【正文】 貿(mào)中心區(qū)就占了五個(gè)； 最大的零售商 ——— 重慶百貨大樓股份有限公司； 最大的批發(fā)商 ——— 重慶商社； 最大的零售超市 ——— 家樂(lè)福； 設(shè)施檔次最高的商務(wù)機(jī)構(gòu) ——— 大都會(huì)； 全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè) ——— 和平藥房總部。 （ 2） 重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位 重慶市 CBD規(guī)劃界定了未來(lái)重慶政府?dāng)M建設(shè)的中央商 務(wù)區(qū)格局，在此對(duì)重慶市目前的服務(wù)業(yè)區(qū)位格局進(jìn)行分析如下： ? 解放碑 :定位于重慶市主中心、服務(wù)業(yè)核心聚集區(qū)。 發(fā)展 動(dòng)向 預(yù)測(cè) ? 將逐步進(jìn)行重慶市的相關(guān)政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務(wù)效率方面，出臺(tái)一些較為嚴(yán)格的政策； ? 擴(kuò)大開(kāi)放，對(duì)工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（以金融為主）的開(kāi)放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，吸引更多企業(yè)投資重慶。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識(shí)型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問(wèn)題 ,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒(méi)有到來(lái)）。 我們認(rèn)為政府對(duì)重慶發(fā)展的問(wèn)題和瓶頸認(rèn)識(shí) 較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟(jì)中的社會(huì)發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之 其“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)中的特有的超 龐大的農(nóng)村人口，使得這個(gè)城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級(jí)的難度較之其它中、西部大城市更大。 這些戰(zhàn)略的出臺(tái)，我們從理論及實(shí)際分析，有如下的原因： 城市群。在區(qū)域?qū)用?，重慶市政府能夠洞察到這個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個(gè)城市發(fā)展合理的突破點(diǎn)。 ” 而 要實(shí)現(xiàn)這樣的 發(fā)展，薄熙來(lái)認(rèn)為 “ 重慶根本出路在擴(kuò)大開(kāi)放，最大動(dòng)力也在擴(kuò)大開(kāi)放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開(kāi)放的前沿。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合 實(shí)驗(yàn) 區(qū) 20xx年 6 月 7 日 ， 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市 設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 。 在這種發(fā)展背景下 ， 中央及 重慶市 政府出臺(tái)了 對(duì)未來(lái)重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項(xiàng) 重要 戰(zhàn)略， 在此概述如下： 一小時(shí) 經(jīng)濟(jì)圈 將建設(shè)以重慶 主城為核心，在交通 1 小時(shí)可通達(dá)的 核心范圍 ，形成一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的西部地區(qū)最大城市群。但數(shù)次拍賣均以流標(biāo)方式告終。 在開(kāi)發(fā)程序方面， 項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國(guó)有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。 國(guó)際大廈于 1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。 項(xiàng)目占地面積約 8000 平方米，總建筑面積可達(dá)到 平方米，其中地上建筑面積（計(jì)容積率建筑面積） 平方米，地下建筑面積為 平方米 ，建筑密度為 69%，綠地率， %。 由于項(xiàng)目權(quán)屬 涉及到學(xué)校及周邊居民 ， 根據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議， 建成后 需 還渝中區(qū)教委 平方米，還部分居民。 目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外招商 ，其提供國(guó)際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示： 重慶國(guó)際大廈負(fù)載構(gòu)成 中鐵建筑公司 億 中建五局 億 中興房地產(chǎn)公司 億 重慶展翔房地產(chǎn)公司 億 國(guó)土出讓金、配套費(fèi)共計(jì) 億 銀行 億 我司 正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及 項(xiàng)目 其它各參與方的背景調(diào)查工作 。 其范圍涵蓋重慶市的 23個(gè)區(qū)縣， 是 重慶的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 通知要求重慶市從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要 求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革， 盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展 。 ” 關(guān)于開(kāi)放，其提及最多胡就是“ 打造內(nèi)陸地區(qū)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì) —— 開(kāi)放，大開(kāi)放 ”我們將此 稱為：薄熙來(lái)的大開(kāi)放觀。如果 薄熙來(lái) 對(duì)重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開(kāi)放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個(gè)城市可以取得突破性進(jìn)展。 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論中，未來(lái)地區(qū) 間 的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是單個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)，而是大 城市群的競(jìng)爭(zhēng)， 這樣的理論已經(jīng)為美國(guó)、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)際發(fā)展經(jīng)歷所驗(yàn)證，在中國(guó)也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗(yàn)證其正確性。唯有解決城市化問(wèn)題，才能將大量農(nóng)業(yè)社會(huì) 的人口轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)（以工業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主），而這種戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須依靠城市群。這樣的發(fā)展期望，對(duì)內(nèi)，需要有更加開(kāi)明的政治體制為保證， 需要有這類產(chǎn)業(yè)輻射的一個(gè)巨大城市空間 。同時(shí)，在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及加工貿(mào)易等方面出臺(tái)各項(xiàng)措施； ? 城市規(guī)劃與舊城改造力度加大 ； ? 對(duì)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)城市開(kāi)發(fā)力度加大，將會(huì)有更多的鼓勵(lì)政策進(jìn)入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ； ? 鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)新興高新工業(yè)將會(huì)出臺(tái)更多利好政策； 9 （ 3）對(duì)我司影響 ? 中心城區(qū)地位有加強(qiáng)的趨勢(shì) ； ? 城市規(guī)劃和舊城改造存在發(fā)展機(jī)會(huì) ； ? 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市 應(yīng) 加大 關(guān)注 力度 ； ? 重慶的城市升級(jí)路途漫長(zhǎng)， 經(jīng)濟(jì)的井噴式發(fā)展出現(xiàn)概率不大 ，房地產(chǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)期暴力的 機(jī)會(huì)可能 不多 ； ? 工業(yè)城市的主基調(diào) 20 年 內(nèi) 不會(huì)改變 ，中產(chǎn)住房人群主要來(lái)自于主導(dǎo)工業(yè)及其服務(wù)產(chǎn)業(yè) ； 重慶 商務(wù)區(qū)位分布及功能特性 （ 1） 重慶 未來(lái) CBD 的規(guī)劃與形態(tài) 根據(jù)重慶中央商務(wù)區(qū) 規(guī)劃方案， 重慶中央商務(wù)區(qū)的總用地規(guī)模為 5—— 6 平方公里 。 從重慶城市發(fā)展的歷史過(guò)程看，渝中半島作為全市經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和政治文化活動(dòng)中心的地位始終沒(méi)有變化。 商務(wù)方面， 解放碑 是重慶市 金融證券、保險(xiǎn)、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂(lè)等服務(wù)業(yè) （尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）最 發(fā)達(dá)的地區(qū) 。 隨著政府的搬遷，兩路 口片區(qū)的商務(wù)氛圍的有所衰弱，隨著重慶經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，以前兩路口便捷的交通可達(dá)性優(yōu)勢(shì)反而由于通勤不便而變成劣勢(shì)，進(jìn)一步影響了其服務(wù)產(chǎn)業(yè)的聚集。 ? 觀音橋 :定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心 【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋 —— 新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個(gè)城市副中心，集中布置市一級(jí)的商貿(mào)、娛樂(lè)、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。 商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫字樓集中于觀音橋 —— 紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu) 等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。 新牌坊副中心在北部新區(qū)以南，依托北部新區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)揮自身的中心輻射作用，同時(shí)延伸觀音橋、紅旗河溝的部分流通與服務(wù)職能。從目前情況來(lái)說(shuō)，依托周邊特定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)性服務(wù)，是新牌坊辦公產(chǎn)業(yè)的主要功能，但未來(lái)知識(shí)型服務(wù)業(yè)也會(huì)在此集聚，可能形成辦公（總部）、知識(shí)性服務(wù)業(yè)、特定的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)共存的商務(wù)聚集態(tài)勢(shì)，輻射主城北部經(jīng)濟(jì)。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為南坪購(gòu)物中心、市場(chǎng)中心（涵蓋煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心）、商務(wù)中心、金融中心、會(huì)展中心等五大中心。 和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒(méi)有占據(jù)先機(jī)，發(fā)展速度相對(duì)較慢。 目前沙坪壩是重慶市的文化區(qū)以及重要的商貿(mào)區(qū)，傳統(tǒng)的老城區(qū)以及諸多大學(xué)入駐為基礎(chǔ)，支持沙坪壩發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過(guò) 10多年開(kāi)發(fā)建設(shè)， 高新區(qū)已具一定規(guī)模， 目前區(qū)內(nèi)注冊(cè)科技企業(yè)近 4000 余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè) 200 家， 成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 與高新區(qū)寫字樓不同，陳家坪寫字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。 （ 2） 未來(lái)解放碑 CBD 的功能 演化分析 任何一個(gè)城市核心區(qū)位地位的變化， 將由 城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市 規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件 等諸多因素決定 。 第二，城市規(guī)劃因素。 ? 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動(dòng)的最大優(yōu)勢(shì)。 第三、經(jīng)濟(jì)總量的 跨越。 對(duì)項(xiàng)目的影響 根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，在重慶市 的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位 ，其發(fā)展前景較好 。 項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行 7 分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑 CBD的一切商業(yè) 、休閑及娛樂(lè)配套 ；項(xiàng)目步行 3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園 始建于 1929年 10 月，是 解放碑 片 區(qū) 唯一公園配套 ，為一較理想的自然休閑場(chǎng)所 ； 另外，項(xiàng)目位于解放碑 CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的 便捷 公交系統(tǒng) 配套。 24 周邊未來(lái)規(guī)劃及影響 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃， 政府將投資 ，在修復(fù)、綠化人民公園原址同時(shí)，還將新建現(xiàn)代化文圖兩館，并修建一條連接新華路與解放東路的車行道，打通上下半城交通。預(yù)計(jì) 20xx年建成 。 人民公園 26 項(xiàng)目東向的“下半城” 項(xiàng)目 東邊 規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊印象 ? 標(biāo)志性 強(qiáng) 地塊所在位置為解放碑片區(qū)地勢(shì)最高點(diǎn)，具有打造標(biāo)志 27 性建筑的天然條件；項(xiàng)目產(chǎn)品形式為超高層， 建成后會(huì)成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。 四、 解放碑 CBD 闡析 解放碑 CBD 規(guī)劃 重慶解放碑 CBD 分為核心部分和核緣部分， 總面積 達(dá)。 圍繞 “五大 ”功能定位，未來(lái)解放碑 CBD 的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 28 主要分為三個(gè)層次：核心層是金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級(jí)社區(qū)與個(gè)人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。商業(yè)零售業(yè)雖然不是 CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對(duì) CBD 金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對(duì) CBD核心商務(wù)功能和形成 24小時(shí)服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。 ? 從出租率情況看，大都會(huì)以 100%的出租率反映了頂端 的市場(chǎng)價(jià)值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時(shí)期的國(guó)際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其 余各寫字樓出租情況較好，都在 80%以上，并有不斷增加的趨勢(shì)。 反映出解放碑寫字樓較好的投資價(jià)值 ，及不斷增長(zhǎng)的 持有 價(jià)值。 （ 4）典型 寫字樓 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表 31 紐約 .紐約 帝都廣場(chǎng) 半島國(guó)際 大都會(huì) 地址 渝中區(qū)民族路 169 號(hào) 渝中區(qū)解放碑五一路 8號(hào) 渝中區(qū)解放碑 渝中區(qū)解放碑 業(yè)態(tài) 專業(yè)寫字樓 商務(wù)公寓及寫字間 專業(yè)寫字樓 專業(yè)寫字樓 總建筑面積 36380 平方米 30448 平方米 總建面為 4 萬(wàn)方、其中寫字樓為 2萬(wàn)方 總建面約為 13萬(wàn)平方米；寫字樓近 萬(wàn)平方米 樓層 39層（ 15層裙樓為餐飲及影樓， 639 層為寫字樓） A塔樓為寫字樓，共 25層，B塔樓為商務(wù)公寓，共 42層。 毗鄰大都會(huì)廣場(chǎng)、電子信息中心、集中的保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，商場(chǎng)、酒店、公園、醫(yī)院等 商場(chǎng)、酒店配套等 大堂 面積： 100 平方米、層高 5米 面積： 120 平方米、層高 6米 面積： 80 平方米、層高 5米 面積： 180 平方米、層高 7米 電梯間 面積： 8平方米、層高 4米 面積： 15平方米、層高 4米 面積： 10平方米、層高 米 面積： 25 平方米、層高 米 外裝修 黃金花崗石基座， SRC 鋼骨結(jié)構(gòu)，主體單位玻窗為 8MM強(qiáng)化鋼玻 ,瑞士原裝斯米克墻磚 中空玻璃落地窗，采用鋁板作裝飾線條 中空玻璃、外墻天然花崗石。 停車位 180個(gè) 300多個(gè) 320 個(gè)，租金為人民幣 300元 /月 /位 400 個(gè)，租金為人民幣450800 元 /月 /位不等 電梯 7 部歐美進(jìn)口高檔電梯， 米 /秒。裙樓部份 110 層是迪康百貨，1114 層是配套設(shè)施層，寫字樓自1562層 )。 樓層面積 建筑面積 1400 余平方米 建筑面積 平方米左右 建筑面積 平方米，套內(nèi)面積 平方米 配套設(shè)施 大型車庫(kù)、大型超市、大型百貨、中餐廳、健身中心、會(huì)議中心、會(huì)員俱樂(lè)部、鋼琴吧、西餐廳、商務(wù)茶樓、觀景臺(tái)、停機(jī)坪。每戶預(yù)設(shè)電話線 2部，電話線入戶。高區(qū) 3臺(tái)、中區(qū) 3臺(tái)、低區(qū) 2臺(tái)、消防梯 /貨梯各 1 臺(tái) 5部原裝“三菱”進(jìn)口電梯。星級(jí)賓館飯店擁有客房 20789間，床位 37270張，員工 35134人。從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級(jí)酒店的入駐率最高， 而 五星級(jí)酒店 次之 。 ? 萬(wàn)豪酒店 35 項(xiàng) 目名 稱 萬(wàn)豪酒店 項(xiàng) 目地址 青年路 77 號(hào)（較場(chǎng)口旁） 星 級(jí) ★★★★★ 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1999 年 房 間數(shù) 517 聯(lián)系電話 63888888 標(biāo) 準(zhǔn) 間 價(jià)格