【正文】 自然條件 一、地理位置 南鄭縣位于陜西省漢中市西南部，地處東徑 106176。 各物業(yè)類型分析 15 本項(xiàng)目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分 A、 B、 C、 D四個(gè)地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。 （ 3） 機(jī)會(huì)（ O）分析 O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)及 各職能部門的高度重視，為本項(xiàng)目在未來(lái)的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。 四、項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 SWOT 分 析 （ 1） 優(yōu)勢(shì)（ S）分析 S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車南站的建成使用，為本項(xiàng)目? XX國(guó)際家居建材博覽廣場(chǎng)?和? XX商務(wù)酒店?兩個(gè)子項(xiàng)目的形象打造及物流配送提供了保障。 漢中的食品批發(fā)市場(chǎng)主要分布在漢臺(tái) 區(qū)南門與天漢大道的十字路口兩邊，最大的為南環(huán)路的?將壇食品批發(fā)城?和漢南路的?食品干果綜合批發(fā)市場(chǎng)?。 （ 2）當(dāng)前現(xiàn)狀分析 漢中市的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、超市、商業(yè)步行街、專業(yè)市場(chǎng)等。 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)是漢中的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，柑橘、獼猴桃、西鄉(xiāng)的櫻桃、該項(xiàng)目 的建設(shè)投產(chǎn)，不僅能夠拓寬漢中市農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道 10 三、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯 本項(xiàng)目的建設(shè)，必將促進(jìn)大型商貿(mào)市場(chǎng)的快速發(fā)展、促進(jìn)商品流通頻率，提高南鄭縣的知名度，帶動(dòng)其他相關(guān)服務(wù)業(yè)的興旺，進(jìn)而促進(jìn)南鄭縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。境內(nèi)土地肥沃、河流密布、雨量充沛、陽(yáng)光充足、植被繁茂、物產(chǎn)豐富、空氣清新、水質(zhì)達(dá)標(biāo)，是聯(lián)合國(guó)教科文組織認(rèn)定的最適宜人類居住的地方。全縣國(guó)土總面積 ，轄 22個(gè)建制鎮(zhèn)。 (二 )充分體現(xiàn)?以人為本?的思想，面向二十一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購(gòu)物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴(kuò)張，必須進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)觀念、品牌觀念和資本運(yùn)營(yíng)觀念，明晰集團(tuán)化、多地化、國(guó)際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴(kuò)張模式，充分借鑒國(guó)際跨國(guó)公司以資本為紐帶、以輸出無(wú)形資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)理念和管理模式為主的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，以智慧投入實(shí)現(xiàn)低成本的理性擴(kuò)張。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 年?duì)I業(yè)收入 30600 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 盈虧平衡點(diǎn) % 投 資回收期 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司是一家力行現(xiàn)代企業(yè)管理，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元，集房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、租賃，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、道路建設(shè)項(xiàng)目投資，建筑及裝飾材料、設(shè)備銷售，農(nóng)副產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機(jī)電、計(jì)算機(jī)及輔材設(shè)備、家居飾品銷售，汽車及摩托車貿(mào)易、配件及用品銷售、修理等為一體的綜合性實(shí)業(yè)公司。 (二 ) 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。 (七 )充分利用土地及其它資源，面向消費(fèi)市場(chǎng) ,堅(jiān)持?社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益?相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，南鄭還具有豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 二、項(xiàng)目建設(shè)是完善城市功能的需要 商業(yè)貿(mào)易是一個(gè)城市的組成部分和不可缺少的重 要功能，起著為人民提供物質(zhì)需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的作用。國(guó)際社會(huì)普通認(rèn)為， 2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)保持在 7%左右。 漢中全市從事蔬菜加工流通的龍頭企業(yè)有 10 余家，蔬菜批發(fā)、集貿(mào)市場(chǎng) 110 多個(gè)，流通組織 105 個(gè)，形成了以漢臺(tái)區(qū)過街樓、城固小河橋等蔬菜批發(fā)市場(chǎng)為龍頭的 9 個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（南鄭城區(qū)有大河坎農(nóng)副食品交易市場(chǎng)、南湖路綜合市場(chǎng)、東大街農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)等農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）。面對(duì)加入世貿(mào)組織的形勢(shì)，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展要堅(jiān)持走開放競(jìng)爭(zhēng)與自主發(fā)展相結(jié)合的道路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)優(yōu)強(qiáng)企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，力爭(zhēng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱 13 產(chǎn)業(yè)。 （ 2 ） 劣勢(shì)（ W）分析 W1．地段：項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)配套設(shè)施有待完善，整體形象需要進(jìn)一步打造。 （ 4 ）威脅（ T）分析 T1．同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：漢臺(tái)區(qū)相關(guān)市場(chǎng)與本 項(xiàng)目存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的威脅。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。南部與四川省通江縣、旺倉(cāng)縣接壤 ,寧強(qiáng)縣、勉縣為鄰 ,邊界長(zhǎng)度分別為 37 公里、 83公里 。境內(nèi)米倉(cāng)山構(gòu)成地貌脊梁，漢江環(huán)繞東北部，地勢(shì)南高北低，西高東低。漢中火車客運(yùn)可直達(dá)北京、武漢、西安、成都等地；民航航班直達(dá)西安。 總規(guī)劃占地面積為 175615 平方米，規(guī)劃建筑面積 149298 平方米。 (四 )考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地利用 情況，合理規(guī)劃用地功能，以期達(dá)到土地利用價(jià)值最大化，同時(shí)強(qiáng)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場(chǎng)。 (2)車行交通：由各出入口將人、車流分流通行，在建材館、家居館及生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)區(qū)內(nèi)部形成一環(huán)行交通，能有效解決內(nèi)部交通問題。中心綠色廣場(chǎng)，位于規(guī)劃區(qū)的中心，它是建筑物之間的一個(gè)開敞性的綠化景觀，是商業(yè)區(qū)里的一個(gè)?靜?區(qū)，對(duì)綜合服務(wù)區(qū)、展廳區(qū)、會(huì)展中心起到了分隔的作用，以避免它們互相影響。以上建設(shè)內(nèi)容均采用框架結(jié)構(gòu)，墻體采用空心模數(shù)砌塊，構(gòu)造設(shè)計(jì)梁、板、柱要按標(biāo)準(zhǔn)滿足保護(hù)層厚度，構(gòu)造柱、框架柱要用鋼筋與墻體連接，構(gòu)造柱馬牙槎砌筑。污水排放量按給水總量的 80%計(jì)算，總量為 ，污水管徑為 D300。 （七）消防規(guī)劃 消防給水管道同生活用水管合設(shè)，沿主要道路每隔 120 米布置一個(gè)室外消火栓 （八）通訊 通信規(guī)劃應(yīng)滿足信息服務(wù)的快速、高效、廣域。 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目的污染程度較輕，且有較完善的防治措施，因此，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)造成影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面的措施是可行的。 (五 ) 垂直消防通道 多層主體部分設(shè)有防煙 樓梯。 四、防排煙設(shè)計(jì) (一 ) 采用加壓送風(fēng)系統(tǒng)，使這些地方處于正壓，并使樓梯間的正壓略高于前室壓力。選用帶有自動(dòng)啟動(dòng)水泵按鈕的消火箱，使樓內(nèi)任何一處發(fā)生火災(zāi)時(shí)均可啟動(dòng)消防水泵及時(shí)滅火。 第三節(jié) 安全與防護(hù) 一、安全管理 安全管理工作遵循 “預(yù)防為主 ”的方針來(lái)開展工作。 安全分析會(huì) 施工單位同業(yè)主方或其指定的代表召開每月的安全分析會(huì)，或在雙方約定的時(shí)間內(nèi)以約 定的形式召開安全分析會(huì)，對(duì)當(dāng)月的安全工作進(jìn)行分析，對(duì)安全隱患提出整改完工時(shí)間，對(duì)以后的安全工作提出預(yù)防措施，對(duì)安全事故進(jìn)行分析，對(duì)事故責(zé)任單位和個(gè)人提出處罰意見，對(duì)其他承包商的安全工作提出配合要求，對(duì)下月的安全工作提出新的指導(dǎo)意見。 （三）、其它 冬季施工時(shí)，對(duì)施工作業(yè)面、垂直運(yùn)輸設(shè)備、外腳手架及施工現(xiàn)場(chǎng)主要道路采取防滑措施。 安保監(jiān)控 在商場(chǎng)、停車、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)場(chǎng)主要出入口及內(nèi)部、各主要通道、倉(cāng)儲(chǔ)等重要場(chǎng)地設(shè)置電視攝像機(jī)及巡更點(diǎn)、巡更點(diǎn)采用顯示屏監(jiān)視并經(jīng)過錄像機(jī)錄制。 避雷與防火 使項(xiàng)目投產(chǎn)后，既符合勞動(dòng)安全衛(wèi)生要求，又能更好地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)員工的安全健康， 避免發(fā)生職業(yè)危害和傷亡事故，本項(xiàng)目要遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，采取較有效的防護(hù)措施來(lái)保障安全生產(chǎn)。 36 （ 3）員工必須按崗位要求穿戴好勞動(dòng)保護(hù)用品上崗。 （ 2）設(shè)計(jì)中的安全措施，實(shí)行同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用的?三同時(shí)?管理辦法。 平均年用水量 =5*365=1825L= 立方米 /m2 第二節(jié) 節(jié)能措施 一、節(jié)能原則 認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 建筑設(shè)計(jì) 盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 變壓器及線路 （ 1）選用低損耗電力變壓器； （ 2）合理選擇變壓器臺(tái)數(shù)，使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行； （ 3）采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件。 42 第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)與管理 為了把 XX 商業(yè)大世界項(xiàng)目建成低造價(jià)、 質(zhì)量高的精品工程 ,確保工程的順利實(shí)施 , 在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的組織管理機(jī)構(gòu)。 一、管理機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員 建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目建成后，由陜西 XX實(shí)業(yè)有限公司管理運(yùn)營(yíng)。 (三 ) 其他工作人員。 ②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 Ⅲ . 針對(duì)自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 配合策略 （ 1）對(duì)售樓部、租賃部進(jìn)行風(fēng)格化包裝設(shè)計(jì)。 本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得 天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質(zhì)，存在可信度的問題，而城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈優(yōu)勢(shì)及人文關(guān)懷和智能化服務(wù)顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。 49 Ⅱ 報(bào)紙 ——軟廣告與硬廣告結(jié)合。目標(biāo)是把 XX商業(yè)廣場(chǎng)在銷售中推出的所有廣告聯(lián)系起來(lái)看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。 （ 3）其他促銷手段 包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷。 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 ○購(gòu)房須知 ○詳細(xì)價(jià)格表 ○銷售控制表 ○樓書 ○宣傳海報(bào)、折頁(yè) ○認(rèn)購(gòu)書 ○正式合同 ○交房標(biāo)準(zhǔn) ○物業(yè)管理內(nèi)容 ○物業(yè)管理公約 52 第十章、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目 2021 年 11 月份開始編制可行性研究報(bào)告； 2021 年 11～ 2021年 1 月進(jìn)行工程勘察及施工圖設(shè)計(jì)等前期手續(xù)工作； 2021 年 2 月開始施工建設(shè)， 本項(xiàng)目可分三期施工 ,一期 32659平方米 ,二期 61618 平方米 ,三期37085 平方米。 二、招標(biāo)方式 招標(biāo)方式 本項(xiàng)目將采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式確定工程施工單位。中標(biāo)候選 人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)。 三、招投標(biāo)程序 招標(biāo)邀請(qǐng)函 —— 資格預(yù)審 —— 招標(biāo)文件發(fā)售 —— 開標(biāo)評(píng)標(biāo) —— 推薦中 55 標(biāo)候選人 —— 確定中標(biāo)人。詳見進(jìn)度表。在推廣策略不明確、市場(chǎng)動(dòng)向沒有把握、 推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。 直銷對(duì)象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn) 50 公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。 Ⅲ 車體 ——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場(chǎng)地等繁 華地區(qū)的公交車。 Ⅱ 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引 客戶，建立人氣。 （ 2）商業(yè)廣場(chǎng)寫字樓樣板間包裝設(shè)計(jì)。 ② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi) 47 拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。 （ 2）本案操作分為三個(gè)階段： 第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤品牌，回籠資金。 三、人員培訓(xùn) 為了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理在短時(shí)間內(nèi)走上正規(guī)和長(zhǎng)期發(fā)展 , 應(yīng)有計(jì)劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工 ,使職工素質(zhì)不斷提高。具體詳見機(jī)構(gòu)框架圖： 陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置架構(gòu)圖 二、人員來(lái)源和培訓(xùn) 項(xiàng)目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。指揮部 機(jī)構(gòu)具體設(shè)置如下： 為了提高工程質(zhì)量 ,加快工程建設(shè) ,協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系 , 總工應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部。 （ 4）變配電房位置盡量深入負(fù)荷中心，減少線路長(zhǎng)度及損耗。照明燈具及小區(qū)公用路燈采用高效節(jié)能燈源，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。 （ 3）負(fù)荷測(cè)算 根據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342021），設(shè)計(jì)照度為：辦公室、商場(chǎng)區(qū) 300Lx,走廊及門廳 75Lx，廁所 100Lx. 根據(jù)建筑類型和設(shè)計(jì)方案，用電負(fù)荷取值約為 15W/m2 ，則折算后該工程的總計(jì)算負(fù)荷 Pjs 為：有功功率 Pjs(kW)=15 149298=。安全工作要建立安全網(wǎng)絡(luò)，公司和廠要有應(yīng)急預(yù)案，對(duì)重大安全工作常抓不懈，做到生產(chǎn)必須安全，安全促進(jìn)生產(chǎn)，使企業(yè)能在安全的氛圍中創(chuàng)造 更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使員工的經(jīng)濟(jì)收入能隨著經(jīng) 37 營(yíng)的發(fā)展逐步得到提高。 （ 2）使用特種設(shè)備必須嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作，操作人員必須持證上崗和按規(guī)定報(bào)審。接地電阻必須符合相關(guān)要求。在值班室監(jiān)控中心集 35 中監(jiān)視，電視信號(hào)可在多媒體電腦上顯示。 做好電器設(shè)備的防雨工作，各種露天電器設(shè)備必備有防雨罩，并由電工專門管理，防止漏電觸電。 安全學(xué)習(xí)制度：項(xiàng)目經(jīng)理部針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全管理特點(diǎn)，分階段組織管理人員進(jìn)行安全學(xué)習(xí)。 安全巡視 項(xiàng)目安全組織機(jī)構(gòu)