【導讀】經濟正處于起飛前高速滑行期間。同時，惠州第三產業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開發(fā)嚴。重滯后，興建高星級酒店對社會經濟協(xié)調發(fā)展將產生積極影響。星級酒店無論住房率還是房價都處于較高水平，市場飽和程度低于周邊地區(qū)。本章提出，以惠州旅游、商務市場容量，完全可以支撐5家以上五星級酒店。同時，酒店建設需要政府進一步扶持。匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經營狀態(tài)。市場消費力和投資能力不斷增強的情況下，酒店產權銷售容易獲得成功。星級酒店進行了全面分析，認為惠州現(xiàn)有高星級酒店普遍存在硬件檔次較低，認為現(xiàn)有惠州高星級酒店遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市。目前是惠州建設高星級酒店的最佳時機，經營效益是有充分保證的。惠州高星級酒店將升級換代，現(xiàn)有格局將改變，市場競爭將變得激烈。然是惠州未來經濟的主要構成部分和最活躍的部分。密切關注惠州經濟發(fā)展趨向，并把這種關注作為可行性研究的靈魂。惠州為地級市，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣

　　

【正文】 也比較低，各自為戰(zhàn)。 楊小川還認為：惠州沒有真正意義上的豪華酒店，給整體促銷很多困難。 消費群體 在某大型企業(yè)行政部部長陳先生看來，惠州目前沒有上檔次、有品味的高星級酒店。尤其是酒店周圍環(huán)境普遍太差，門前的活動空間太小。他認為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。 他說，目前他們企業(yè)的消費比較分散，如果惠州有新建的高檔酒店，可以考慮把高端消費集中在一起。 三環(huán)置業(yè)發(fā)展有限公司總經理張先生認為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，人性化服務不到位的問題，與擁有 TCL、德賽、僑興等著名大企業(yè)的經濟發(fā)展格局不相稱。他對天悅大酒店的評價比較差，認為天悅大酒店存在停車難，出品質量差而且價格昂貴等問題。 SAO結論 珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務旅游。事實證明：商務旅游越興旺，城市競爭力就越大。 發(fā)展商務旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費，三可以提高社會經濟整體水平，增強城市競爭力。 高星級酒店是商務旅 游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項目的投資必然給惠州帶來大量高端 商務旅游 客源。目前天悅大酒店、惠州賓館、三陽酒店等高星級酒店不具備接待水準。也就是說，以現(xiàn)有惠州高星級酒店的檔次和結構，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。 惠州酒店業(yè)已經到了產業(yè)整體升級和大幅度調整結構的時候了。 第九章 興建五星級酒店的市場機會 目前是高星級酒店建設的最佳時機 五星級酒店的生存，需要大量的商務活動和充足的旅游資源來支撐。這一切都取決于宏觀經濟的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長，金融、交 通、物流業(yè)的發(fā)展等，目前，惠州具備這樣的外圍環(huán)境。 作為第三產業(yè)，高星級酒店的建設速度隨著地區(qū)經濟氣候而起伏，節(jié)奏性、階段性比較強。以深圳為例，上個世紀 80年代到 90年代初，隨著深圳經濟特區(qū)的成立，第一批高星級酒店 － 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。這可以視為深圳高星級酒店發(fā)展的第一階段。這時期高星級酒店的經營效益非?？捎^，如新都酒店，即使在市場低潮的 1989年，稅后利潤也在 2020萬元以上。 90初期是深圳快速發(fā)展時期，高星級酒店市場需求急劇擴張，期間深圳相繼建成了陽光、香格里拉、富苑、新世紀、駿 豪、都之都等高星級酒店。這是第二階段。這個階段，陽光、香格里拉等地理位置較好的高星級酒店經營效益也非常好。 第三階段， 90年代中期到 90年代末期。隨著深圳特區(qū)優(yōu)勢的減弱、經濟發(fā)展的低迷，酒店建設也陷入低谷，期間只有五洲賓館和麒麟山莊兩個高星級酒店建成，而且都是政府投資的接待基地。 1999年底至今，隨著深圳經濟復蘇和高新技術產業(yè)的崛起，深圳高星級酒店又加快了發(fā)展速度，彭年酒店、圣庭苑、威尼斯、景軒酒店、東華假日等大批四、五星級酒店陸續(xù)建成開業(yè)，而且住房率都比較高。這是第四階段。 目前惠州酒店業(yè)發(fā)展相似于深 圳第一階段末期和第二階段初期，是建設高星級酒店的最佳時機。迅速抓住時機，切入市場，就能成為蛋糕的有力瓜分者。 投資高星級酒店經營效益更有保障 住房率是酒店經營效益的主要指標之一。根據(jù)國家旅游局公布的《 2020年中國星級酒店統(tǒng)計公報》分析， 2020年中國酒店在住房率方面有兩個明顯的特點： 一是檔次越高，住房率越高。全國星級酒店平均客房住房率為 ％，其中五星級酒店的客房住房率為 ％；四星級為 ％；三星級為 ％；二星級為 ％；一星級為％。由此可見， 酒店星級從低到高，客房住房率呈遞增趨勢，星級越高，住房率越高。其中，五星級和四星級酒店客房住房率分別高出全國星級酒店平均客房住房率 。比一星級酒店的住房率則分別高出 ％和 ％。 二是規(guī)模越大，住房率越高。按酒店規(guī)模大小劃分的情況是：客房數(shù)在 500間以上的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 300－ 499間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 200－ 299間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 100－ 199間的酒店平均客房住房率為％；客房數(shù)在 100間以下的酒店平均客房住房率為 ％。可見，規(guī)模越大的酒店，其住房率越高。其中， 500間以上客房酒店的住房率要高出 100間以下客房的小型酒店 。 上述統(tǒng)計包括經濟欠發(fā)達地區(qū)。以惠州的情況來看，這些特點更加明顯。 2020年，惠州的賓館酒店平均住房率為 ％，星級最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達 65％，高出平均住房十個百份點。 SAO結論 高星級酒店是城市經濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標。隨著殼牌項目的啟動，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會經濟的快速發(fā) 展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間 ,經營效益也是有保證的。 第十章 高星級酒店的未來走勢 惠州現(xiàn)在已經成為珠三角的經濟熱點，吸引越來越多的投資者。旅游業(yè)和酒店業(yè)將隨之進入行業(yè)發(fā)展的快車道，高星級酒店的現(xiàn)有格局也將很快改變，酒店之間的競爭將會變得激烈。預測高星級酒店的未來走向，未雨綢繆，找準自己的市場定位，這對酒店的未來發(fā)展有極端重要的意義。 惠城區(qū)作為惠州及粵東地區(qū)的政治、文化中心和經濟商務活動中心，新老高星級酒店主要集中在這一帶。 老牌高星級酒店 如上所述 ,惠州老牌的高星級酒店，普遍存在 硬件條件差、檔次不高的問題。在與老牌高星級酒店的競爭中，只要新世紀花園酒店的價格路線不嚴重偏離惠州市場的實際情況，換言之，只要價格不要比現(xiàn)有的高星級酒店高出太多，就會在競爭中處在有利位置。老牌的高星級酒店除三陽酒店外都是國營企業(yè)，他們長期受制于體制的缺陷，面臨改造資金不足的問題，產品難以更新?lián)Q代。企業(yè)的競爭力江河日下。 新世紀花園酒店等新一代高星級酒店的出現(xiàn)，將對老牌高星級酒店構成沖擊和威脅，促使他們更新?lián)Q代，從而達至惠州酒店業(yè)的整體升級，大幅度提升設備檔次和經營管理水平，提高整體競爭能力，扭轉 “在惠州工作 ，在東莞消費 ”的被動局面。 濤景度假村 濤景度假村基本情況 濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨立投資，總投資人民幣 5億元， 占地面積 1350（畝），建筑面積 45000平方米，建有 18洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。 接待功能差異 濤景度假村與新世紀花園酒店的接待功能差異如下： 目標市場 濤景度假村旅游、休閑會所，目標市場是高端旅游、休閑市場。而新世紀花園酒店將 以商務酒店定位，目標市場是商務市場。 私密性 高爾夫會所私密性較強，顧客群比較集中，主要為高爾夫會員服務。度假村將把政府官員和其他會員服務作為主要服務對象。由于對社會的公開性比較差，其他人一般不會在那里消費。 相反，商務酒店對社會的公開性很強，顧客群比較廣泛。 配套項目獨立性 高爾夫會所的配套項目比如客房、餐飲、娛樂等一般不可能有較大的獨立性。而商務酒店如果條件許可，各個配套項目都相對有較大的獨立性。 據(jù)此分析，濤景度假村與新世紀花園酒店不構成嚴重的競爭關系。 康帝國際酒店 康帝國際酒店應該成為新世紀花園酒店的主要研究對象和競爭對手。 康帝國際酒店基本情況 康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路的渡口所，占地面積 14000平方米，以五星級定位和設計，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 為了爭取投資到位，惠州市政府給予了投資者許多優(yōu)惠條件，比如承擔部分拆遷費用，某些部門甚至承諾將中海石化項目籌建慶典活動安排在該酒店舉行等。 在投資者與惠州市投資管理有限公司簽訂的合作合同中甚至還出現(xiàn)這樣的條款： “乙方（指惠州市投資管理有限公司）應提 請惠州市政府作出如下承諾：在甲方（指投資者）投資的酒店建成營業(yè)三年內，在惠州市城區(qū)不再批準建設新的五星級酒店（不含會所），以保障甲方的合法權益。 ” 由此可見：康帝國際酒店不把現(xiàn)有的高星級酒店和高爾夫會所作為競爭對手，但高度重視與新建五星級酒店的競爭。 新世紀花園酒店與康帝國際酒店的關系分析 新世紀花園酒店與康帝國際酒店存在相輔相成又相互競爭的辯證關系。 相輔相成 如上所述，惠州酒店業(yè)已經到了產業(yè)整體升級和大幅度調整結構的時候 , 康帝國際酒店正是這樣的換代產品，酒店的建成，填 補了惠州酒店業(yè)的空白。但惠城區(qū)作為惠州乃至粵東地區(qū)的經濟文化中心，市場容量很大，所能容納的決不止一座五星級酒店。更何況兩個酒店地理位置上相去甚遠。 自然環(huán)境方面，康帝國際酒店依靠西湖和東江景色，而新世紀花園酒店主要依靠山色； 設計風格方面，康帝國際酒店是現(xiàn)代高層建筑設計，而新世紀花園酒店將設計為園林式酒店，設計風格各異。 差異化的設計風格將使兩個酒店形成優(yōu)勢互補的格局，共同對改善惠州市的投資環(huán)境、提升惠州城市形象產生積極影響。 相互競爭 康帝國際酒店和新世紀花園酒店在星級、類型等方面都存 在許多共同的地方，這就決定他們之間存在嚴重的競爭關系： 1）康帝國際酒店以五星級商務、旅游酒店定位，而新世紀花園酒店也將以五星級商務酒店定位； 2）康帝國際酒店有大型的會議中心和小型會議室，與新世紀花園酒店一樣，都將以高端商務為主要接待對象； 3）兩個酒店都有較好的自然環(huán)境； 4）康帝國際酒店將設計千人宴會廳，與新世紀花園酒店一樣，將走大型餐飲的路子。 兩酒店的優(yōu)勢和劣勢 資金壓力 康帝國際酒店不是產權式酒店，而且資金實力雄厚，沒有申請銀行貸款，開業(yè)后資金費用比較小。而新世紀 花園酒店是產權式酒店，有銀行貸款，開業(yè)后資金費用比較大。 兩酒店相比，前者占優(yōu)。 建設費用 康帝國際酒店由舊建筑拆遷而成，而且是高層建筑，建筑成本高昂。開業(yè)經營后攤銷折舊費用比較高。新世紀花園酒店建筑成本比較低，開業(yè)后攤銷折舊費用也比較低。 兩酒店相比，后者占優(yōu)。 建筑風格 康帝國際酒店是現(xiàn)代高層建筑，設計風格流于一般化，特點不突出。許多市民認為，酒店的地標作用甚至不如現(xiàn)有的天悅大酒店。新世紀花園酒店將作園林設計，富于新穎性，風格特點和地標作用都比較突出。 兩酒店相比，后者占優(yōu)。 周邊環(huán)境 康帝國際酒店位于惠城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，酒店面臨西湖和東江，景色優(yōu)美。但周圍有較多的居民住宅，在酒店設計和經營等方面會受到周邊環(huán)境的制肘。 新世紀花園酒店位于惠城區(qū)政府旁，是惠城區(qū)未來的行政、信息中心。酒店靠山面湖，景色同樣優(yōu)美，但周圍沒有居民住宅。酒店在設計與經營上可以放開手腳，營造自己的特色。 兩酒店相比，后者占優(yōu)。 交通條件 康帝國際酒店門前是 4車道的公路，不但路面窄，路況差，而且有大量的公交車輛，交通不順暢，容易造 成塞車。 新世紀花園酒店目前是 6車道的公路，不但路面寬，路況好，公交車輛少，而且今后將禁止大貨車通過，交通非常順暢。 兩酒店相比，后者優(yōu)勢非常明顯。 項目拓展性 康帝國際酒店是集約型的大型建筑，酒店背后是大量的永久性建筑，沒有拓展空間，經營項目都集中在 12個大廈里，項目的獨立性很差。 新世紀花園酒店是花園式的建筑群，周邊是空地或臨時建筑，拓展空間很大。酒店的經營項目分散在不同的樓宇里，大規(guī)模的經營項目都可以有獨立的形象和出口，獨立性非常強。 兩酒店相比，后者優(yōu)勢非常明顯。 結論 分析上述各項硬性條件，新世紀花園酒店的優(yōu)勢比較明顯。更何況康帝國際酒店建設在前，有利于新世紀花園酒店有的放矢，在設計風格、功能定位等方面與康帝國際酒店形成差異化。在開業(yè)前就避開競爭或早早取得競爭取勝砝碼。 SAO觀點 惠州高星級酒店的快速發(fā)展是必然趨勢，市場競爭也將越來越激烈，新建的高星級酒店處于居高臨下的態(tài)勢，是競爭中的強者。 對市場競爭而言，我們一慣反對惡性競爭，主張優(yōu)勢互補。但事物的發(fā)展不是由人的主觀意志所決定的，所以也必須做好面臨惡性競爭的思想準備，要充分利用自己絕無僅有的 環(huán)境優(yōu)勢，找到準確的客戶定位和市場定位，形成核心競爭力，保持長盛不衰的競爭力和發(fā)展能力，打造百年老店。 第十一章 酒店市場定位 惠州酒店未來客戶層構成及分析 今后很長時間內，惠州酒店業(yè)的客源構成是多層面的，可以細分為幾類： 、中型企業(yè) 如 TCL集團、德賽集團、僑興集團、 LG生產基地等。這些企業(yè)原來就是惠州酒店業(yè)的主要消費群。他們目前都正處于高速發(fā)展階段發(fā)展，商務應酬活動將不斷增加。 隨著殼牌項目和其他建設項目的展開，各級政府的商務接待活動將不斷增 加，成為惠州酒店業(yè)的另一個消費增長點。 如參與殼牌主體項目建設的中外專家、顧問和殼牌下游項目建設人員。 他們來自荷蘭、英國、日本、法國、新加坡、韓國、美國、德國等地，消費能力比較強，是酒店業(yè)消費的生力軍。 、澳與珠江三角洲地區(qū)其他城市的商務、旅游休閑人士 ，包括當?shù)匦⌒兔駹I企業(yè)家和物業(yè)所有者 酒店客戶定位及消費構成 新世紀花園酒店作為五星級商務酒店，目標客戶群和主要消費主要由以下部分構成： 大、中型工業(yè)企業(yè)的團體 消費 未來 10年內，惠州經濟發(fā)展仍然以第二產業(yè)為主，大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州經濟的主要構成部分和最活躍的部分。其中 TCL、德賽、華陽、僑興、 LG、三星等 200多家電子信息類企業(yè)和生產基地是目前惠州市的經濟支柱和主導產業(yè)，他們的