【正文】 自然條件 一、地理位置 南鄭縣位于陜西省漢中市西南部，地處東徑 106176。 各物業(yè)類型分析 15 本項目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分 A、 B、 C、 D四個地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。 （ 3） 機會（ O）分析 O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)及 各職能部門的高度重視，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。 四、項目的市場情況分析及預(yù)測 項目 SWOT 分 析 （ 1） 優(yōu)勢（ S）分析 S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車南站的建成使用，為本項目? XX國際家居建材博覽廣場?和? XX商務(wù)酒店?兩個子項目的形象打造及物流配送提供了保障。 漢中的食品批發(fā)市場主要分布在漢臺 區(qū)南門與天漢大道的十字路口兩邊，最大的為南環(huán)路的?將壇食品批發(fā)城?和漢南路的?食品干果綜合批發(fā)市場?。 （ 2）當前現(xiàn)狀分析 漢中市的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、超市、商業(yè)步行街、專業(yè)市場等。 農(nóng)產(chǎn)品市場是漢中的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，柑橘、獼猴桃、西鄉(xiāng)的櫻桃、該項目 的建設(shè)投產(chǎn)，不僅能夠拓寬漢中市農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道 10 三、經(jīng)濟效益和社會效益明顯 本項目的建設(shè)，必將促進大型商貿(mào)市場的快速發(fā)展、促進商品流通頻率，提高南鄭縣的知名度，帶動其他相關(guān)服務(wù)業(yè)的興旺，進而促進南鄭縣經(jīng)濟的快速發(fā)展。境內(nèi)土地肥沃、河流密布、雨量充沛、陽光充足、植被繁茂、物產(chǎn)豐富、空氣清新、水質(zhì)達標，是聯(lián)合國教科文組織認定的最適宜人類居住的地方。全縣國土總面積 ，轄 22個建制鎮(zhèn)。 (二 )充分體現(xiàn)?以人為本?的思想，面向二十一世紀針對居民經(jīng)濟水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴張，必須進一步強化市場觀念、品牌觀念和資本運營觀念，明晰集團化、多地化、國際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴張模式，充分借鑒國際跨國公司以資本為紐帶、以輸出無形資產(chǎn)、經(jīng)營理念和管理模式為主的擴張經(jīng)驗，以智慧投入實現(xiàn)低成本的理性擴張。 項目經(jīng)濟效益 年營業(yè)收入 30600 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 盈虧平衡點 % 投 資回收期 二、項目建設(shè)單位概況 陜西 XX 實業(yè)有限公司是一家力行現(xiàn)代企業(yè)管理，注冊資金 5000 萬元，集房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、租賃，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、道路建設(shè)項目投資，建筑及裝飾材料、設(shè)備銷售，農(nóng)副產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機電、計算機及輔材設(shè)備、家居飾品銷售，汽車及摩托車貿(mào)易、配件及用品銷售、修理等為一體的綜合性實業(yè)公司。 (二 ) 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。 (七 )充分利用土地及其它資源，面向消費市場 ,堅持?社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益?相結(jié)合原則，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。同時，南鄭還具有豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 二、項目建設(shè)是完善城市功能的需要 商業(yè)貿(mào)易是一個城市的組成部分和不可缺少的重 要功能，起著為人民提供物質(zhì)需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進社會主義精神文明建設(shè)的作用。國際社會普通認為， 2021年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在 7%左右。 漢中全市從事蔬菜加工流通的龍頭企業(yè)有 10 余家，蔬菜批發(fā)、集貿(mào)市場 110 多個，流通組織 105 個，形成了以漢臺區(qū)過街樓、城固小河橋等蔬菜批發(fā)市場為龍頭的 9 個專業(yè)批發(fā)市場（南鄭城區(qū)有大河坎農(nóng)副食品交易市場、南湖路綜合市場、東大街農(nóng)副產(chǎn)品市場等農(nóng)貿(mào)市場）。面對加入世貿(mào)組織的形勢，我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展要堅持走開放競爭與自主發(fā)展相結(jié)合的道路，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進優(yōu)強企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質(zhì)，增強競爭力，力爭成為國民經(jīng)濟的支柱 13 產(chǎn)業(yè)。 （ 2 ） 劣勢（ W）分析 W1．地段：項目周邊目前生活、商業(yè)配套設(shè)施有待完善，整體形象需要進一步打造。 （ 4 ）威脅（ T）分析 T1．同業(yè)競爭：漢臺區(qū)相關(guān)市場與本 項目存在同業(yè)競爭的威脅。因此有強大的消費基礎(chǔ)。南部與四川省通江縣、旺倉縣接壤 ,寧強縣、勉縣為鄰 ,邊界長度分別為 37 公里、 83公里 。境內(nèi)米倉山構(gòu)成地貌脊梁，漢江環(huán)繞東北部，地勢南高北低，西高東低。漢中火車客運可直達北京、武漢、西安、成都等地；民航航班直達西安。 總規(guī)劃占地面積為 175615 平方米，規(guī)劃建筑面積 149298 平方米。 (四 )考慮市場經(jīng)濟條件下土地利用 情況，合理規(guī)劃用地功能，以期達到土地利用價值最大化，同時強調(diào)社會、經(jīng)濟、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。 (2)車行交通：由各出入口將人、車流分流通行，在建材館、家居館及生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)區(qū)內(nèi)部形成一環(huán)行交通，能有效解決內(nèi)部交通問題。中心綠色廣場，位于規(guī)劃區(qū)的中心，它是建筑物之間的一個開敞性的綠化景觀，是商業(yè)區(qū)里的一個?靜?區(qū)，對綜合服務(wù)區(qū)、展廳區(qū)、會展中心起到了分隔的作用，以避免它們互相影響。以上建設(shè)內(nèi)容均采用框架結(jié)構(gòu)，墻體采用空心模數(shù)砌塊，構(gòu)造設(shè)計梁、板、柱要按標準滿足保護層厚度，構(gòu)造柱、框架柱要用鋼筋與墻體連接，構(gòu)造柱馬牙槎砌筑。污水排放量按給水總量的 80%計算，總量為 ，污水管徑為 D300。 （七）消防規(guī)劃 消防給水管道同生活用水管合設(shè)，沿主要道路每隔 120 米布置一個室外消火栓 （八）通訊 通信規(guī)劃應(yīng)滿足信息服務(wù)的快速、高效、廣域。 （五）結(jié)論 本項目的污染程度較輕，且有較完善的防治措施，因此，項目對所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會造成影響，本項目在環(huán)保治理方面的措施是可行的。 (五 ) 垂直消防通道 多層主體部分設(shè)有防煙 樓梯。 四、防排煙設(shè)計 (一 ) 采用加壓送風(fēng)系統(tǒng)，使這些地方處于正壓，并使樓梯間的正壓略高于前室壓力。選用帶有自動啟動水泵按鈕的消火箱，使樓內(nèi)任何一處發(fā)生火災(zāi)時均可啟動消防水泵及時滅火。 第三節(jié) 安全與防護 一、安全管理 安全管理工作遵循 “預(yù)防為主 ”的方針來開展工作。 安全分析會 施工單位同業(yè)主方或其指定的代表召開每月的安全分析會，或在雙方約定的時間內(nèi)以約 定的形式召開安全分析會，對當月的安全工作進行分析，對安全隱患提出整改完工時間，對以后的安全工作提出預(yù)防措施，對安全事故進行分析，對事故責(zé)任單位和個人提出處罰意見，對其他承包商的安全工作提出配合要求，對下月的安全工作提出新的指導(dǎo)意見。 （三）、其它 冬季施工時，對施工作業(yè)面、垂直運輸設(shè)備、外腳手架及施工現(xiàn)場主要道路采取防滑措施。 安保監(jiān)控 在商場、停車、倉儲區(qū)場主要出入口及內(nèi)部、各主要通道、倉儲等重要場地設(shè)置電視攝像機及巡更點、巡更點采用顯示屏監(jiān)視并經(jīng)過錄像機錄制。 避雷與防火 使項目投產(chǎn)后，既符合勞動安全衛(wèi)生要求，又能更好地創(chuàng)造經(jīng)濟效益，保護員工的安全健康， 避免發(fā)生職業(yè)危害和傷亡事故，本項目要遵守國家的有關(guān)規(guī)定和標準，采取較有效的防護措施來保障安全生產(chǎn)。 36 （ 3）員工必須按崗位要求穿戴好勞動保護用品上崗。 （ 2）設(shè)計中的安全措施，實行同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用的?三同時?管理辦法。 平均年用水量 =5*365=1825L= 立方米 /m2 第二節(jié) 節(jié)能措施 一、節(jié)能原則 認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 建筑設(shè)計 盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 變壓器及線路 （ 1）選用低損耗電力變壓器； （ 2）合理選擇變壓器臺數(shù)，使變壓器經(jīng)濟運行； （ 3）采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件。 42 第八章 組織機構(gòu)和管理 第一節(jié) 項目建設(shè)期組織機構(gòu)與管理 為了把 XX 商業(yè)大世界項目建成低造價、 質(zhì)量高的精品工程 ,確保工程的順利實施 , 在項目建設(shè)期應(yīng)建立強有力的組織管理機構(gòu)。 一、管理機構(gòu)和勞動定員 建設(shè)單位組織機構(gòu)： 項目建成后，由陜西 XX實業(yè)有限公司管理運營。 (三 ) 其他工作人員。 ②人員流動量大，易擴大知名度。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。 Ⅲ . 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 配合策略 （ 1）對售樓部、租賃部進行風(fēng)格化包裝設(shè)計。 本案的內(nèi)部優(yōu)勢得 天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質(zhì)，存在可信度的問題，而城內(nèi)商務(wù)區(qū)標志性智能大廈優(yōu)勢及人文關(guān)懷和智能化服務(wù)顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 49 Ⅱ 報紙 ——軟廣告與硬廣告結(jié)合。目標是把 XX商業(yè)廣場在銷售中推出的所有廣告聯(lián)系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。 （ 3）其他促銷手段 包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；舉辦展銷會；集團認購；有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷。 入市前印刷品的設(shè)計、制作 ○購房須知 ○詳細價格表 ○銷售控制表 ○樓書 ○宣傳海報、折頁 ○認購書 ○正式合同 ○交房標準 ○物業(yè)管理內(nèi)容 ○物業(yè)管理公約 52 第十章、項目實施進度 本項目 2021 年 11 月份開始編制可行性研究報告； 2021 年 11～ 2021年 1 月進行工程勘察及施工圖設(shè)計等前期手續(xù)工作； 2021 年 2 月開始施工建設(shè)， 本項目可分三期施工 ,一期 32659平方米 ,二期 61618 平方米 ,三期37085 平方米。 二、招標方式 招標方式 本項目將采用邀請招標方式確定工程施工單位。中標候選 人的投標文件應(yīng)當。 三、招投標程序 招標邀請函 —— 資格預(yù)審 —— 招標文件發(fā)售 —— 開標評標 —— 推薦中 55 標候選人 —— 確定中標人。詳見進度表。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、 推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。 直銷對象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險 50 公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。 Ⅲ 車體 ——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁 華地區(qū)的公交車。 Ⅱ 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引 客戶，建立人氣。 （ 2）商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設(shè)計。 ② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi) 47 拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。 （ 2）本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 三、人員培訓(xùn) 為了項目的經(jīng)營管理在短時間內(nèi)走上正規(guī)和長期發(fā)展 , 應(yīng)有計劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工 ,使職工素質(zhì)不斷提高。具體詳見機構(gòu)框架圖： 陜西 XX 實業(yè)有限公司機構(gòu)設(shè)置架構(gòu)圖 二、人員來源和培訓(xùn) 項目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。指揮部 機構(gòu)具體設(shè)置如下： 為了提高工程質(zhì)量 ,加快工程建設(shè) ,協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場中各個環(huán)節(jié)的關(guān)系 , 總工應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部。 （ 4）變配電房位置盡量深入負荷中心，減少線路長度及損耗。照明燈具及小區(qū)公用路燈采用高效節(jié)能燈源，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進行優(yōu)選。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。 （ 3）負荷測算 根據(jù)《建筑照明設(shè)計標準》（ GB500342021），設(shè)計照度為：辦公室、商場區(qū) 300Lx,走廊及門廳 75Lx，廁所 100Lx. 根據(jù)建筑類型和設(shè)計方案，用電負荷取值約為 15W/m2 ，則折算后該工程的總計算負荷 Pjs 為：有功功率 Pjs(kW)=15 149298=。安全工作要建立安全網(wǎng)絡(luò)，公司和廠要有應(yīng)急預(yù)案，對重大安全工作常抓不懈，做到生產(chǎn)必須安全，安全促進生產(chǎn)，使企業(yè)能在安全的氛圍中創(chuàng)造 更好的經(jīng)濟效益和社會效益，使員工的經(jīng)濟收入能隨著經(jīng) 37 營的發(fā)展逐步得到提高。 （ 2）使用特種設(shè)備必須嚴格按操作規(guī)程進行操作，操作人員必須持證上崗和按規(guī)定報審。接地電阻必須符合相關(guān)要求。在值班室監(jiān)控中心集 35 中監(jiān)視，電視信號可在多媒體電腦上顯示。 做好電器設(shè)備的防雨工作，各種露天電器設(shè)備必備有防雨罩，并由電工專門管理，防止漏電觸電。 安全學(xué)習(xí)制度：項目經(jīng)理部針對現(xiàn)場安全管理特點，分階段組織管理人員進行安全學(xué)習(xí)。 安全巡視 項目安全組織機構(gòu)