【導(dǎo)讀】是集房地產(chǎn)、旅游酒店、設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)。投資開發(fā)及高新技術(shù)產(chǎn)品與推廣為一體的綜合型企業(yè)。下設(shè)投資管理、營銷策劃、建筑工程、酒店管理等部門。邊緣相隔有一條小溪。在地塊之間（正面）可以遠(yuǎn)眺著名的。名勝風(fēng)景“百丈峽”。地塊總面積約為60畝，預(yù)計建成一。16783平方米；客房數(shù)量大概在250間左右。項目建成后將是張家界市首家“休閑度假式。為張家界地區(qū)乃至湖南省的首個產(chǎn)權(quán)式酒店。3，目前在湖南省還沒有一家產(chǎn)權(quán)式酒店，長167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝?50萬人?，F(xiàn)在張家界市的基本建設(shè)正在加緊之中，為開拓旅游。張家界市由南莊坪到武陵源之間的“張清公路”已經(jīng)。張家界市國民經(jīng)濟呈穩(wěn)健發(fā)展。2021年全市實現(xiàn)國內(nèi)生。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值?！拔?一”期間全市接待游客。旅游市場進(jìn)一步擴大。張家界市政府依法治旅游步伐加快。步入了依法治旅的軌道，旅游環(huán)境明顯改善。意率最高的三個城市之一。“創(chuàng)建”工作圓滿完成。通過三年積極“創(chuàng)建”，張家

　　

【正文】 括項目地價在內(nèi)） 5． 4 建筑物裝修及機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 建筑物大致材料 (單位：人民幣 ) 材 料 名稱 規(guī)格 單位 202 3 2021． 3 后估測 圓鋼筋 10 內(nèi) t 2580 25502600 10 外 t 2610 25002650 螺紋鋼 綜合 t 2620 25002650 普 通 水泥 425 t 355 350355 普 通 水泥 525 t 445 400450 普 通 水泥 525純硅 t 500 500550 膠合板 18cm1 號 M2 75 7080 38 膠合板 5mm M2 16 1520 紅磚 標(biāo)準(zhǔn) 塊 0． 23 0． 230． 30 砂 中 M3 35 3035 碎石 2040mm M3 56 5660 平板玻璃 5mm M2 30 3035 平板玻璃 5mm M2 35 3035 以上表中所述為收集之?dāng)?shù)據(jù)，只得作為參考之用，不能作為結(jié)算或處理價格之用。 機電設(shè)備： 給水系統(tǒng) 本采用泵房二次加壓供水， 3 層以上的則可以采用變頻水泵供水； 給水管材選用銅管（管道從管井接出，暗藏在墻，板內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)各用水點）； 衛(wèi)生間熱水則中央供水系統(tǒng)供應(yīng) ,熱水管材用銅管 , 暗藏在管道井內(nèi)； 排水系統(tǒng)： 39 a， 本工程采用排水管材（雨水和污水）采用 UPVC 排水塑料管，室外采用 UPVC 排水管，鋼筋混凝土管； b， 衛(wèi)生間等潔具的排水位按統(tǒng)一的尺位預(yù)留；大多數(shù)馬桶和地漏采用側(cè)排式； c， 本工程采用（雨水和污水）分流制； 燃料系統(tǒng)： 可根據(jù)餐廳和廚房的需要再作考慮； 空調(diào)與通風(fēng)； A，本工程采用中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，在每間客房內(nèi)，均設(shè)有控制與調(diào)節(jié)開關(guān)，除中央空調(diào)外，酒店不再考慮增設(shè)其他獨立空調(diào)系統(tǒng)，以保持酒店外觀的整體美觀與完整； 4 基本參數(shù)與建筑物裝修及機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； （建筑物大致材料及設(shè)備的預(yù)算）； 5 土地成本： 本項目是以合作方式出現(xiàn)的，擁有土地的是湖南省旅游開發(fā)總公司，其中本項目的土地成本約為人民幣 3， 000萬，投資建房的是 **天下旅游公司，項目總投資額為人民幣 億 。 6 建安工程成本 40 工建及裝修工程成本 建安成本為項目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項目總投資的 60%以上，對于一個項目來說，控制好及運用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費，控制好建筑成本那就是你最好的方法。 工建是指項目的主體建筑工程部分，他包括項目的基礎(chǔ)工程部分、建筑主體工程部分等，本項目為高標(biāo)準(zhǔn)五星級的酒店，其在工建方面及用材都不同于一般的普通住宅，酒店的用材及其它類的成本都較之普通住宅高之 23 倍，故針對這些情況我司在對市場熟悉及對張家界進(jìn)行調(diào)查的情況下，對項目的建筑成本進(jìn)行初步的估算： 張家界普通商住房（多層、毛坯房）建安造價： 500 元/M2 深圳一般普通商住房（多層、毛坯房）建安造價： 1,100元 /M2。 41 由于酒店與住宅的成本投入不一樣，故在測定項目的成本時，我們只對周邊市場上的住宅或其它物業(yè)進(jìn)行分析和比較，比較的范圍基本上參考酒店建安成本比一般普通住宅要高（不含裝修），以深圳雅蘭酒店為例建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項目地價）： 6000 元 / /M 左右。在經(jīng)過對比后還須要對 各地區(qū)的成本差異進(jìn)行估算和測定每一個地方的地質(zhì)、地貌、地形情況不一樣及各地區(qū)的建筑用材和人工也不一樣，成本的差異也較大，我們在對項目的成本進(jìn)行估算時，應(yīng)考慮以上方面的因素，只有這樣估算出的成本才比較合理： （本項目所在位置地形情況不佳，不規(guī)則且靠山，故建筑成本一般不會低的） 綜上所言，我們初步估算項目的建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項目地價）： 4,000 元 /M2。（以上考慮了地域成本差，如建筑用材，人工等，以下降 20%左右為估算數(shù)字，只供參考） 7 設(shè)備安裝工程成本 設(shè)備安裝工程成本也分為二 大部分，一是工程材料成本，二是安裝成本方面 工程材料成本：門窗用材、給排水用材、消防系統(tǒng)用材、燃 42 料系統(tǒng)用材、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)用材、電訊電器用材、安全系統(tǒng)等； 安裝成本：各種系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；現(xiàn)將各項安裝調(diào)試費用作如下： 水、電： 70 元 /M2 水、電安裝： 60 元 /M2 消防： 40 元 /M2 煤氣： 15 元 /M2 通訊： 15 元 /M2 電梯： 150/M2 電視： 5 元 /M2 防盜安全： 30 元 /M2 根據(jù)所選用的材料及各地各成本差異不同，單位價都有所變化或不同，在此提供上述數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考。 紅線內(nèi)外工程成本 （包括：供電費用、臨時施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費、供水管網(wǎng)工程費、臨時施工用水費、環(huán)境 43 美化及綠化工程費用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費、停車場工程費等） 項目的前期費用為項目總投資額 4%，其中以成立項目公司為總投入中主體的 60%，而項目的建筑規(guī)劃設(shè)計和前期策劃為 40%。 8 紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費用、臨時施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費、供水管網(wǎng)工程費、臨時施工用水費、環(huán)境美化及綠化工程費用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費、停車場工程費等） i. 供電、水費用（臨時施工 用電、水）： ii. 紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費： iii. 供水管網(wǎng)工程費： iv. 環(huán)境美化及綠化工程費： v. 建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費： vi. 停車場工程費： 9 不可預(yù)見費： 3% 10 開發(fā)期稅費： 5% 11 綜合成本（歸納以上費用） 44 12 金籌措計劃及財務(wù)費用 A、 本項目的資金主要是通過銀行貸款，在項目的成本構(gòu)成中，其中項目的地價已由湖南省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進(jìn)行了投資，另外發(fā)展商（ **天下旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過大，因為項目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷 售公司進(jìn)行策劃、銷售），在銷售的過程中，我們可以迅速的回籠資金，通過這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。故在此我司建議，項目的銀行貸款額度可為項目的 30%左右。 當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個較佳的辦法。 售價測定 本項目銷售價格測定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項目建成后張家界大型基建項目，特別是 45 高速公路通車和機場擴建對物業(yè)價值的影響所確定。 運用科學(xué)評估方法進(jìn)行測算， 并予以一定的保險系數(shù)，提出具體建議。 評估時點為二○○二年三月十日 基本條件： 本項目具有四星級酒店必須具備的設(shè)施、設(shè)備，項目能在規(guī)定時間內(nèi)通過國家的星級評定。 建議銷售價 運用市場比較加權(quán)系數(shù)修正法，測定本項目市場銷售單價（一次付款）。由于本項目離建成銷售還有一段較長時間，用于參考的產(chǎn)權(quán)式酒店深圳的“雅蘭酒店”、廣州的“遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈”都是正在銷售當(dāng)中，而且，對比物業(yè)都在沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，另外還有一些商業(yè)的氛圍，所以對比的系數(shù)將比較小。 項目售價市場比較系數(shù)修正表 1 港幣：元 /M2建筑面積 比較實例 成交單價 個別因素修正 修正后單價 46 雅蘭酒店 12,000 75/100 9,000 遠(yuǎn)洋商務(wù) 大 廈 17,500 52/100 9,100 項目售價市場比較系數(shù)修正表 2 港幣：元 /M2建筑面積 比較實例 雅蘭酒店 遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈 修改后單價 9,000 9,100 運算結(jié)果 9,050 經(jīng)過上述計算，預(yù)計本項目客房售價為港幣： 9,050 元 /M2建筑面積。 客房銷售總收入 預(yù)算客房總建筑面積為 16, 平方米，按上述預(yù)計本項目客房售價為 ： 人民幣： 8600 元 /平方米 客房銷售總收入為人民幣 144， 335， 520 元。 B、 財務(wù)費用： 1， 總建筑面積： 27,872M 其中，總占地面積為： 39,960M 客房總面積為： 16, 47 客房量： 250 間 1，建筑成本：人民幣 67， 132， 800 元（以上不包含公建面積成本） 2， 預(yù)計收入： 144， 335， 520 元（預(yù)計銷售收入）； 3， 管理費用： 600 萬（ 2 億 *5%） 4， 銷售費用： 721 萬 ( 億 *5%) 5， 不可預(yù)見費用： 360 萬 ( 億 *3%) 6， 利息： 36,000,000 萬 *5%： 198 萬 7， 營業(yè)稅： 794 萬（ 44 億 * 5%） 以上總計人民幣： 93， 862， 800 元 其中項目的配套工程及安裝費用：人民幣 26， 137， 200元 8， 利潤：人民幣 24， 335， 520 元；約 %： 算經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）： 地塊總面積 60 畝 =39,960 平方米 預(yù)計容積率 即總建筑面積 27,972 平方米 其中配套設(shè)施須 40%面積其余 60%是客房面積 客房總面積 16, 平方米 預(yù)計 250 間客房 (包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等 )； 平均每套客房面積 67 平方米； 48 ：綜上所述，我司在對項目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟、文化、旅游、氣候、項目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論： 1，項目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位； 2，項目銷售前景明確且投資確實可行；