濱江花園 高層 均價(jià) 7000 共 3棟，余少量尾房 該項(xiàng)目由電視臺(tái)出地，賽亞公司出錢(qián)聯(lián)建，由于電視臺(tái)職工按當(dāng)時(shí)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為虧，要求提 高集資價(jià)格，雙方因此僵持，至今尚未交房。 濱江路上一線(xiàn)江景房。房屋景觀，設(shè)計(jì)都比較不錯(cuò)，價(jià)格目前在萬(wàn)州算是比較貴的片區(qū)，基本都已修好，交通配套方面還是比較齊全。 高筍塘片區(qū) 54 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 錦江金都 高層 已售清，幫業(yè)主代賣(mài) 7500 共 5棟，已售清 分位于王家坡 ,原中醫(yī)舊址 ,共 5 棟樓 ,成熟社區(qū) ,高筍塘核心位置 ,但交通方便 ,配套成熟。 道路條件欠佳，與王牌路連接的路窄，兩邊占道停車(chē)嚴(yán)重，經(jīng)常有交通堵塞現(xiàn)象，小區(qū)車(chē)位比例不高。 如意匯景 高層，小高層 正規(guī)劃，未出來(lái) 未銷(xiāo)售 原萬(wàn)棉廠舊址，濱江路上一線(xiàn)江景，位置配套都較好 翠湖瀾郡 高層 均價(jià)在 6000 左右 共 8 棟樓，其中 5棟樓已售完， 3 棟樓余少量房源。 采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格，整個(gè)樓盤(pán)簡(jiǎn)約大氣，體現(xiàn)樓盤(pán)規(guī)劃的新理念，保證樓盤(pán)外觀完美的前提下，充分考慮戶(hù)型的實(shí)用性，體現(xiàn)我們所提倡的以人為本的宜居理念。成熟社區(qū)，離高筍塘幾分鐘路程 . 主城核心，配套交通方面不用說(shuō)。但規(guī)劃，綠化方面較差。整體來(lái)說(shuō)，位置好，價(jià)格偏高。 江南新區(qū) 55 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 南山綠庭 高層，洋房 高層均價(jià) 5200,洋房 6500 一二期已交房，三期正在銷(xiāo)售，余少量房源，四期剛動(dòng)工 江南新區(qū)較早開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有一部分還房，小區(qū)環(huán)境一般，交通配套較差，價(jià)位較便宜。 一品江南 高層，小 高層，洋房 洋房均價(jià) 6200，電梯高層 5900，小高層 6400 一期已入住，二期在建，三四期已招標(biāo)。 二橋橋頭，還房附近，交通方便，配套較齊。 水岸新都 小高層 均價(jià) 6100 1， 2號(hào)樓剩余少量尾房。 3， 5號(hào)目前正在銷(xiāo)售，剩余 80套左右房源。 6號(hào)樓在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，剩余房源較多 由 5 棟 18 層高小高層組成，圍合式修建，江南中心位置，二線(xiàn)江景，小區(qū)環(huán)境一般，車(chē)位 比較高。 濱江一號(hào) 小高層，洋房 目前正在銷(xiāo)售是三期 130— 140左右大戶(hù)型，均價(jià) 5500，每套可少 10萬(wàn) 一二期已入住，三期剩余大戶(hù)型較多，四期（中渝廣場(chǎng)）在建，價(jià)位沒(méi)出來(lái) 成熟社區(qū)，已有業(yè)主入住，一線(xiàn)江景，小區(qū)環(huán)境好，目前交通不方便 江南天地 小高層 均價(jià) 5400左右 剩余少量尾房，共 15棟，后期未出來(lái) 三橋附近，位置較好，目前交通不便，配套不齊 江成一品 小高層 均價(jià) 5500左右 房源較多，銷(xiāo)售一般 江南中學(xué)前，靠后看不到江，小區(qū)呈坡型 瀾山郡 洋房，別墅 一期均價(jià) 6000，二期均價(jià) 6400 一期剩余少量房源，大多為大戶(hù)型，二期房源較多，采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式，定房不定價(jià) 由 20 棟花園洋房、 8 棟聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)組成，小區(qū)環(huán)境較好，交通方便，配套不齊 江南新區(qū)規(guī)劃較好，綠化道路各方面做得都比較不錯(cuò)，但發(fā)展較晚，目前在交通，生活配套方面不是很完善。 觀音巖片區(qū) 56 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 金城源山 別墅、高層電梯房、小高層 目前開(kāi)盤(pán)的為電梯房，均價(jià)在 4000左右 剩余房源不多 高層觀景城市華宅 緊湊型經(jīng)典小戶(hù)型 風(fēng)情商業(yè)街 時(shí)尚會(huì)所 山地動(dòng)步公園 幼兒園等建筑為一體的高檔綜合性社區(qū)， 交通不便，配套設(shè)施跟不上 未來(lái)城 高層、花園洋房、精裝公寓 還未出來(lái) 預(yù)開(kāi)四棟，在建 以 600 米法規(guī)規(guī)劃社區(qū)生活 ,讓業(yè)主可在 600 米之內(nèi)享受露臺(tái)、花園、公園、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物于一體的品質(zhì)生活。 學(xué)林上城 小高層，洋房 采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式，均價(jià)在于 4400左右 一二期已入住，三期目前正在換正式合同 小區(qū)環(huán)境較差，交通不方便，配套也跟不上，但價(jià)位較便宜，主要客源來(lái)自九池，國(guó)家，柱山等鄉(xiāng)鎮(zhèn) 鷗鵬天境 高層 未出來(lái) 未開(kāi)盤(pán) 萬(wàn)州火車(chē)站附近，目前交通不便，各方面沒(méi)出來(lái) 城市廣場(chǎng) 小高層、花園洋房 均價(jià) 4600 6 號(hào)樓多層花園洋房在建中 配套完善，交通方便，位置較差，小區(qū)居住人員較復(fù)雜 含雙河口片區(qū)，周邊配套比較完善，但規(guī)劃，綠化等其他方面做得不是很好。由于離高筍塘較遠(yuǎn)，購(gòu)物等不是很方便。 五橋片區(qū) 57 樓盤(pán)名 業(yè)態(tài) 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 分析 香山緣 住宅 洋房 別墅 商業(yè)門(mén)面 未出來(lái) 未出來(lái) 項(xiàng)目大概位于五橋城鄉(xiāng)結(jié)合部 ,交通配套相對(duì)不完善 .76萬(wàn)方大盤(pán) ,品質(zhì)小區(qū) . 五橋片區(qū)配套交通較完善，但離高筍塘較遠(yuǎn)。