【正文】 氣指數(shù)報告”顯示，2022 年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。香港中路商圈主要零售項目列表：項目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時間東泰佳世客 50000 陽光百貨 25000 家樂福 38000 以青島經(jīng)濟(jì)增長速度和青島城市規(guī)劃發(fā)展方向為背景，結(jié)合項目位處青島中心商務(wù)區(qū)、鄰近海濱觀光娛樂景點等多重優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析，可以預(yù)測本商圈將具備良好的可發(fā)展空間。 大潤發(fā)、華魯三、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域為青島市的主要旅游景點集中地關(guān)系密切。隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。2022 年 11 月 18 日正式開盤。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。票務(wù)中心、銀行、會所。中港大廈 大堂設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。光大國際金融中心 5A 級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商務(wù)中心、會所。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱 均價（元 /平方米）青島國際金融中心 15880豐和廣場 15000華仁國際大廈 15000光大國際金融中心 13000TOP區(qū)域租售率對比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米,地上總建筑面積 121752 平方米,容積率,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個加上立體車位總共 850 個車位。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。而新世紀(jì)的后續(xù)項目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價格再創(chuàng)青島之最。⑥拆遷成本不斷加大。③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓?！笆晃濉?期間，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。此地塊位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項目有較大差距。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長%；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。 00′、北緯35186。二、項目建設(shè)的必要性符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃》中提出：沿山東路、香港中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心”，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1～6 層） ，甲級寫字樓28298 平方米（ 7～22 層） ，五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1 ～6 層） ，高級公寓 51393 平方米（7～43 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。35′～37186。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元, 增長 %；地稅稅收收入 億元,增長 %。青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長% 企業(yè)數(shù)量1996 815 2401997 725 11 129 311復(fù)蘇回升期（ 19981999）進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、% ，施工面積同比增長 %、% ，實際銷售面積同比增長 %、% 。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運(yùn)作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。 市北區(qū)二級地段房價在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級地段房價在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１60005０000元附：香港中路 CBD 板塊概況項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。2022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。預(yù)計在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500 家。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價格較上年上升 %。⑦房屋建筑成本不斷增加。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。 2022年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。起價 14000 元/平方米，均價 20220 元/平方米位于澳門路、奧運(yùn)賽場東側(cè)東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價30000 元/平方米。第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析2022 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。區(qū)域裝修配套對比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。頤和國際 18000英德隆大廈 15000區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元/平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。項目起價 13000 元/平米，均價 15000 元/平米，已售罄。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440套。尤其在青島市場，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團(tuán)島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。 御龍廣場等。中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。上半年，北京全市新建商品房價格上漲 %，比去年同期提高 1 個百分點。商品房竣工面積下降多，反映出 2022 年來新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，GDP 恢復(fù)正增長，香港房價亦將同納上升軌道。2022 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價亦因此見底回升，并且升幅顯著。2022 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至83 點的水平，較 2022 年 12 月的 點，上升約 13 % 。四、日本東京住房情況在日本東京市中心，買一套新造的高層公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運(yùn)景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、旅游、金融、政治、文化、體育中心。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。五、項目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022 年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。自第三紀(jì)以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。該層承載力特征值fak=300kpa?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深～，標(biāo)高為 ～?；庸こ坛醪皆u價由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護(hù)是十分突出的問題。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷。不同方向進(jìn)入的車行流線均符合交通管理部門的規(guī)定。項目總平面布局見附圖。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。四、交通條件項目場址位于山東路、香港中路、東海路三條城市交通主干線及城市地鐵的中心交匯處，交通極為方便，可快速通往青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、機(jī)場等。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第二組。該層承載力特征值：上亞帶fak=600kpa；中亞帶 fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為 62%。第二節(jié) 建設(shè)條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。三、項目劣勢分析由于處在奧運(yùn)海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標(biāo)與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣