【正文】 率 52% 53% 56% 56%市場總滲透率 51% 59% 69% 69%商務會展團隊散客結論 —— 總入住率 平均房價分析 競爭市場定位 我們假設重新定位的酒店將需要 2年才能穩(wěn)定下來 。 因此 ， 我們預計酒店將于 2022 年達到穩(wěn)定滲透率 。 鑒于南麗湖地區(qū)的商務散客需求缺失 ，我們預計酒店的滲透率將在競爭市場達到 69%， 因此其入住率將穩(wěn)定在 %。 在估算酒店價值時一個最重要的標準就是其可達平均房價的預測 。 平均房價更常見的正式定義是每個已售客房的平均價格 ， 用某一時段內(nèi)的客房總收益除以銷售客房數(shù) 。 預測的平均房價和入住率用于預估客房收益 ，客房收益又可作為估算大多數(shù)其他收益和開支項目的基礎 。 通過競爭性定位來預測酒店的平均房價 。 該方法首先對競爭酒店的平均房價進行分析 。 該價格將確立特定范圍用以反映市場特性 ， 如價格敏感度 、 需求來源和入住率 。 酒店的平均房價將在類似面積 、 質(zhì)量 、 設施 、配置 、 市場定位 、 地理位置 、 管理公司 、 品牌形象和附屬情況等基礎上進行定位 。 可根據(jù)相關差別相應調(diào)整價格 。 41 基于我們對市場 的理解和對其他酒店平均房價的考量 ， 我們將重新定位的酒店的平均房價按 2022 年價值標準定為人民幣 。 其定價原因如下： ? 現(xiàn)有酒店將升級為國際四星級標準； ? 走創(chuàng)建品牌戰(zhàn)略 ， 由具備國際管理理念的從業(yè)人員負責經(jīng)營； ? 合理的功能配置； ? 翻新后 ， 酒店的實物產(chǎn)品和美化環(huán)境將被有效地結合起來 ， 成為一個有吸引力的度假勝地；以及 ? 重新定位的酒店是總體規(guī)劃的一部分 ， 規(guī)劃擁有大量休閑和娛樂設施 。 在入住率達到穩(wěn)定水平之前，平均房價的變化主要受酒店和市場相關因素影響。當酒店入住率達到穩(wěn)定之后，平均房價通常在剩余經(jīng) 濟生命期內(nèi)將隨通貨膨脹率繼續(xù)增長。 42 待改造酒店平均房價預測 我們假設酒店將提供旺季 、 平季和淡季房價 。 我們預計酒店翻新后 ， 平均房價水平將在 2022年至 2022 年增長大約 120%(與現(xiàn)平均房價比較 )， 在 2022 年至 2022 年增長 %。 從 2022 年起 ， 我們假設 ， 酒店的平均房價增長將與人民幣通脹率保持一致 ， 達到 4%。 酒店預計在 2022 年的穩(wěn)定房價定位 ， 反映了現(xiàn)有麗湖銀灣大酒店的實際凈房價增加了人民幣 （ 按 2022 年價格計算 ， 從人民幣 220元增長到人民幣 元 ） 。 43 年份 平均房價 升幅 ％按 201 2 年價格計算2022 485 . 00 14. 77% 470 . 452022 556 . 62 5. 00% 523 . 232022 584 . 46 4. 00% 531 . 852022 607 . 83 4. 00% 534 . 892022 632 . 15 4. 00% 537 . 332022 657 . 43 4. 00% 539 . 102022 683 . 73 4. 00% 540 . 152020 711 . 08 4. 00% 540 . 422021 739 . 52 4. 00% 539 . 852022 769 . 10 4. 00% 538 . 372023 799 . 87 4. 00% 535 . 916. 新增市場所帶來的市場增量 設立韓國 （ 首爾 ） 、 日本 （ 東京 ） 兩國辦事處 ， 以擴大日本 、 韓國等海外市場的銷售 ， 同時吸引冬天高爾夫長住客戶的市場占有份額 。 設立中國其他一線城市 （ 含港澳臺 ） 的代辦處 ， 主要與相關的旅游企業(yè)合作 ， 利用合作關系進行代辦處的設立 ， 以增加和推廣酒店在中國其他省份和城市的市場占有量 。 利用公司球會資源 ， 大力發(fā)展相關的高爾夫套餐產(chǎn)品 ， 加大力度與海南省 ， 中國國內(nèi)其他著名高爾夫球會 ， 甚至世界上著名的高爾夫球會合作 ，開發(fā)和酒店相關的高爾夫套餐產(chǎn)品 。 與集團其他相關企業(yè)進行聯(lián)合推廣合作 。 比如：與港澳國旅的合作 ， 與奧凱航空的機票 +酒店套餐合作 ， 高爾夫球會和其他相關合作 。 44 增加網(wǎng)絡宣傳和推廣渠道 ， 多方面對酒店進行品牌的推廣 。 如：酒店微博推廣折扣；酒店網(wǎng)站在線預訂優(yōu)惠；與全國 、 全世界各大GDS系統(tǒng)合作 ， 進行酒店的推廣和在線預訂 。 （ 其主要功能可以自由組合機票 +酒店 ） 團購和會員合作機制的建立 與各大團購網(wǎng)站進行長期有限的合作機制 ， 重點推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 與海航一卡通或銀行進行聯(lián)名卡的推廣 ， 以達到酒店知名度和會員體系的自主建立 。 45 新增市場所帶來的增量據(jù)我們的預測 ， 可為酒店前三年帶來 15%20%的 市場占有量 ， 可提高 3040%左右的客房入住率 。 如下表所示： 46 新增量市場的入住率及房晚預測 細分市場來源 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 海外市場 新增入住率 4% 5% 6% 7% 7% 7% 7% 7% 預計增加間夜數(shù) 7300 7300 8760 10220 10220 10220 10220 10220 大中華區(qū)市場 新增入住率 8% 10% 12% 15% 15% 15% 15% 15% 預計增加間夜數(shù) 14600 14600 17520 21900 21900 21900 21900 21900 高爾夫套餐 新增入住率 4% 5% 6% 7% 7% 7% 7% 7% 預計增加間夜數(shù) 7300 7300 8760 10220 10220 10220 10220 10220 網(wǎng)絡推廣 新增入住率 2% 2% 3% 5% 5% 5% 5% 5% 預計增加間夜數(shù) 2920 2920 4380 7300 7300 7300 7300 7300 企業(yè)合作 新增入住率 2% 2% 3% 5% 5% 5% 5% 5% 預計增加間夜數(shù) 2920 2920 4380 7300 7300 7300 7300 7300 合計 新增入住率 20% 24% 30% 39% 39% 39% 39% 39% 預計增加間夜數(shù) 35040 35040 43800 56940 56940 56940 56940 56940 7. 收支預測 固定與浮動收支分析 客房收入 根據(jù)我們前面對入住率和平均房價的預測 ， 以及對可比酒店財務經(jīng)營狀況的了解 ， 我們已經(jīng)制定了從 2022 年 1 月 1 日起對翻新和重新定位的400 間客房酒店的 10 年收支預測 。 我們根據(jù) 《 經(jīng)濟學人 》 的預測 ， 將年通貨膨脹率定為 4%。 此收支預測以每年計入通貨膨脹的人民幣為單位 。 穩(wěn)定年旨在反映酒店在生命周期中建成 、 高峰和低谷任一階段中的預期經(jīng)營業(yè)績 。 因此 ， 從穩(wěn)定年份開始的收支預測將不考慮任何異常供求關系以及任何會導致不正常收支的非周期性情況 。 對酒店的營運收支預測中，我們使用了固定 /可變成分模型。該模型的前提是酒店收支中有一部分構成是固定的，而另一部分則根據(jù)客房入住率和設施使用狀況而發(fā)生變化。根據(jù)一個已知的收支水平并計算出其固定和可變部分，從而可以做出相關預測。固定部分僅根據(jù)通貨膨脹進行調(diào)整，可變成分除考慮通貨膨脹因素外，還需根據(jù)產(chǎn)生收支的預期客房入住率和設施使用的百分比變化進行調(diào)整。 客房收入取決入住率和平均房價這兩個變量。具體參見第 5章入住率和平均房價預測。 47 餐飲收入 水療收入 ―酒店統(tǒng)一會計制度 ‖將食品收入定義為食品銷售所得收入 ， 包括咖啡 、 牛奶 、 茶和軟飲料 。 食品銷售不包括員工膳食 。 食品收入同時還包括會議室租賃 、 餐飲服務費 、 服務費和各種宴會雜項收入 。 飲料收入為餐廳和宴會廳銷售酒精飲料的收入以及酒吧和酒廊銷售酒精飲料和軟飲料的收入 。 如第 4 章設施完善計劃及設施推所述 ， 我們假設酒店將提供 5 處餐飲設施 ， 以為住宿客人和總體規(guī)劃中來自其他地區(qū)的外部客人提供一個更加具有吸引力的用餐氛圍 。 根據(jù)上面的詳細分析 ， 我們預測 ， 餐飲收入在穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 價格為每已售房 （ POR） 人民幣 260元 。 我們認為 ， 這個數(shù)字符合海南東北地區(qū)可比度假村水平 。 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗 ， 我們預測 ， 水療收入在穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 價格為每已售房 （ POR） 人民幣 39元 。 48 其他收入 客房支出 其他收入主要包括：電話 、 洗衣與干洗服務 、 付費電視節(jié)目和秘書服務等 。 我們預計穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 其他收入約為每已售房人民幣 7 元 。 客房支出由客房銷售所涉及的開支和客房及公共區(qū)域維修費用組成 。 工資和雇員福利占了此項支出相當大一部分比例 。 由于管理人員可以根據(jù)客房入住率的需要靈活安排客房清潔工 、 行李員和酒店環(huán)衛(wèi)工的工作安排 ， 大部分酒店的薪資部分是固定的 。 酒店必須時刻確保前臺接待人員 、公共區(qū)域清潔工 、 管家和其他管理人員充足 。 因此 ， 薪金 、 工資和員工福利受入住率變化影響不大 。 傭金和客房預訂通常以客房銷售量而定 ， 因此對入住率和平均房價的變化十分敏感 。 雖然顧客人數(shù)受入住率的影響達 100%， 但是床單和其他經(jīng)營費用受入住率的影響非常微小 。 其它客房部門支出包括清潔設備成本 、 旅行社應付傭金和預訂費用 。 我們預測酒店的客房支出將與其它相同類型的品牌度假酒店的客房支出一致 。 我們預測穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 的客房支出約為每已售房人民幣 95 元 ， 即客房收入的 %。 49 餐飲支出 其他支出 行政及總務費用 營銷費用 餐飲支出由酒店的食品 、 飲料和宴會設施運營所必需的一些項目開支組成 。 由于地域因素 ， 我們預測酒店的餐飲支出將比其它相同類型酒店的水平略高 。 因此 ， 我們預計穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 酒店的餐飲支出占餐飲總收入的 %。 其他部門支出由產(chǎn)生其他收入的相關開支組成 。 我們根據(jù)可比歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)對其他支出做出預測 。 我們預計穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 其他支出為總收入的 %。 行政及總務開支包括所有行政部門員工以及并不直屬于任一部門的員工薪資 。 酒店管理和運營而產(chǎn)生的相關開支項目也歸屬于此類開支 。 大部分行政及總務開支都是固定的 ， 除了現(xiàn)金富余和短缺 、 信用卡費用傭金和壞賬準備金 。 我們預測酒店的行政及總務開支在穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 為總收入的 %。 營銷費用由所有的廣告、銷售和促銷成本組成，旨在吸引新的客戶并保持現(xiàn)有客戶。營銷的目的是創(chuàng)建形象、提高酒店知名度刺激酒店各類服務設施的客戶光臨。我們預計酒店將在?？诩皟?nèi)陸重要城市建立銷售隊伍，雖然這可能會增加營銷費用的成本，鑒于酒店的內(nèi)陸位置，我們認為這部分成本略微提高尚算合理。因此，我們預測，翻修的酒店的營銷支出在穩(wěn)定年（ 2022年）為總收入的 %。 50 物業(yè)運營與維護費用 能源支出 物業(yè)運營及維護維護費用是很大程度上由管理者所控制的另外一項支出種類。除了為保持必要設施的運營（管道、供暖和電子設備等）而進行的維修外，多數(shù)項目的維修時間都可以不同程度地推延。 維護費用是一筆累積費用。如果管理者決定推遲一項必要的維修，這筆支出并沒有節(jié)掉，而只是被推遲到一個較晚的日期而已。如果一家酒店維持了一個低于正常水平的維護保養(yǎng)預算，那么將積聚起一筆相當大的推遲維護費。 因改造計劃只屬于局部翻新，所以我們預測酒店的物業(yè)運營與維護費用將比其它相同類型酒店水平（ %）為高。翻修酒店的物業(yè)經(jīng)營和維護費用在穩(wěn)定年（ 2022年）為總收入的 %。 酒店很大一部分的能源開支是相對固定的 ， 受入住率的變化影響很小 。無 論入住率如何 ， 除去客房和會議室外 ， 酒店的大部分區(qū)域必須提供維持照明 、 供熱或供冷 。 額外入住客房的邊際能源成本很少 。 因改造計劃中沒有配置 BAS系統(tǒng)