【正文】 /劃撥、地質勘探、總體規(guī)劃設計、報批和項目區(qū)核心配套設施建設工程、核心區(qū)景觀工程的開工建設，為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎與市場推廣平臺。1）項目區(qū)核心基礎配套工程、核心景觀工程項目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進入工程施工階段；2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開工建設；3）度假公寓區(qū)一期樣板工程10萬平方米商品住宅主體工程基本封頂，達到取得預售許可證的條件，并在年內實現全面開盤銷售。1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進入經營階段；2）度假公寓區(qū)一期樣板工程10萬平方米商品住宅全面竣工交付；3）度假公寓區(qū)按照市場銷售進度的實際情況陸續(xù)開展后期度假住宅組團的建設；4）公寓式酒店投入試運營；5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交付五、項目投資構成、總投資估算：項目容積率為1綠地率為60%預計建設約8000套房屋。 即為取得該項目用地而支付的地價款。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付的其他費用等。本項目占地1000畝，20萬元/畝，地價款預計20000萬元。預計分兩期支付，每期付10000萬元。(含裝修費)即建造房屋建筑發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用、裝修費用等。本項目預計發(fā)生131000萬元。其中：178。 “月亮灣”海濱溫泉度假公寓 70500萬元；178。 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000萬元；178。 “月亮灣”海濱主題商業(yè)街 4500萬元178。 TOWN HOUSE及定制式半山別墅 20000萬元。：按項目投資總額的4%估算，預計為6000萬元。其中：（1`）前期規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用支出按項目總投資額的2%估算，本項目預計為3000萬元；（2）水文、地質勘測，以及土地平整等階段性支出按投資總額的2%估算，本項目預計為3000萬元。：指本項目內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括商業(yè)設施、酒店配套、休閑廣場及停車場等。本項目預計支出2000萬元。：指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。按本項目擬建設的基礎配套設施系統(tǒng)工程，預計支出10000萬元左右。：主要指計入因進行本項目開發(fā)所發(fā)生的一切稅費，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項目的增值額占扣除項目金額的比例低于20%，按國家政策免征土地增值稅。%估算，為13230萬元，企業(yè)所得稅按15%的稅率計算，預計5500萬元。：指為籌集資金而發(fā)生的各項費用。在本項目中主要是指借款利息、金融機構手續(xù)費、代理費等。本項目累計投資額150000萬元，計劃外部籌集45000萬元，按7%的年利率計算，開發(fā)期內需資本化的利息為15750萬元。：指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現場組織管理和開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、排污費、綠化費、房地產稅、車船使用稅、土地使用稅、各種攤銷費用、業(yè)務招待費、壞帳損失等。本項目按投資總額的6%預計管理費用，計9000萬元。：即在銷售開發(fā)產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括工資性支出、差旅費、銷售機構折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷傭金等。本項目按預計銷售額的5%估算，總計11250萬元。：指在施工過程中因自然災害、人工、材料、設備、工程量等的變化而增加的費用。本項目預計1500萬元。：項目 單方造價(元/平方米) 總投資額(萬元) 土地費用 300 20, 建筑安裝費用 1964 131, 前期費用 90 6, 公建配套費用 30 2, 基礎設施費用 150 10, 開發(fā)期稅費 280 18, 財務費用 236 15, 開發(fā)及管理費用 135 9, 銷售費用 184 12, 不可預見費用 22 1, 合計 3380 225,六、可行性研究財務數據的選定和預測“月亮灣”海濱溫泉度假公寓:可售面積42萬平方米，預計銷售單價5000元/平方米，可實現銷售收入210000萬元。 TOWN HOUSE及定制式半山別墅:、 可售面積5萬平方米，預計銷售單價8000元/平方米，可實現銷售收入40000萬元。:可售面積3萬平方米，預計銷售單價5700元/平方米，可實現銷售收入17000萬元。 預計總銷售收入:預計累計可實現銷售收入267000萬元。本項目預計開發(fā)周期五年，2013年開始正式運營。預計每年可實現自營收入4000萬元，運營成本和費900萬元，%。（未計算資產折舊）：%的地方綜合營業(yè)稅率計算，每年可上交地方財政營業(yè)稅及附加216萬元。：經以上測算，預計年運營利潤總額為2884萬元，暫按16%的稅率計算，每年可上交地方財政所得稅450萬元左右。注：國家新的企業(yè)所得稅法于2008年1月1日實施，但截止目前海南尚無正式的實施條例出臺，未來的所得稅率不好預計。但估計會高于15%，本項目中暫按16%預計。七、項目經濟效益分析本項目開發(fā)其累計為當地財政貢獻稅收收入15500萬元，以后經營期每年貢獻稅收收入不低于700萬元，對興隆的經濟發(fā)展提供了資金支持。由于本項目的目標客戶基本上為島外人士，項目營業(yè)后預計可為興隆其他旅游服務行業(yè)帶來附加消費23億元，同時能大大提高興隆的國內國際知名度，從而吸收更多的投資。八、項目盈利能力分析:項目合計2008200920102011201220132014201520162017現金流入29500000045000540006700067000400040004000租售收入27500000045000540006300063000000自營收入200000000040004000400040004000現金流出2132308500317502535051030519662811811818156615661566開發(fā)建設投資157000760027400210004200042000170000000運營費用9000900900900900900900900900900900銷售費用112500002250270031503150000財務費用157500315031503150315031500000經營稅金及附加132300002430291636183618216216216土地增值稅00000000000所得稅55000000004150450450450不可預計費用150003003003003003000000凈現金流量3177085003175025350603020343888255182243424342434累計凈現金流量　8500402506560071630695963071424468269022933631770:主要是考察開發(fā)項目的財務盈利能力水平。用凈現值、投資回收期和年平均利潤率三個指標進行評價。前兩個指標考慮了資金的時間價值。 凈現值（FNPV）：按5%的折現率計算，本項目的凈現值為6374萬元，所以原則上本項目可行。 投資收回期:。 項目投資利潤率:%；項目經營年利潤率為60%。九、結論和建議本項目通過初步的規(guī)劃定向與投資分析，結果表明，該項目充分考慮了項目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)，充分實現了項目所在地區(qū)的經濟、社會、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報國際旅游島、創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時也體現了開發(fā)企業(yè)的投資實力，其對興隆新城的開發(fā)建設，必將促進興隆地區(qū)城市建設的升級換代，同時推動當地“新農村”的建設和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動當地經濟發(fā)展，對促進旅游及房地產消費起到雙重積極的作用，具有顯著的社會、經濟、文化效益。通過以上的分析和策略，海南月亮灣溫泉度假城項目在投資和開發(fā)中，預期收益率不太高，但長期運營收益非常穩(wěn)定，不可預測的風險雖然較大，但可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)在市場上、操作上、財務計劃上可行。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現項目的推廣銷售目標，并最終實現本項目的贏利目標。本項目的實施運作，其社會效益遠大于經濟效益，將會對興隆鎮(zhèn)帶來一個翻天覆地的變化。一個項目帶動起一個城市，將會改變興隆在海南的旅游城市的地位。57 / 57