【正文】 測費萬元 勘察費萬元 小 計 項目總投資估算表序 號項 目 名 稱費 用備 注一工程費用3000二工程建設(shè)其他費用三預(yù)備費四建設(shè)期利息五流動資金總投資三、資金籌措。建設(shè)資金來源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費用金額1規(guī)費2052土地款5503土地稅費2547樓已開票樁基10057樓已開票毛渣6后期樁基開票507后期土建開票（到第10層）9008投入貨幣資金1289合計（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約1200萬元：一、㎡*1584元/㎡=　：按當?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍金山福星城均價已過2600元/㎡一、㎡*2500元/㎡=?。好麧?=所得稅=*25%=凈利潤==（3）還需要自籌資金萬元=四、投資使用計劃項目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實施進度計劃投入使用。第十二章 財務(wù)評價及風(fēng)險分析一、財務(wù)評價費用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例（5）《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關(guān)財務(wù)規(guī)定（6）國家及武漢市當?shù)赜嘘P(guān)勞動工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定費用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項目計算期：項目計算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。（2）。（3）財務(wù)基準收益率的設(shè)定：目前全國社會財務(wù)基準收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務(wù)基準收益率為8%，因此本項目的財務(wù)基準收益率確定為8%。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費率3%，%。二、經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務(wù)費用、制造費用等期間費用計算。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、攤銷費、修理費、財務(wù)費用及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。直接成本項目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪租賃直接成本、娛樂項目直接成本、會務(wù)會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項目一期勞動定員80人，福利費按工資的14%提取，預(yù)計年均工資及福利費為131萬元。詳見附表：工資及福利費估算表。固定資產(chǎn)折舊費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費從項目經(jīng)營期第一年開始計提。攤銷費用本項目固定資產(chǎn)投資中的項目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費、勘察、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標代理服務(wù)費等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項目運營后五年內(nèi)等額攤銷。詳見附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費%計算。其他費用其他費用包括除工資及福利費，固定資產(chǎn)折舊，修理費、攤銷費、市場推廣費用、物業(yè)營運及保養(yǎng)費用、勞動保護費、招待費等?？偝杀举M用本項目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費用為4388 萬元，見附表：總成本費用估算表。總成本構(gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務(wù)費用、部分直接成本等。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式為：經(jīng)營成本=總成本費用折舊費攤銷費財務(wù)費用。，見附表：總成本費用估算表。三、營業(yè)收入、稅金測算項目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務(wù)會展收入、商品銷售收入。餐飲收入項目建成后平均每年可接待8萬人就餐，參照漢川市同類高檔賓館餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在120元/位。按上述的收費標準、就餐人數(shù)計，預(yù)計年餐飲收入合計為960萬元。住宿收入?yún)⒄諠h川市同類賓館收費標準，年營業(yè)天數(shù)按360天測算，預(yù)計年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測明細表 單位：萬元序號房間類型房價（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計1標準間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計168娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預(yù)測明細表序號項 目單 價數(shù) 量時 間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1棋牌室100元/天6個360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費標準將參照同類級別會務(wù)收費標準計算。詳見下表：會務(wù)會展年均收入預(yù)測明細表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會展收入　　　　旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算，詳見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費依據(jù)：；、。見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤測算 從損益測算可以看出，。各年實現(xiàn)利潤按25%交納所得稅， 萬元。五、財務(wù)效益評價按《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財務(wù)基準折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務(wù)評價指標如下表所示：項目財務(wù)評價指標表經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標單位　數(shù)值　備注　項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點＝()100% ＝%；計算表明，%，可不虧不盈。七、風(fēng)險因素分析市場風(fēng)險（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風(fēng)險是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，屬系統(tǒng)風(fēng)險。（2）市場風(fēng)險的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當一部分客源。為盡量避免市場風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項目建設(shè)進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險。生態(tài)維護及項目建設(shè)風(fēng)險本項目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（1）生態(tài)環(huán)境保護風(fēng)險項目建設(shè)會造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計不當會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應(yīng)引起項目建設(shè)單位高度重視，并按各項環(huán)保控制措施貫徹落實，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設(shè)、誰負責”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過程中的風(fēng)險項目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標準，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險的應(yīng)對措施針對環(huán)境保護和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，只要項目建設(shè)單位嚴格按項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃要求進行，同時按本報告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險和成本控制風(fēng)險只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、組織體制和各項規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。政策風(fēng)險國家宏觀政策以及湖北省有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。（2）影響居民收入與消費方式從目前國家政策來看，進一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費，是國家的既定方針。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。經(jīng)營管理風(fēng)險項目實施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。八、財務(wù)評價結(jié)論綜上分析。，，%，%，大于零。主要財務(wù)指標均高于行業(yè)基準指標，經(jīng)濟效益較好，因此在財務(wù)上是可行的。 第十三章 結(jié)論及建議一、結(jié)論項目的建設(shè)是必要的項目的建設(shè)是認真貫徹落實漢川市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造武漢城市后花園的目標，更好地促進漢川市“兩型”社會的建設(shè)，提升漢川旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實際問題，打造漢川市高規(guī)格接待服務(wù)平臺。項目規(guī)模是適宜的（1）本項目為漢川市西湖國際大酒店建設(shè)項目。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務(wù)大酒店。（2），資金由企業(yè)自籌資金解決（3）經(jīng)測算，，%，%，（含建設(shè)期1年），%，有較好的經(jīng)濟效益和一定的抗風(fēng)險能力。二、建議建議在建設(shè)進度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項目的實施前期作進一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項目設(shè)計方案。建議采取切實可行的環(huán)保措施，減少污染，加強對環(huán)境的保護。在建設(shè)過程中加強項目質(zhì)量管理，經(jīng)濟、合理的控制項目成本，爭取早日建成受益。g an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal.You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。tappealedagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal.Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months