【正文】 測費(fèi)萬元 勘察費(fèi)萬元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表序 號項(xiàng) 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用3000二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金總投資三、資金籌措。建設(shè)資金來源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2052土地款5503土地稅費(fèi)2547樓已開票樁基10057樓已開票毛渣6后期樁基開票507后期土建開票（到第10層）9008投入貨幣資金1289合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬元：一、㎡*1584元/㎡=?。喊串?dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍金山福星城均價(jià)已過2600元/㎡一、㎡*2500元/㎡=?。好麧?=所得稅=*25%=凈利潤==（3）還需要自籌資金萬元=四、投資使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃投入使用。第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評價(jià)費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實(shí)施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例（5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。（2）。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%，%。二、經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測算及評價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測算?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。直接成本項(xiàng)目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項(xiàng)目一期勞動(dòng)定員80人，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬元。詳見附表：工資及福利費(fèi)估算表。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營期第一年開始計(jì)提。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營后五年內(nèi)等額攤銷。詳見附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費(fèi)%計(jì)算。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場推廣費(fèi)用、物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等?？偝杀举M(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388 萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。總成本構(gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評價(jià)則采用經(jīng)營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營成本按項(xiàng)目評價(jià)原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用。，見附表：總成本費(fèi)用估算表。三、營業(yè)收入、稅金測算項(xiàng)目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待8萬人就餐，參照漢川市同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為960萬元。住宿收入?yún)⒄諠h川市同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按360天測算，預(yù)計(jì)年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測明細(xì)表 單位：萬元序號房間類型房價(jià)（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計(jì)168娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測算詳見下表：娛樂項(xiàng)目年均收入預(yù)測明細(xì)表序號項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量時(shí) 間出租率收入小計(jì)（萬元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1棋牌室100元/天6個(gè)360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計(jì)會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。詳見下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測明細(xì)表序號會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會(huì)展收入　　　　旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。營業(yè)收入測算根據(jù)上述計(jì)算，詳見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：；、。見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤測算 從損益測算可以看出，。各年實(shí)現(xiàn)利潤按25%交納所得稅， 萬元。五、財(cái)務(wù)效益評價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計(jì)算表明，%，可不虧不盈。七、風(fēng)險(xiǎn)因素分析市場風(fēng)險(xiǎn)（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)客源市場受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險(xiǎn)。生態(tài)維護(hù)及項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施針對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目建設(shè)單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行，同時(shí)按本報(bào)告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和各項(xiàng)規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。政策風(fēng)險(xiǎn)國家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對本項(xiàng)目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費(fèi)需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。（2）影響居民收入與消費(fèi)方式從目前國家政策來看，進(jìn)一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費(fèi)，是國家的既定方針。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施后要時(shí)刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時(shí)改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。只有項(xiàng)目運(yùn)營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項(xiàng)目的社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。八、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論綜上分析。，，%，%，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)漢川市“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升漢川旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問題，打造漢川市高規(guī)格接待服務(wù)平臺。項(xiàng)目規(guī)模是適宜的（1）本項(xiàng)目為漢川市西湖國際大酒店建設(shè)項(xiàng)目。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務(wù)大酒店。（2），資金由企業(yè)自籌資金解決（3）經(jīng)測算，，%，%，（含建設(shè)期1年），%，有較好的經(jīng)濟(jì)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、建議建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項(xiàng)目的實(shí)施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。建議采取切實(shí)可行的環(huán)保措施，減少污染，加強(qiáng)對環(huán)境的保護(hù)。在建設(shè)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，經(jīng)濟(jì)、合理的控制項(xiàng)目成本，爭取早日建成受益。g an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal.You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。tappealedagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal.Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months