【正文】 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和項(xiàng)目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)。1）項(xiàng)目區(qū)核心基礎(chǔ)配套工程、核心景觀工程項(xiàng)目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進(jìn)入工程施工階段；2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開工建設(shè)；3）度假公寓區(qū)一期樣板工程10萬(wàn)平方米商品住宅主體工程基本封頂，達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，并在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面開盤銷售。1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段；2）度假公寓區(qū)一期樣板工程10萬(wàn)平方米商品住宅全面竣工交付；3）度假公寓區(qū)按照市場(chǎng)銷售進(jìn)度的實(shí)際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè)；4）公寓式酒店投入試運(yùn)營(yíng)；5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交付五、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算：項(xiàng)目容積率為1綠地率為60%預(yù)計(jì)建設(shè)約8000套房屋。 即為取得該項(xiàng)目用地而支付的地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費(fèi)用等。本項(xiàng)目占地1000畝，20萬(wàn)元/畝，地價(jià)款預(yù)計(jì)20000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)分兩期支付，每期付10000萬(wàn)元。(含裝修費(fèi))即建造房屋建筑發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生131000萬(wàn)元。其中：178。 “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 70500萬(wàn)元；178。 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000萬(wàn)元；178。 “月亮灣”海濱主題商業(yè)街 4500萬(wàn)元178。 TOWN HOUSE及定制式半山別墅 20000萬(wàn)元。：按項(xiàng)目投資總額的4%估算，預(yù)計(jì)為6000萬(wàn)元。其中：（1`）前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出按項(xiàng)目總投資額的2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元；（2）水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及土地平整等階段性支出按投資總額的2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元。：指本項(xiàng)目?jī)?nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括商業(yè)設(shè)施、酒店配套、休閑廣場(chǎng)及停車場(chǎng)等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出2000萬(wàn)元。：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。按本項(xiàng)目擬建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程，預(yù)計(jì)支出10000萬(wàn)元左右。：主要指計(jì)入因進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費(fèi)，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項(xiàng)目的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例低于20%，按國(guó)家政策免征土地增值稅。%估算，為13230萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按15%的稅率計(jì)算，預(yù)計(jì)5500萬(wàn)元。：指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中主要是指借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。本項(xiàng)目累計(jì)投資額150000萬(wàn)元，計(jì)劃外部籌集45000萬(wàn)元，按7%的年利率計(jì)算，開發(fā)期內(nèi)需資本化的利息為15750萬(wàn)元。：指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、各種攤銷費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失等。本項(xiàng)目按投資總額的6%預(yù)計(jì)管理費(fèi)用，計(jì)9000萬(wàn)元。：即在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括工資性支出、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷傭金等。本項(xiàng)目按預(yù)計(jì)銷售額的5%估算，總計(jì)11250萬(wàn)元。：指在施工過程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費(fèi)用。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)1500萬(wàn)元。：項(xiàng)目 單方造價(jià)(元/平方米) 總投資額(萬(wàn)元) 土地費(fèi)用 300 20, 建筑安裝費(fèi)用 1964 131, 前期費(fèi)用 90 6, 公建配套費(fèi)用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 150 10, 開發(fā)期稅費(fèi) 280 18, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 236 15, 開發(fā)及管理費(fèi)用 135 9, 銷售費(fèi)用 184 12, 不可預(yù)見費(fèi)用 22 1, 合計(jì) 3380 225,六、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)“月亮灣”海濱溫泉度假公寓:可售面積42萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)5000元/平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入210000萬(wàn)元。 TOWN HOUSE及定制式半山別墅:、 可售面積5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)8000元/平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入40000萬(wàn)元。:可售面積3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)5700元/平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入17000萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)總銷售收入:預(yù)計(jì)累計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入267000萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期五年，2013年開始正式運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)自營(yíng)收入4000萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)900萬(wàn)元，%。（未計(jì)算資產(chǎn)折舊）：%的地方綜合營(yíng)業(yè)稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政營(yíng)業(yè)稅及附加216萬(wàn)元。：經(jīng)以上測(cè)算，預(yù)計(jì)年運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)總額為2884萬(wàn)元，暫按16%的稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政所得稅450萬(wàn)元左右。注：國(guó)家新的企業(yè)所得稅法于2008年1月1日實(shí)施，但截止目前海南尚無正式的實(shí)施條例出臺(tái)，未來的所得稅率不好預(yù)計(jì)。但估計(jì)會(huì)高于15%，本項(xiàng)目中暫按16%預(yù)計(jì)。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目開發(fā)其累計(jì)為當(dāng)?shù)刎?cái)政貢獻(xiàn)稅收收入15500萬(wàn)元，以后經(jīng)營(yíng)期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于700萬(wàn)元，對(duì)興隆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了資金支持。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶基本上為島外人士，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)可為興隆其他旅游服務(wù)行業(yè)帶來附加消費(fèi)23億元，同時(shí)能大大提高興隆的國(guó)內(nèi)國(guó)際知名度，從而吸收更多的投資。八、項(xiàng)目盈利能力分析:項(xiàng)目合計(jì)2008200920102011201220132014201520162017現(xiàn)金流入29500000045000540006700067000400040004000租售收入27500000045000540006300063000000自營(yíng)收入200000000040004000400040004000現(xiàn)金流出2132308500317502535051030519662811811818156615661566開發(fā)建設(shè)投資157000760027400210004200042000170000000運(yùn)營(yíng)費(fèi)用9000900900900900900900900900900900銷售費(fèi)用112500002250270031503150000財(cái)務(wù)費(fèi)用157500315031503150315031500000經(jīng)營(yíng)稅金及附加132300002430291636183618216216216土地增值稅00000000000所得稅55000000004150450450450不可預(yù)計(jì)費(fèi)用150003003003003003000000凈現(xiàn)金流量3177085003175025350603020343888255182243424342434累計(jì)凈現(xiàn)金流量　8500402506560071630695963071424468269022933631770:主要是考察開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。用凈現(xiàn)值、投資回收期和年平均利潤(rùn)率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。前兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 凈現(xiàn)值（FNPV）：按5%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為6374萬(wàn)元，所以原則上本項(xiàng)目可行。 投資收回期:。 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率:%；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)率為60%。九、結(jié)論和建議本項(xiàng)目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析，結(jié)果表明，該項(xiàng)目充分考慮了項(xiàng)目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報(bào)國(guó)際旅游島、創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時(shí)也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的投資實(shí)力，其對(duì)興隆新城的開發(fā)建設(shè)，必將促進(jìn)興隆地區(qū)城市建設(shè)的升級(jí)換代，同時(shí)推動(dòng)當(dāng)?shù)亍靶罗r(nóng)村”的建設(shè)和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，具有顯著的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化效益。通過以上的分析和策略，海南月亮灣溫泉度假城項(xiàng)目在投資和開發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)在市場(chǎng)上、操作上、財(cái)務(wù)計(jì)劃上可行。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的推廣銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)。本項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作，其社會(huì)效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，將會(huì)對(duì)興隆鎮(zhèn)帶來一個(gè)翻天覆地的變化。一個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)起一個(gè)城市，將會(huì)改變興隆在海南的旅游城市的地位。57 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