【正文】 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及會(huì)議紀(jì)要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；總投資23680萬元，估算表附后。 資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1） 自籌資金：5000萬元2） 開發(fā)貸款：6000萬元3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動(dòng)投入12000萬元（考慮利用銷售收入的75%）。 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析銷售收入估算本項(xiàng)目工程 ，總建筑面積70625平方米。包括餐飲9715平方米，會(huì)議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的25%后開始銷售工作，預(yù)計(jì)從2006年開始預(yù)售起3年內(nèi)可全部銷售完畢。銷售價(jià)格通過對(duì)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查分析研究，并按市場(chǎng)比較法推算確定本項(xiàng)目出售、出租價(jià)格及客房價(jià)格。主要樓盤出售、出租價(jià)格樓盤名稱產(chǎn)品定位建筑面積價(jià)格銷售情況金鉆廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪公寓880007500/20000%銅鑼灣廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪酒店299904800/20000商鋪40%得利紫荊酒店產(chǎn)權(quán)酒店180間3688剩約10間匯美家居廣場(chǎng)商住12層約8000平米500012000金鉆廣場(chǎng)寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在G區(qū)二、三層共計(jì)209間左右，每間平均分隔面積約為30—40 平方米。租賃價(jià)約為25元/ 平方米；F區(qū)二至六層總計(jì)面積約17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為450萬。主要酒店客房價(jià)格酒店名稱星級(jí)客房數(shù)價(jià)格出租率備注標(biāo)價(jià)優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時(shí)滿員華都大酒店三11029526821680%旺季時(shí)滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時(shí)滿員八百里酒店三9530822820070%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項(xiàng)目客房出售價(jià)格均價(jià)定為4000元/m2；客房經(jīng)營價(jià)格均價(jià)定為350元/套；租賃價(jià)格均價(jià)定為20元/。銷售收入序號(hào)分項(xiàng)名稱面積（m2）價(jià)格（元/月）年租收入（元）1餐飲97151517487002會(huì)議中心32433娛樂中心88793031964404商業(yè)3138207531205酒店辦公輔助28806大堂27587合計(jì)5698260按以上原則估算各期收入，從2006年開始預(yù)售，至2008年底銷售完畢，并按第一年50%，第二年30%，第三年銷售完畢估算。詳見下表：序號(hào)分項(xiàng)名稱面積（m2）價(jià)格（元）銷售收入（元）1客房400124000160，048，000銷售收入年估算：2006年：160048000*50%=80，024，000元2007年：160048000*30%=48，014，400元2008年：160048000*20%=32，009，600元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按60%計(jì)算。） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為70%，年經(jīng)營日為360天計(jì)算，得35050070%360天=44，100，000元。試營業(yè)按60%計(jì)算。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 基本前提與說明（1） 水、電及各項(xiàng)物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。（2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。（見附表2）（3） 職工年平均工資按人，年9600元計(jì)算，包括各種工資性補(bǔ)貼。職工福利基金按14%計(jì)取，定員編制案280人計(jì)算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按15年進(jìn)行攤銷。（5） 經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的5%計(jì)算。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表。（見附表3）從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費(fèi)用計(jì)算，水、電及物料消耗費(fèi)用所占比例為20%，因此在生產(chǎn)中，加強(qiáng)科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。按照項(xiàng)目變化，試營業(yè)年按正常收入的60%計(jì)算。各年收入見附表1。（8） 稅金按照國家有關(guān)財(cái)稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為3%，附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、稅率7%；教育費(fèi)附加，費(fèi)率為3%，各年稅金額詳見附表1。企業(yè)所得稅率按33%計(jì)算。（9） 利潤在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個(gè)常數(shù)，%，%。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。（10） 財(cái)務(wù)盈利能力分析通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（見附表5），按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：指標(biāo)項(xiàng)目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表2） 總成本費(fèi)用表（表3） 損益表（表4） 全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表5） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（表5）(以上表見附表) 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析由于本項(xiàng)目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年10%的回報(bào)反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時(shí)有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項(xiàng)目銷售率、出租率同比變動(dòng)。假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入/租售面積之和。根據(jù)《總成本費(fèi)用表》（表3），本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi)(10年)，預(yù)計(jì)營業(yè)總收入為63811萬元。可租售面積為：61744m2，故10年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888元/m2研究期內(nèi)單位平均價(jià)格總額10335元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項(xiàng)目促本交易率61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率70%，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。盈虧平衡圖如下：（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖 敏感性分析影響因素因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %銷售收入510出租收入（經(jīng)營狀況）5101020固定投資成本53209．2/103051/本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入）、固定資產(chǎn)投資成本對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入）； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺(tái)國際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？梢灶A(yù)計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用。建議本項(xiàng)目盡快立項(xiàng)實(shí)施。