【正文】 3小時(shí)◇ 康樂(lè)部分康樂(lè)部分包括桑拿、美容美發(fā)、沙壺球。美容美發(fā)還有面部護(hù)理、SPA水療這兩個(gè)服務(wù)?！? 會(huì)議部分會(huì)議室分為小型會(huì)議室和大型會(huì)議室，可以容納近300人，擁有功能齊全的會(huì)議設(shè)施和先進(jìn)的音響視聽(tīng)設(shè)備，并設(shè)有舒適貴賓休息室?！? 商務(wù)中心商務(wù)中心內(nèi)設(shè)商務(wù)洽談室和獨(dú)立電話間，為入住客戶提供打字、復(fù)印、郵遞、收入傳真、寬帶上網(wǎng)、電腦出租、票務(wù)訂購(gòu)等各種專業(yè)服務(wù)。三、 項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分。第一個(gè)部分是靠近迎賓大道的五層辦公樓，第二個(gè)部分是由一棟三層樓房（現(xiàn)在的培訓(xùn)中心）和一棟二層別墅組成?！谝徊糠? 改建、重新裝修迎賓大道的五層辦公樓，改建成為能夠容納一次性300人就餐的大型酒店，其中營(yíng)業(yè)部分為3層，一樓以大眾型飲食為主，主要針對(duì)普通消費(fèi)者；二樓以商務(wù)辦公飲食為主，此類飲食主要客戶群為大型商務(wù)聚餐、生日聚會(huì)等；三樓以包廂為主；四、五樓則以辦公用房和職工宿舍為主。為了酒店的需要，在五層辦公樓必須建造酒店配套設(shè)施——廚房！——第二部分 重新裝修靠?jī)?nèi)湖的三層樓房或者擴(kuò)建三層樓房，使之房間的床位增加到可以容納300人住宿的標(biāo)準(zhǔn)（我司建議擴(kuò)建三層樓房），三層樓房中，一樓設(shè)置為接待室、會(huì)議室；二、三樓為普通客房；四樓（增加樓層）為貴賓房間。另外原游泳池邊上的二層別墅也可作為住宿中心，設(shè)置為貴族套房。項(xiàng)目總體定位 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有狀況和發(fā)展商的初步設(shè)想，某大酒店項(xiàng)目一期的定位是大酒店，以住宿和餐飲為主。這一定位內(nèi)涵是：◆ 某大酒店為高檔商務(wù)酒店，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念?！?某大酒店精心打造了一個(gè)氛圍：為會(huì)議人員、消費(fèi)人群提供理想的商務(wù)會(huì)議地點(diǎn)、美味的居家風(fēng)味、舒適的居住環(huán)境◆ 某大酒店的賣點(diǎn)在于“賓至如歸、溫馨舒適”，良好的硬件設(shè)施和優(yōu)良的軟件服務(wù)同步進(jìn)行 ◆ 以其他酒店不可代替的室外游泳池、池塘水景為主要切入點(diǎn)，營(yíng)造出一種輕松休閑的氣氛來(lái)吸引消費(fèi)者。目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合某大酒店的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色、裝修內(nèi)容，我們把目標(biāo)客戶確定為：參加某電業(yè)發(fā)展有限公司的系統(tǒng)培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)、某市及周邊市縣的商務(wù)會(huì)議、昌南商圈中高收入的人群及外商及外地的旅游者和旅行團(tuán)。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 ◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆ 各大型企業(yè)老板或高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)◆ 文化程度較高，有品味要求◆ 本地富庶的農(nóng)民第五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算一、項(xiàng)目投資初步成本分析某大酒店是在某這塊自有土地初步改造的一期工程。整個(gè)改造過(guò)程以分期、滾動(dòng)式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一階段改造三棟建筑物（餐飲、客房），作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，后階段須觀察項(xiàng)目營(yíng)業(yè)情況及周邊變化從而制定出相應(yīng)的改造策略。根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。 五層辦公樓l 裝修按每平方米700元計(jì)算，建筑面積4100平方米，裝修費(fèi)共700乘以4100等于287萬(wàn)元。l 設(shè)備費(fèi)50萬(wàn)元l 流動(dòng)資金50萬(wàn)元餐飲部分共需投資387萬(wàn)元 住宿部分l 裝修按每平方米700元計(jì)算，建筑面積2700平方米，裝修費(fèi)共700乘以2700平方米等于189萬(wàn)元。l 設(shè)備費(fèi)40萬(wàn)元l 流動(dòng)資金40萬(wàn)元住宿部分共需投資269萬(wàn)元其他公共設(shè)施、綠化、配套等預(yù)計(jì)投入費(fèi)用為100萬(wàn)某大酒店投資總額：387萬(wàn)+269萬(wàn)+100萬(wàn)＝756萬(wàn)項(xiàng)目贏利預(yù)測(cè)餐飲部分l 營(yíng)業(yè)收入全年接待客人10萬(wàn)人，以每人平均消費(fèi)70元計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入為10萬(wàn)乘以70等于700萬(wàn)元l 營(yíng)業(yè)成本餐飲成本費(fèi)：取營(yíng)業(yè)收入的30%：700萬(wàn)元30%＝210萬(wàn)元管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入2%計(jì)算：700萬(wàn)元2%＝14萬(wàn)元設(shè)備折舊：按5年計(jì)算： 50萬(wàn)元/5年＝10萬(wàn)元/年裝修折舊:按5年計(jì)算: 287萬(wàn)元/5年＝574000元/年人員工資： 100人10000元/年＝ 100萬(wàn)元/年水電費(fèi)： 10萬(wàn)元/年稅金：700萬(wàn)元%＝l 利潤(rùn)預(yù)測(cè)稅前利潤(rùn)： 700萬(wàn)元－（210萬(wàn)元+4萬(wàn)元＋10萬(wàn)元＋＋100萬(wàn)元＋ 10萬(wàn)元+）＝ 260萬(wàn)元/年所得稅：260萬(wàn)元33%＝稅后利潤(rùn)：260萬(wàn)元－＝投資回收期：387萬(wàn)元/≈住宿部分l 營(yíng)業(yè)收入按每間客房平均150元計(jì)算，按40間客房，按全年入住率70%計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入為1504036570%＝l 營(yíng)業(yè)成本管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入2%計(jì)算：2%＝設(shè)備折舊：按5年計(jì)算： 40萬(wàn)元/5年＝8萬(wàn)元/年人員工資： 10人12000元/人＝ 12萬(wàn)元/年水電費(fèi)： 20萬(wàn)元/年稅金：%＝l 利潤(rùn)預(yù)測(cè)稅前利潤(rùn)： －（＋8萬(wàn)元＋12萬(wàn)元＋ 20萬(wàn)元+）＝ 所得稅：33%＝稅后利潤(rùn)：－＝投資回收期：269萬(wàn)元/≈l 項(xiàng)目總投入756萬(wàn) 項(xiàng)目總利潤(rùn)/年：+＝ 項(xiàng)目回收期：756萬(wàn)/≈本投資回收期沒(méi)有包括裝修建設(shè)期在內(nèi)，純粹為經(jīng)營(yíng)期的投資回報(bào)率。四、項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)分析 餐飲中心風(fēng)險(xiǎn)分析某大酒店的整體定位是以餐飲為主的大酒店，因此評(píng)估餐飲部分的風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中較為重要的環(huán)節(jié)。我們認(rèn)為某大酒店餐飲部分最大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)水平的風(fēng)險(xiǎn)，建議聘請(qǐng)專業(yè)的餐飲管理公司介入進(jìn)行專業(yè)化操作，尤其是經(jīng)營(yíng)海鮮部分的酒店要更加提高經(jīng)營(yíng)水平。海鮮部分也存在著業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雖然某大酒店提出平價(jià)海鮮的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但從某海鮮酒店的經(jīng)營(yíng)狀況分析，整體的定價(jià)較高，市場(chǎng)反映不甚理想。同時(shí)平價(jià)海鮮的經(jīng)營(yíng)理念是否為某市民很快接受，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。 住宿中心風(fēng)險(xiǎn)分析某大酒店的住宿中心由標(biāo)準(zhǔn)間和貴賓樓構(gòu)成。我們認(rèn)為某大酒店住宿中心的風(fēng)險(xiǎn)是兩方面構(gòu)成。一方面是周邊商務(wù)氛圍不濃而帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是由于周邊的酒店客房市場(chǎng)是由會(huì)務(wù)市場(chǎng)帶動(dòng)的，而某大酒店缺乏必要的會(huì)議設(shè)施，所以某大酒店住宿中心的風(fēng)險(xiǎn)是由缺乏必要的會(huì)議設(shè)施引發(fā)的。第六部分 項(xiàng)目結(jié)論投資本項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益良好，資金投放安全，回收期短，是一個(gè)很優(yōu)良的投資項(xiàng)目，我公司認(rèn)為是可行的！ 本項(xiàng)目在某電業(yè)發(fā)展有限公司先進(jìn)的理念指導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)管理下，在“過(guò)程精品”中與代理商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手作業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠順利的進(jìn)行。從市場(chǎng)調(diào)查訪談數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，有1/3的靠近本土段的市民希望這附近建立一個(gè)高檔享受、價(jià)位適中的酒店。而且本項(xiàng)目附近商圈的商務(wù)活動(dòng)等是支持本項(xiàng)目可行建設(shè)。從某電業(yè)發(fā)展有限公司的自身角度來(lái)看，到某電業(yè)的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)是篤定客戶。若對(duì)現(xiàn)有的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)的住宿和餐飲加以改造，不但給培訓(xùn)人員一個(gè)輕松的學(xué)習(xí)環(huán)境，在生活上也極大的提供了舒適?？芍^是在學(xué)習(xí)中度假！從某目前的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)說(shuō)，某有眾多的優(yōu)勢(shì)，雖然經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)，但目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較理性和穩(wěn)定，這有利于本項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展和不斷進(jìn)取。從現(xiàn)在的旅游市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，旅游收入年年增長(zhǎng)，旅游更是時(shí)下人們生活的一部分。旅游收入的增長(zhǎng)將拉動(dòng)酒店行業(yè)的內(nèi)需和收入。從某的酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，每年新開(kāi)業(yè)的酒店不計(jì)其數(shù)，在總結(jié)其它酒店的缺點(diǎn)，吸取長(zhǎng)處，只要經(jīng)營(yíng)合理、管理得當(dāng)，本項(xiàng)目將也是某酒店行業(yè)的熱點(diǎn)。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展情況分析，本項(xiàng)目正面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，宜加快開(kāi)發(fā)速度。38